Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2015 г. N 16АП-1826/15

г. Ессентуки

16 июня 2015 г.

Дело N А63-11770/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии представителя ответчика - индивидуального предпринимателя Крикуновой Е.С. (ОГРНИП 304264916300120): Ковалева Ю.С. по доверенности от 16.09.2014; в отсутствие представителей истца - управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ОГРН 1022603427494) и третьих лиц - Челнинцевой Е.Н., Циколия Э.М., Тхор С.В., Бахмат А.В., Ходова Н.В., Иванова Ю.П., Колосова В.Г., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-11770/2014,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Крикуновой Е.С. (далее - предприниматель) о взыскании 2 189 220 рублей 97 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2014 и 339 359 рублей 82 копеек пени за период с 16.06.2012 по 30.06.2014 (с учетом принятого уточнения).

Решением от 31.03.2015 суд исковые требования удовлетворил частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, управление обратилось с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объёме. В своей жалобе указывает на отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям постановления Правительства Ставропольского края от 24.01.2012 N 14.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что на основании постановления главы города Железноводска от 20.09.2006 N 399 истцом (ранее именовавшимся - комитет по управлению муниципальным имуществом) и ООО "АвтоДом-КМВ" заключен договор N 381 от 26.09.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:31:010317:24 площадью 8782 кв.м, находящегося по адресу: г. Железноводск, ул. Калинина, 7-А, для строительства пансионата на 30 мест, теннисного корта и открытого бассейна, на срок по 12.04.2052.

Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.10.2006 за номером 26-26-31/001/2006-550.

Земельный участок передан арендатору (ООО АвтоДом-КМВ") по акту приема-передачи от 26.09.2006.

Соглашением от 19.02.2007 ООО "Автодом-КМВ" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 381 от 26.09.2006 Горновому Александру Сергеевичу.

Перенайм зарегистрирован в ЕГРП 26.03.2007 за номером 26-26-31/001/2007-263.

По договору купли-продажи от 01.09.2009 Горновой А.С. продал Крикуновой Е.С. объекты незавершенного строительства лит. "А" и лит. "Б", расположенные по адресу: г. Железноводск, ул. Калинина, 7-А. Согласно пункту 1 указанного договора одновременно продавец передал покупателю (Крикуновой Е.С.) свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.09.2006 N 381.

Переход права собственности на объекты недвижимости и перенайм по договору аренды зарегистрированы в ЕГРП 09.09.2009.

Разрешением N RU26303000-01 от 13.01.2012 введен в эксплуатацию построенный на спорном земельном участке объект капитального строительства - пансионат санаторного типа "Славяновский исток", корпуса 1 и 2.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, с 16 числа последнего месяца квартала арендатор уплачивает неустойку просрочки (пени) от суммы неуплаты, равной размеру неустойки, применяющейся для земельного налога.

Пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации процентная ставка пени принята равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с наличием задолженности истец направил ответчику претензию от 20.08.2014 N 1975 об уплате долга и пени.

Отсутствие оплаты послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд.

Как установлено судом первой инстанции, из представленных ответчиком договоров купли-продажи и выписок из ЕГРП следует, что часть нежилых помещений в зданиях, возведенных на спорном земельном участке, проданы третьим лицам, а именно: Челнинцевой Е.Н., Циколии Э.М., Тхор С.В., Бахмат А.В., Ходову Н.В., Иванову Ю.П., Колосову В.Г.

В то же время в соответствии с выпиской из ЕГРП от 24.11.2014 ответчик продолжает оставаться собственником нескольких помещений (кадастровые номера нежилых помещений: 26:31:010317:90, 26:31:010317:89, 26:31:010317:84, 26:31:010317:85, 26:31:010317:83, 26:31:010317:91, 26:31:010317:82, 26:31:010317:92).

Согласно пункту 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" переход права собственности при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

После продажи помещений в договор аренды земельного участка изменений в части распределения долей в обязательстве арендатора по внесению арендной платы не вносилось.

При этом здания, расположенные на спорном земельном участке, являются объектами коммерческого назначения.

В пункте 20 постановления от 24.03.2005 N 11 Пленум ВАС РФ разъяснил, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В силу части 1 статьи 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 325 Гражданского кодекса РФ если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

При этом процессуальный статус третьих лиц не предполагает разрешение вопроса о возмещении ответчику части арендной платы в рамках настоящего дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса плата за пользование такими участками относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Спорный земельный участок расположен на территории города Железноводска, который находится в границах курорта Железноводск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 N 723 к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 признанного курортом федерального значения.

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ предусмотрена передача (отнесение) земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.

Как правильно установил суд первой инстанции, спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В спорном случае арендная плата рассчитывалась управлением на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условия и сроки внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Железноводска Ставропольского края, утвержденного решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 N 27-IV (далее - Порядок N 27-IV).

Согласно пункту 3 Порядка N 27-IV базовые размеры арендной платы за земельный участок устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования земель в рублях и рассчитываются путем умножения ставки арендной платы в процентах, установленной в приложении 1 к Порядку или в части 8 Порядка, на удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка, указанный в кадастровом паспорте земельного участка. Расчет базового размера арендной платы за земельный участок производится по следующей формуле: БР = С1 x УП или БР = С2 x УП, где БР - базовый размер арендной платы за земельный участок; С1 - ставка арендной платы в процентах, установленная в приложении 1 к настоящему Порядку; С2 - ставка арендной платы в процентах, равная ставке земельного налога в соответствии с частью 8 Порядка; УП - удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка, указанный в кадастровом паспорте земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 Порядка N 27-IV годовой размер арендной платы за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка по каждому виду разрешенного использования. Расчет годового размера арендной платы производится по следующей формуле: АПгод = БР x S, где АПгод - годовой размер арендной платы за земельный участок; БР - базовый размер арендной платы за земельный участок; S - площадь земельного участка.

Пунктом 8 Порядка N 27-IV предусмотрено применение ставки арендной платы в процентах принимается равной ставке земельного налога за земельные участки, в частности, входящие в состав земель особо охраняемых территорий и объектов.

Между тем нахождение земельного участка в границах курорта Железноводск не является основанием для применения пункта 8 Порядка N 27-IV, поскольку вся территория муниципального образования города-курорта Железноводска находится в границах единого округа санитарной охраны курортов Железноводск, Кисловодск, Пятигорск, Ессентуки.

Пункт 8 Порядка N 27-IV распространяется на иные особо охраняемые территории и объекты, в том числе местного и регионального значения. Иное толкование пункта 8 Порядка N 27-IV привело бы к тому, что никакие другие положения этого Порядка (никакие другие ставки) не подлежали бы применению ни к одному муниципальному земельному участку, расположенному в границах города-курорта Железноводск.

Доказательств того, что спорный земельный участок расположен в границах одной из указанных территорий, не представлено.

Таким образом, при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться ставкой, установленной Приложением 1 к Порядку N 27-IV.

В спорный период действовала кадастровая стоимость в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 28.04.2003 N 81-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Ставропольском крае по состоянию на 01 июля 2002 года" (далее - постановление N 81-п), постановлением Правительства Ставропольского края от 24.01.2012 N 14-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2008 по городу-курорту Железноводску" (далее - постановление N 14-п), приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" (далее - Приказ N 203).

Проверив произведенный управлением расчет за период с 01.04.2012 по 31.12.2013, суд признал его неверным по следующим основаниям.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Правила).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

В пункте 9 Правил закреплено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичные положения содержит и пункт 6 Порядка (в редакции постановления Правительства Ставропольского края от 24.09.2013 N 362-п).

Судом установлено, что государственная кадастровая оценка, результаты которой утверждены постановлением правительства Ставропольского края от 24.01.2012 N 14-п, проводилась в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000.

Постановлением N 14-п кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 38 056 039,27 руб. (УПКС - 4333,41 руб./кв.м).

В 2014 году Крикунова Е.С. обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:31:010317:24, в размере его рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.11.2014 по делу N А63-7594/2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере рыночной стоимости 3 323 108,80 руб.

Как видно из указанного решения суда, рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2012 - на дату, по состоянию на которую проведена государственная кадастровая оценка, результаты которой утверждены Приказом от 25.12.2012 N 203.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, с 01.01.2014 для целей расчета арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость в размере 3 323 108,80 руб. (УПКС - 378,40 руб./кв.м).

Приложением 1 к Порядку N 27-IV (в первоначальной редакции) ставка арендной платы для земельных участков под зданиями (строениями) оздоровительного и рекреационного назначения была установлена в размере 7 %.

Решением Думы города-курорта Железноводска от 20.11.2012 N 219-IV в Порядок N 27-IV внесены изменения, в соответствии с которыми ставка арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, установлена в размере 3 %.

Решение от 20.11.2012 N 219-IV вступило в силу с 29.11.2012 (согласно пункту 3 решения - после дня опубликования, которое состоялось 28.11.2012).

Таким образом, в период с 01.01.2012 до 29.11.2012 подлежит применению ставка - 7 %, с 29.11.2012 по 31.12.2014 - 3 %.

Следует отметить, что решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2014 N 362-IV внесены изменения в Порядок N 27-IV, однако по новым ставкам арендная плата подлежит перерасчету с 01.01.2015 (в силу пункта 7 Порядка N 27-IVв редакции решения от 29.04.14 N 362-IV).

Необоснованна ссылка ответчика на подпункт "г" пункта 3 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, поскольку данным пунктом предусмотрено применение ставки 1,5 % для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в том случае, когда право аренды переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. В данном случае земельный участок предоставлен для строительства, а не в порядке переоформления.

Приняв во внимание утвержденные размеры кадастровой стоимости, суд первой инстанции обоснованно произвел перерасчет задолженности за 2012-2014 год и пени.

Согласно расчету суда первой инстанции размер задолженности предпринимателя по арендной плате за спорный земельный участок за период с 01.01.2012 по 30.06.2014 составил 446 09 рублей 03 копейки.

Кроме того, при определении сумм задолженностей в спорный период суд принял во внимание произведенные предпринимателем платежи платежными поручениями: N 138 от 12.03.2012 на сумму 50000 руб., N 142 от 13.03.2012 на сумму 22436,17 руб., N 153 от 19.03.2012 на сумму 30000 руб., N 326 от 18.06.2012 на сумму 102439,29 руб., N 501 от 25.09.2012 на сумму 22433,23 руб., N 515 от 08.10.2012 на сумму 40000 руб., N 562 от 12.11.2012 на сумму 40000 руб., N 612 от 10.12.2012 на сумму 102436,23 руб., N 90 от 26.03.2013 на сумму 22436,23 руб., N 151 от 15.05.2013 на сумму 80000 руб., N 202 от 03.06.2013 на сумму 102436,23 руб., N 407 от 18.09.2013 на сумму 102436,29 руб., N 545 от 09.12.2013 на сумму 102436,23 руб., N 86 от 17.03.2014 на сумму 100209,36 руб.

Расчет неустойки, откорректированный судом первой инстанции, проверен апелляционным судом и признан арифметически и методологически правильным и составил 6 224 рублей 85 копеек.

В указанной части решение суда первой инстанции также является законным и обоснованным.

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Ссылка апеллянта на правовую позицию, отраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 марта 2012 N 15117/11, подлежит отклонению, поскольку в указанном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указывая на то, что региональный нормативный акт об утверждении новых результатов кадастровой оценки земель мог применяться для установления размера арендных платежей только после вступления его в силу, имел в виду недопустимость применения названного акта при расчете арендной платы за период, предшествовавший вступлению его в силу.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-11770/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

Н.Н. Годило С.И. Джамбулатов