Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 г. N 08АП-4515/15

город Омск

18 июня 2015 г.

Дело N А70-4038/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тюменской области апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4515/2015) общества с ограниченной ответственностью "Центр Газ" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 03 марта 2015 года по делу N А70-4038/2014 (судья Демидова Е.Ю.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Центр Газ" (ОГРН 1067203340786, ИНН 7203180658) об изъятии земельного участка для государственных нужд,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Центр Газ" - представитель Стебляков С.П. (по доверенности от 05.05.2015 сроком действия 1 год), представитель Храмов С.В. (по доверенности от 05.05.2015 сроком действия 1 год),

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Каюмова Р.Р. (по доверенности N 71/08-3-Д от 03.03.2015 сроком действия 1 год),

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской Области к обществу с ограниченной ответственностью "Центр Газ" (далее - ООО "Центр Газ", ответчик) с иском об изъятии земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 3 813 кв.м, адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:300) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 2 464 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также на постановления Правительства Тюменской области от 21.02.2013 N 66-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:300 для государственных нужд Тюменской области

До разрешения спора по существу истец заявил ходатайство об изменении размера исковых требований, просил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 1 045 200 руб. согласно результатам проведенной экспертизы.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнения иска приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.03.2015 по делу N А70-4038/2014 исковые требования удовлетворены. Суд изъял у ООО "Центр Газ" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:300, площадью 3 813 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: для производства сельхозпродукции, адрес объекта: Тюменская область, г.Тюмень, по выкупной цене в размере 1 045 200 руб. Взыскал с ООО "Центр Газ" в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области судебные издержки в размере 130 000 руб. Взыскал с ООО "Центр Газ" в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Центр Газ" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, установив выкупную стоимость земельного участка в размере 5 541 726 руб. Также просило назначить по делу повторную экспертизу.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что заключение экспертизы ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Ответчик отмечает, что экспертом в расчетах при применении сравнительного метода использованы лишь два объекта-аналога, что недостаточно для установления итоговой стоимости объекта оценки. Также апеллянт ссылается на не рассмотрение экспертом всех вариантов разрешенного использования земельного участка с учетом градостроительного зонирования города Тюмени и непринятие во внимание нахождение вблизи участка подводящих сетей электроснабжения.

От Департамента имущественных отношений Тюменской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от ответчика поступило письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель истца относительно удовлетворения ходатайства возражал.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, коллегия суда не находит основания для его удовлетворения по причинам, изложенным ниже в мотивировочной части настоящего постановления.

По существу заявленных требований представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей сторон, оценив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г.Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.

В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве и реконструкции автомобильной дороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г.Тобольск, г.Сургут, г.Нефтеюганск. Окружная автомобильная дорога г. Тюмень на участке от автодороги Тюмень-Ханты-Мансийск через г.Тобольск, г.Сургут, г.Нефтеюганск до автодороги Тюмень- Боровский - Богандинский.

Постановлением Правительства Тюменской области от 21.02.2013 N 66-п принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:300 (т.1 л.д. 16)

В соответствии с пунктом 2.34. постановления Правительства Тюменской области от 29.09.2006 N 222-п изъятие земельных участков для государственных нужд Тюменской области обеспечивает Департамент имущественных отношений Тюменской области.

Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 N 359-од, 19.01.2012 N 17-од государственное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой "Сотрудничество" в части дорожной деятельности.

В установленном законом порядке, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 279 ГК РФ, решение об изъятии зарегистрировано 27.03.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, запись регистрации N 72-72-01/145/2013-393.

На дату принятия решения об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области и до настоящего времени собственником земельного участка является ООО "Центр Газ" (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 05.03.2011 серия 72 НЛ 963980, запись регистрации N 72-72-01/080/2011-223).

На основании отчета от 03.04.2013 N 211/13, подготовленного ООО "ЗСК-Центр" распоряжением Правительства Тюменской области от 27.05.2013 N 898-рп выкупная цена земельного участка утверждена в размере 2 464 000 руб. (том 1 л. 17, 18).

Письмами от 23.05.2013 N 05403/10-1, от 04.06.2013 N 5872/10-1 Департамент уведомлял собственника земельного участка о размере выкупной цены и предлагал рассмотреть возможность заключения соглашения об изъятии (том 1 л. 19, 20).

Согласно ответам, поступившим от ООО "Центр Газ" (письма от 03.12.2013 N 38, от 17.12.2013 N 17-12/1) собственник с выкупной ценой земельного участка, изымаемого для государственных нужд, не согласился (том 1 л. 21, 22).

Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворение исковых требований явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

На основании статьи 279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Статья 281 Кодекса устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Как указано в статье 282 Кодекса, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Ответчик правомерность изъятия спорного участка для государственных нужд Тюменской области не оспаривает. Исходя из приведенных сторонами доводов и возражений, предметом разногласий является выкупная цена изъятого участка.

Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).

Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.

При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.

В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно представленной в дело переписке ответчик с предложенной истцом выкупной стоимостью участка, сформированной на основании отчета от 03.04.2013 N 211/13, подготовленного ООО "ЗСК-Центр", не согласился.

Со своей стороны ответчик представил суду отчет об оценке N 339/14 по состоянию на 05.05.2014, произведенный также ООО "ЗСК-Центр". Согласно указанному отчету выкупная цена спорного земельного участка составила 8 552 000 руб. (том 2 л. 41-116).

В целях разрешения спора в части выкупной стоимости земельного участка категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 3 813 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:300) и определения убытков, руководствуясь пунктом 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определением суда от 14.07.2014 назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" N 173/14 (том 3 л. 72-120), выкупная стоимость с учетом убытков причиненных изъятием земельного участка по состоянию на 19.08.2014 составила 5 541 726 руб.

По причине поступления со стороны истца возражений суд, установив использование экспертом в качестве объектов-аналогов земельные участки с иным разрешенным использованием, несопоставимые с исследуемым участком, определением от 18.11.2014 назначил по делу повторную судебную экспертизу с целью определения выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:300.

В экспертном заключении N 5/НВ от 22.12.2014, подготовленным ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности", отражено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:300 площадью 3813 кв.м, расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень составила 1 010 000 руб., размер убытков, причиненных ООО "Центр Газ" изъятием данного земельного участка составил 35 200 руб. (том 5 л. 26-89).

Правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Оценив экспертное заключение N 5/НВ от 22.12.2014 в порядке, предусмотренном статьями 71 и 86 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал указанное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим выкупную стоимость изымаемого земельного участка, наиболее приближенной к достоверной цене участка с аналогичными признаками.

Коллегия суда обращает внимание, что выводы эксперта основаны на достаточно исследованном материале в отсутствии неясностей, исключающих неоднозначное толкование выводов эксперта. Экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение. Противоречий в выводах эксперта не установлено.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Отклоняя доводы подателя жалобы, заключающиеся в том, что экспертом не рассмотрены все варианты разрешенного использования земельного участка с учетом градостроительного зонирования города Тюмени, коллегия суда исходит из ниже приведенных положений.

В пункте 28 Постановления ВАС РФ N 11 указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Как разъяснено в статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, рыночная стоимость земельного участка зависит от разрешенного использования. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание, в том числе целевое назначение и разрешенное использование.

В силу статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" разрешенное использование земельного участка является его уникальной характеристикой.

При разрешении вопроса о том, каким видом разрешенного использования следует руководствоваться при определении стоимости земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (видом, на основании которого участок использовался собственником, или видом, который установлен для дальнейшего пользования участком после изъятия), необходимо учитывать положения пункта 2 статьи 281 ГК РФ.

По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В противном случае, собственник изымаемого объекта получил бы не равноценное возмещение, а возмещение в гораздо большем размере, так как мог бы претендовать на учет тех характеристик и улучшений земельного участка, которые в реальности им осуществлены не были.

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:300 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:198 (исходный земельный участок), который до 13.04.2009 относился к категории "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования "для производства сельскохозяйственной продукции".

При изменении категории исходного участка на земли населенных пунктов, вид разрешенного использования спорного участка - "для производства сельскохозяйственной продукции" - остался прежним. Актуальность целевого назначения участка - для производства сельскохозяйственной продукции подтверждена сведениям государственного кадастра недвижимости.

При проведении оценки экспертом использовалось разрешенное использование участка - для производства сельскохозяйственной продукции, что нормативно обоснованно, исходя из вышеприведенных положений законодательства.

Утверждение ответчика о том, что экспертом не учтено возможное изменение разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ИТ-1 (зона размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры), утв. Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, признается несостоятельным, поскольку участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия - "для сельскохозяйственного производства", а последующее вхождение участка в зону ИТ-1 обусловлено только строительством дороги и не создавало ни в коей мере для собственника участка возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для ИТ-1, поскольку выбор уже состоялся.

Принцип учета при оценке объекта его наиболее эффективного использования судом не нарушен.

Утверждение ответчика об использовании экспертом ничтожной выборки объектов-аналогов, что не позволило установить достоверную выкупную стоимость земельного участка, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным, не подтвержденным соответствующими документами.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

По пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1)" утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно заключению эксперта N 5/НВ от 22.12.2014 при проведении оценки применен метод сравнения продаж сравнительного подхода, а также метод капитализации земельной ренты доходного подхода к оценке.

Пунктом 22 ФСО N 1 установлено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта - аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

По заключению экспертом выбрана единица сравнения объектов - аналогов 1 Га общей площади земельного участка и введена система корректировок: на условия финансирования; условия и времени продажи; на площадь и местоположение; состав передаваемых прав; наличие коммуникаций; форму земельного участка и наличие подъездных путей.

В качестве метода при проведении оценки спорного земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.

Экспертом при применении метода сравнения продаж использованы 3 объекта-аналога из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства" и 1 объект-аналог из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для ведения личного подсобного хозяйства". В качестве информации о предложениях по продаже аналогов использованы данные агентства недвижимости "Этажи".

Информация об объектах-аналогах, использованных экспертом, носит объективный характер: размещена в визуальной форме в разделе 6.2.1 заключения и представляет собой наиболее значимую информацию о характеристиках исследуемых объектов-аналогов, в том числе путем указания адресов ее размещения.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции, вопреки позиции апеллянта, пришел к обоснованному выводу о том, что экспертом подобрано достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, также эксперт произвел корректировку стоимости земельного участка по каждому элементу сравнения, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

Ссылка ответчика на несоответствие объектов-аналогов по месторасположению, поскольку, несмотря на адресное описание спорного земельного участка: Тюменская обл. г. Тюмень, фактически земельный участок расположен в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту (стр. 19-20 отчета) на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с.Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.

Доводы подателя жалобы о том, что экспертом не учтен тот факт, что вблизи земельного участка имеются подводящие сети электроснабжения, судом во внимание не принимаются, поскольку они опровергаются произведенной экспертом корректировкой на наличие коммуникаций (том 5 л. 69-70).

Ссылка ответчика на договор купли-продажи от 29.11.2013, в котором значится более высокая выкупная цена смежного участка, коллегией отклоняется.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что определением суда эксперту надлежало установить выкупную цену земельного участка на дату рассмотрения спора (декабрь 2014). В связи с чем, цена сделки, совершенной в ноябре 2013 года, в условиях, как верно отмечено судом, начавшегося в 2014 году финансового кризиса, не могла оказать влияние на суждение о реальной рыночной стоимости спорного земельного участка в настоящее время.

В пункте 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, указано, что оценщик изучает информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

При назначении судебной экспертизы в соответствии со статьей 82 АПК РФ ООО "Центр ГАЗ" вправе ходатайствовать о приобщении документов, которые впоследствии судом будут направлены эксперту.

Со стороны ООО "Центр ГАЗ" соответствующие ходатайства не поступали, названный договор в адрес экспертной организации ответчиком не направлен, в связи с чем, правомерно не был учтен экспертом при определении выкупной стоимости участка.

Учитывая вышеприведенные положения и установленные обстоятельства, суд первой инстанции, прийдя к выводу о соответствии заключения эксперта N 5/НВ от 22.12.2014 Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, Правилам землепользования и застройки города Тюмени", утвержденным решением Тюменской городской Думы от 30 октября 2008 года N 154, обоснованно определил выкупную стоимость спорного земельного участке в размере 1 045 200 руб.

Основания для назначения повторной экспертизы и удовлетворения ходатайства ответчика, изложенное в жалобе и поддержанное им в суде апелляционной инстанции, коллегия не усматривает.

Согласно статье 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Подобный вывод подтверждается правовой позицией в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.03.2011 N 13765/10.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая изложенные в обжалуемом решении выводы, считает, что оспариваемое на предмет достоверности заключение соответствует по форме и содержанию предъявляемым к нему требованиям: эксперт Волович Н.В. обладает достаточной компетентностью в исследованиях подобного рода, имеет научную степень доктор экономических наук и требуемый стаж, в заключении подробно и обстоятельно изложены примененные подходы к оценке, методика исследования находится в строгом соответствии с поставленным перед экспертом вопросом, обусловлена ссылкой на нормативные и иные руководящие документы, примененные экспертом. Применение экспертом избранных аналогов должным образом мотивировано.

По смыслу статьи 159 АПК РФ ходатайства должны быть обоснованными и мотивированными.

Вместе с тем, ответчик ходатайство о назначении повторной экспертизы должным образом с представлением соответствующих доказательств в подтверждение своих доводов о наличии у него сомнений в правильности выводов не обосновал. Приведенные ответчиком сомнения в правильности определения экспертом выкупной стоимости со ссылками на недостаточное использование объектов-аналогов, непринятие во внимание вхождение участка в зону ИТ-1 и др. отклонены судом апелляционной инстанции как несостоятельные по мотивам, изложенным выше. Недостоверность выводов эксперта не доказана.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы коллегия суда отказывает.

Апелляционная жалоба мотивированных возражений относительно оценки судом имеющихся в деле доказательств не содержит. Изложенные в решении выводы суда апеллянтом посредством представления аргументированных обоснований и надлежащих доказательств не опровергнуты.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах, судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 03 марта 2015 года по делу N А70-4038/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

А.С. Грязникова Ю.М. Солодкевич