Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2015 г. N 13АП-9709/15

г. Санкт-Петербург

22 июня 2015 г.

Дело N А56-76943/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Веселова М.А.

при участии:

от истца: Стародубцева В.В., доверенность от 19.05.2015,

от ответчика: Абрамович М.Т., доверенность от 01.06.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9709/2015) ЗАО "Каменный остров" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2015 по делу N А56-76943/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ЗАО "Каменный остров", заменено на общество с ограниченной ответственностью "Каменный остров" (ОГРН: 1147847546186, ИНН 7801063421, юридический адрес: 199044, г. Санкт-Петербург, 2-я линия В.О., д. 15/7, пом. 1-Н)

о взыскании, расторжении договора, выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561; ИНН: 7832000076; далее -Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Каменный остров" (адрес: 199004, Санкт-Петербург, 2-я линия В.О., д. 15/7, пом. 1-Н; ОГРН: 1047855176291; ИНН: 7801371747; далее - Общество) о взыскании 1 913 441, 55 руб. долга по договору аренды N 15/ЗК-002057 от 05.07.2010, из которых 1 115 274 руб. 89 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2014, 798 166, 66 руб. пени за периоды с 01.02.2013 по 31.03.2013, с 11.04.2013 по 30.06.2013, с 11.07.2013 по 30.09.2013, с 11.10.2013 по 31.12.2013, с 01.02.2014 по 31.03.2014 по состоянию на 10.11.2014, о расторжении договора аренды N 15/ЗК-002057 от 05.07.2010 и выселении Ответчика с занимаемого земельного участка общей площадью 1 755 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Крестовки, уч. 2 (напротив д. 7-11, литер. Б).

Решением суда от 27.02.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Податель жалобы считает неправомерным взыскание долга и пени по договору аренды за период до получения уведомления об изменении размера арендной платы. Также податель жалобы считает, что у Комитета отсутствовали основания для применения коэффициента К6 и перерасчёта арендной платы по Договору.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал ходатайство о замене ЗАО "Каменный остров" на общество с ограниченной ответственностью "Каменный остров" (ОГРН: 1147847546186, ИНН 7801063421, юридический адрес: 199044, г. Санкт-Петербург, 2-я линия В.О., д. 15/7, пом. 1-Н), поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Комитета заявил ходатайство о замене Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 05.07.2010 Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 15/ЗК-002057 (далее - Договор), по условиям которого Комитет предоставил, а Общество приняло для использования на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 78:7:3236:1004 общей площадью 1 755 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Крестовки, уч. 2 (напротив д. 7-11, литер. Б) (далее - земельный участок), что подтверждается актом приёма-передачи от 18.06.2010, подписанным сторонами (л.д. 19).

В соответствии с п. 1.2 Договора земельный участок предоставлялся для использования под размещение производственной площадки для складирования строительных материалов и оборудования.

Пунктом 3.1 Договора установлено, что Договор заключен на срок до 17.06.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.10.2010. В соответствии с пунктом 3.2 Договора условия Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.12.2009.

Поскольку по истечении срока действия Договора Общество в отсутствие возражений Комитета продолжало использовать земельный участок, действие Договора в соответствии с п. 6.1 Договора и на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 Договора.

В соответствии с п. 3.7 Договора Общество обязано перечислять арендную плату по Договору не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Ссылаясь на то обстоятельство, что в нарушение условий Договора арендная плата за период с 01.01.2013 по 31.03.2014 Обществом не перечислена в полном объеме, долг за спорный период составляет 1 115 274, 89 руб. Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерности расчёта Комитета с применением повышающего коэффициента, а также об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в измененном размере за период до получения Обществом уведомления об изменении арендной платы, проверены апелляционным судом и отклоняются по следующим основаниям.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора размер арендной платы в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 21 365, 42 руб.

Согласно п. 3.6 Договора в случае изменения нормативных правовых актов РФ и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора Истец вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Ответчиком уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5-ти дней с даты его отправки письмом по адресу, указанному в Договоре.

При заключении Договора при расчете размера арендной платы использовался код функционального использования "10.1 Строительство жилых и нежилых объектов, тип 1".

Согласно пункту 3.1.1 приложения 1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется:

- по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс;

- по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс.

По истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, подтвержденного соответствующим актом и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент Кб.

Согласно Разрешению на строительство N 78-15635.2 с-2006, выданному Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, разрешение на строительство продлевалось следующим образом: с 31.07.2007 по 01.08.2008,с 17.07.2008 по 31.12.2009,с 16.12.2009 по 31.12.2010.

Спорный земельный участок предоставлен для складирования строительных материалов при строительстве на смежном земельном участке. Поскольку срок действия разрешения на строительство истек, арендная плата за спорный участок правомерно рассчитана в соответствии с пунктом 3.1.1 приложения 1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 с применением кода 10.1 и повышающего коэффициента К6.

Уведомлением от 11.03.2014 N 1053/14 Комитет уведомил Общество об изменении арендной платы за земельный участок, установив новый размер арендной платы равным 213 654,19 (с учетом КД= 1.00).

Исходя из изложенного, действия Комитета по пересчету арендной платы по Договору и направлению уведомления об изменении ставки арендной платы по Договору, рассчитанной с применением повышающего коэффициента Кб, являются правомерными.

Кроме того, изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия Договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия Договора, поэтому необходимость государственной регистрации такого изменения у сторон отсутствует.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в данном случае арендная плата за пользование земельным участком относится к категории регулируемых цен, ее размер подлежит определению на основании соответствующего нормативного акта.

Как правильно указал суд первой инстанции, стороны не вправе устанавливать или изменять ни в одностороннем порядке, ни своим соглашением размер подлежащей внесению арендной платы, в связи с чем направленное Комитетом уведомление об изменении размера арендной платы носит информативный характер и само по себе размер арендной платы не изменяет.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование Комитета о взыскании арендной платы в заявленном размере.

Требование о взыскании пеней обосновано ст. 330 ГК РФ и п. 5.2 Договора, который предусматривает ответственность за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей в размере 0,15% за каждый день просрочки.

Сумма начисленных пеней за периоды с 01.02.2013 по 31.03.2013, с 11.04.2013 по 30.06.2013, с 11.07.2013 по 30.09.2013, с 11.10.2013 по 31.12.2013, с 01.02.2014 по 31.03.2014 по состоянию на 10.11.2014 составляет 798 166, 66 руб., что подтверждается расчетом от 10.11.2014, представленным Истцом и проверенным судом (л.д. 4-7), а также справкой о расчётах от 21.01.2015 (л.д. 58-59).

Учитывая, что Ответчиком размер пеней не оспорен, оснований для применения ст.333 ГК РФ судом не установлено.

Требование о расторжении Договора обосновано п. 6.3.3 Договора, который предусматривает, что Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Истца по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора арендной платы и пеней в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, Истец направил Ответчику претензию от 17.04.2014 N 1746-/14 (л.д. 28), в которой сообщил о необходимости погасить образовавшуюся задолженность и начисленные на ее сумму пени в установленный в претензии срок, а также просил считать ее письменным предупреждением о необходимости в соответствии с требованиями ст. 619 ГК РФ исполнения обязательств по Договору.

В отсутствие доказательств погашения задолженности, указанной в претензии от 17.04.2014 N 1746-/14, требование о расторжении Договора является обоснованным и также правомерно удовлетворено судом.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателю предоставленное в аренду имущество.

В связи с удовлетворением требования о расторжении договора аренды основания для занятия Обществом спорного земельного участка отсутствуют.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Удовлетворить ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Каменный остров" о процессуальном правопреемстве.

Произвести замену ответчика - ЗАО "Каменный остров" (ОГРН: 1047855176291) в порядке процессуального правопреемства на общество с ограниченной ответственностью "Каменный остров" (ОГРН: 1147847546186, ИНН 7801063421, юридический адрес: 199044, г. Санкт-Петербург, 2-я линия В.О., д. 15/7, пом. 1-Н).

Произвести замену Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2015 по делу N А56-76943/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина