Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 г. N 09АП-17095/15

г. Москва

11 июня 2015 г.

Дело N А40-138760/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.06.2015.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей: Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Ластея-Арт" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 марта 2015 г. по делу N А40-138760/14, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.

по иску Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" (регистрационный номер 1012671)

к Закрытому акционерному обществу "Ластея-Арт" (ОГРН 1027739007977)

третье лицо: Правительство Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д.13) и встречный иск о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шпанов К.А., по доверенности от 02.02.2015;

от ответчика: Егорова Е.А., по доверенности от 10.04.2015;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Ластея-Арт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города г.Москвы с исковым заявлением к Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" (далее - ответчик) об обязании передать квартиру N 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8-ом надстроенном этаже по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок, д. 28, кадастровый N 77:01:0000000:1415, о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности, о взыскании 22 163 331,54 руб. излишне уплаченных по договору от 23.08.2006 г. N АФ-24/26/3-8-1 и о взыскании 122 658 339 руб. убытков, ссылаясь на статьи 309,310,393 Гражданского кодекса РФ.

Определением суда от 28.10.2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство Москвы.

Определением суда от 24.02.2015 г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском в порядке ст. 132 АПК РФ принят встречный иск закрытого акционерного общества "Ластея-Арт" о взыскании с Компании "Ловингтон" 1 504 178,70 руб. расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг.

Решением суда от 05.03.2015 года первоначальный иск удовлетворен частично; с ответчика в пользу истца взыскано 22 163 331,54 руб. переплаты по договору и 122 658 339 руб. убытков, ответчик обязан передать истцу спорную квартиру. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен судом полностью; судом произведен зачет встречных требований, в результате зачета с ответчика в пользу истца взыскано 20 659,152,84 руб. переплаты и 122 658 339 руб. убытков.

С указанным решением не согласился ответчик и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять новый судебный акт, взыскать с учетом зачета по встречному иску 16 767 727,94 руб. в качестве излишне уплаченной суммы по договору; во взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 122 658 339.2 руб. отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, на применение нормы п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ, не подлежащей применению.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что нормы Жилищного кодекса РФ не регулируют взаимоотношения сторон по договору соинвестирования, поскольку ЖК РФ относится к актам жилищного законодательства РФ; в пункте 4.3 договора соинвестирования предусмотрена обязанность соинвестора по внесению общего размера инвестиционного взноса в качестве оплаты фактического размера общей площади квартиры, т.е., по мнению заявителя, буквальное толкование текста договора свидетельствует о том, что условиями договора предусмотрена оплата квартиры по фактическим размерам построенного жилого помещения, а фактические размеры включают в себя не только жилую площадь, но и площадь вспомогательных помещений, в связи с чем заявитель полагает, что истцом излишне оплачена по договору площадь не 104,8 кв.м., а 79,9 кв.м.

Кроме того, заявитель считает, что судом неправильно применены нормы материального права - статьи 15, 393 ГК РФ, поскольку созданное имущество никому не передано, возврата всего инвестиционного взноса истец не требует, а готов принять квартиру, которая за период строительства значительно выросла в цене. По мнению заявителя, истец является недобросовестным и злоупотребляет правом, обязательство по передаче 104.8 кв.м. в договоре соинвестирования от 23.08.2006 года отсутствует, а предусмотрено обязательство по передаче квартиры, площадь которой будет уточнена по окончании строительства. Удовлетворение обоих требований привело к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца.

Третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу не предоставило, в судебное заседание представитель, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. Судебное разбирательство проведено в отсутствие третьего лица, по правилам, предусмотренным ч.3 ст.156 АПК РФ.

Истец возражений на судебный акт не имеет.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным ч.5 ст.268 АПК РФ, в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, Компания "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" на основании договора соинвестирования привлечена в качестве соинвестора строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, Б. Афанасьевский пер. д.24 и 26,, результатом участия которого должно стать получение им имущественных прав на квартиру по номенклатуре: секция 3, этаж 8, номер на площадке 1, общей площадью 503,8 кв.м.

Строительство объекта осуществляется на основании постановления Правительства Москвы от 01.10.2002 года N 812-ПП "О комплексной реконструкции и строительстве жилого дома по адресу: Б. Афанасьевский пер., д. 24 и 26 (Центральный административный округ)".

23 августа 2006 года между Закрытым акционерным обществом "Ластея-Арт" (Инвестор) и Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед (Соинвестор) был заключен договор N АФ-24/26/3-8-1 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 26.06.2009 года).

По условиям сделки (пункты 1.1, 3.2., 4.1. договора) результатом участия в инвестировании проектирования и строительства жилого комплекса будет получение соинвестором имущественных прав на квартиру, по следующей номенклатуре: секция 3, этаж 8, общая площадь 503,8 кв.м, номер на площадке 1. соинвестор обязуется обеспечить инвестирование строительства объекта на условиях, предусмотренных договором, а также оплатить затраты и расходы пропорционально общей площади квартиры; инвестиционный взнос соинвестора по договору составляет 2 907 091 руб.

Факт оплаты истцом стоимости квартиры полностью из расчета ее общей площади в 503,8 кв.м. не оспаривается ответчиком и подтверждается подписанным 30.06.2009 г. между истцом и ответчиком Договором купли-продажи векселей от 30.06.2009 г., актом приема-передачи векселей к договору купли-продажи векселей от 30.06.2009 г., Соглашением о зачете встречных однородных требований.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию N RU77104000-004271 от 20.09.2012 г., жилой дом и приспособление памятника архитектуры, расположенный по адресу: 119019, г. Москва, Большой Афанасьевский пер., д. 24, 28 (по строительному адресу: Москва, ЦАО, район Арбат, Большой Афанасьевский переулок, вл. 24 и 26), введен в эксплуатацию 20.09.2012 года. Жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Москва, пер. Б. Афанасьевский, д. 28.

09.06.2014 г. истец вручил уведомление с содержащимся в нем требованием передачи построенного объекта инвестирования в собственность истца.

Факт постройки во исполнение договора и введения в эксплуатацию квартиры по адресу: г. Москва, пер. Б. Афанасьевский, д. 28. площадью 423,9 кв.м. сторонами сделки не оспаривается.

Согласно обмерам, проведенным ТБТИ квартира N 40 имеет следующие характеристики: площадь квартиры 423,9 кв.м, в том числе, общая площадь - 399 кв.м (из нее жилая 293,4 кв.м. и вспомогательная площадь 105,6 кв.м), а также площадь помещений вспомогательного использования (с коэффициентом) - 24,9 кв.м, этаж 8, надстроенный этаж. Разница между площадью инвестирования строительства и фактически построенной составляет 104,8 кв. метров.

Поскольку истцом стоимость квартиры была оплачена из расчета общей площади 503,8 кв.м., а построенная квартира N 40 имеет меньшую площадь, в связи с чем. ответчик необоснованно обогатился за его счет, полагая, что истцу причинены убытки в виде разницы в цене квартиры, подлежащей передаче, последний и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку ответчиком были понесены расходы по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, ответчик обратился со встречным иском о взыскании указанных расходов.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно п.п.1,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

По смыслу пунктов 2,3 ст.455, п.5 ст.454, ст.ст. 554, 555 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем; условие договора купли-продажи об объекте недвижимости считается согласованным, если договор позволяет определить количество и наименование недвижимого имущества, содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, его расположение на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества, а также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом первой инстанции дана правильная правовая квалификация заключенного между сторонами договора, как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, а именно, квартиры, по следующей номенклатуре: секция 3, этаж 8, общей площадью 503,8 кв.м, номер на площадке 1., расположенной в доме N 28 по Большому Афанасьевскому пер. в городе Москве.

Судебной коллегией установлено, что поскольку предметом спорной сделки была "квартира", по определению п.2 ст.16 Жилищного кодекса РФ жилое помещение, структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, в количестве -1 ед., то данные, позволяющие определенно установить ее площадь (размер), исчислены в договоре применительно к жилому помещению.

Площадь жилого помещения определена законодателем как "общая" и состоит из площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст.431 ГК РФ)

Поскольку иное в договоре не прописано и используемым в спорной сделке терминам иное смысловое значение соглашением сторон не придано, суд первой инстанции обоснованно применил легальное толкование определения "общая площадь жилого помещения" и сделал вывод о том, что разница между площадью инвестирования строительства и фактически построенной составляет 104,8 кв. метров, поскольку свою обязанность, вытекающую из договора, истец полностью исполнил и оплатил затраты и расходы пропорционально "общей площади квартиры" - 503,8 кв.м. в размере 2 907 091 руб. При этом, цена по условиям сделки рассчитана, исходя из "общей площади" квартиры.

Таким образом, излишне уплаченная истцом сумма, подлежащая возврату, составляет 22 163 331,54 руб.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков в силу статьи 15 ГК РФ, необходимо наличие в совокупности следующих условий: установление факта причинения вреда потерпевшему, размера убытков, доказанности совершения ответчиком противоправных действий (бездействия), наличия причинно-следственной связи между понесенными убытками и действиями (бездействием) ответчика.

Что касается взыскания убытков в виде упущенной выгоды, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в размере 122 658 339,20 руб., поскольку их размер рассчитан, исходя из оценки рыночной стоимости объекта с учетом уменьшения площади квартиры на 104,8 кв.м.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по передаче квартиры истцу, общей площадью 503,8 кв.м., вытекающие из договора,; квартира, подлежащая передаче истцу, не соответствует параметрам, согласованным в сделке, ее общая площадь меньше согласованной общей площади ориентировочно на 20 %. Указанное обстоятельство соответственно снижает и ее стоимость, следовательно, и доходы, в случае ее продажи, на которые это лицо могло бы рассчитывать при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Ссылка заявителя жалобы на то, что договор соинвестирования не содержал обязаннось ответчика по передаче имущества в размере 104,8 кв.м., а предусматривал обязательство по передаче квартиры, площадь которой будет уточнена по окончании строительства, о чем истцу было известно, несостоятельна, поскольку противоречит правовой природе заключенного договора и правовым нормам, изложенным в ст.ст. ст.455, 454, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, а выход за пределы осуществления гражданских прав не допускается (п.1 ст.10 ГК РФ).

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

По правилам ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 261 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "05" марта 2015 г. по делу N А40-138760/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенков