Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 г. N 14АП-4049/15

г. Вологда

24 июня 2015 г.

Дело N А13-1134/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Домстрой" директора Фокина А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домстрой" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 14 апреля 2015 года по делу N А13-1134/2015 (судья Зрелякова Л.В.),

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860, место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, пр-кт Строителей, д. 4, далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Домстрой" (ОГРН 1043500265951, ИНН 3528093471, место нахождения: 162614, Вологодская обл., г. Череповец, ул. М.Горького, д. 32, кв. 706/2, далее - Общество) о взыскании 3 256 342 руб. 10 коп., в том числе 3 034 801 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за период с 18.09.2014 по 31.12.2014, 221 540 руб. 52 коп. пеней за период с 16.11.2014 по 27.01.2015, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму 3 256 342 руб. 10 коп. с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% годовых (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением суда от 14 апреля 2015 года исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582) арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. В настоящее время Обществом завершается строительство домов малоэтажной застройки, что подтверждается регистрацией права собственности на объекты незавершенные строительством. Комитетом и Обществом 21.01.2014 на основании постановления мэра города Череповца от 21.01.2014 N 291 заключен договор N 14110. При получении расчета арендной платы Обществом обнаружено, что Комитет в нарушении требований закона применил ставку арендной платы в размере 5%, в то время, когда подлежала применению ставка - 2%. Арендная плата Комитетом значительно увеличена, что нарушает принципы учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право пользования землей, установленный Постановлением N 582. Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. В данном случае договор аренды N14110 заключен 21.01.2014, по своей правовой природе исчисляет иной срок строительства с самостоятельным объемом прав и обязанностей сторон и мерой ответственности. Применение Комитетом в виде санкций коэффициента в размере - 5%, незаконно. Апеллянт не согласен с доводом суда о том, что у Общества отсутствуют правовые основания для распространения измененной кадастровой стоимости ранее 01.01.2015 для определения размера арендной платы. При распространении, установленной решением Росреестра кадастровой стоимости земельного участка с 18.01.2013 (18.09.2014), размер годовой арендной платы составляет 2 797 252 руб. 50 коп., размер квартальной арендной платы составляет 699 313 руб. 13 коп. - при применении коэффициента 5%; при применении коэффициента 2% размер годовой арендной платы составляет - 1 065 620 руб. 00 коп., размер квартальной арендной платы составляет 266 405 руб. 00 коп. (без учета коэффициента инфляции). Коэффициент инфляции неприменим в случае изменения рыночной стоимости на основании пункта 10 Постановления N 582. Арендная плата в размере 266 405 руб. 00 коп. экономически обоснована, в социальном значении не приведет к росту стоимости квадратного метра жилья на территории города Череповца. Общество с момента заключения первоначального договора аренды своевременно и полностью вносило арендную плату за земельный участок, что в судебном заседании представителем комитета не оспаривалось. За спорный период Обществом оплата произведена частично. Постановлением Правительства Вологодской области от 02.12.2013 N 1239 "Об утверждении Положения об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области" на основании которого также произведен расчет арендной платы, отдельными полномочиями мэрию города Череповца на установление ставок и размера оплаты арендной платы не наделяет. Соответственно, расчет арендной платы, произведенный на основании вышеуказанного акта незаконен и не подлежит применению с 18.09.2014.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Комитет в отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Комитет надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.11.2007 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 10549, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0202006:31, площадью 16 853 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская область, город Череповец, Южная часть 22 микрорайона.

В пункте 1.2 договора определено разрешенное использование: проектирование и строительство малоэтажной блокированной застройки.

В силу пункта 2.1 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 24.10.2007 по 11.12.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке 20 декабря 2007 года.

Договор аренды неоднократно пролонгировался по соглашениям сторон.

Письмом от 21.01.2014 N 08-01-31/284 Комитет уведомил арендатора о том, что договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на прежних условиях в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Постановлением мэрии города Череповца от 06.05.2014 N 2496 Обществу предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31: многоэтажные многоквартирные жилые дома.

Распоряжением Комитета от 03.07.2014 N 898р изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31 на условно разрешенный вид использования - многоэтажные многоквартирные жилые дома; фактическое использование - строительство четырех пятиэтажных многоквартирных домов.

Постановлением мэрии города Череповца от 18.09.2014 N 4988 "О внесении изменений в постановление мэра города от 11.12.2006 N 5427" на основании постановления мэрии города Череповца от 06.05.2014 N 2496, заявления Общества, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимости изменен вид разрешенного использования земельного участка на "проектирование и строительство многоэтажных многоквартирных домов".

Соглашением от 10.11.2014 в пункт 1.2 договора внесены изменения, согласно которым изменен вид разрешенного использования: многоэтажные многоквартирные жилые дома, цель предоставления: проектирование и строительство многоэтажных многоквартирных домов.

Пунктом 3.2 договора (в редакции дополнительных соглашений от 27.02.2008 и от 25.02.2010) установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение 3) в следующем порядке: первоначальный взнос не позднее 20 дней с момента государственно регистрации договора, последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала, последний платеж не позднее 10 дней до даты окончания договора, если срок окончания договора раньше даты очередного квартального платежа.

При этом пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменений ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы органами местного самоуправления без согласования с арендатором.

Согласно пункту 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что арендатор не внес арендную плату за период с 18.09.2014 (момента изменения вида разрешенного использования земельного участка) по 31.12.2014, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пеней.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложись правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором.

Соответственно обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и внесению платежей за его пользование возникают в силу закона и заключенного ими возмездного договора.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы Комитетом произведен за период с 18.09.2014 по 31.12.2014 в сумме 3 034 801 руб. 58 коп. в соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 02.12.2013 N 1239 "Об утверждении Положения об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области", постановлением мэрии города Череповца от 25.12.2013 N 6263 "Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об установлении ставок арендной платы и коэффициентов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов".

Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31 составляет 16 853 кв.м.

Кадастровая стоимость данного земельного участка в период с 18.09.2014 по 31.12.2014 в связи с изменением вида разрешенного использования в государственном кадастре недвижимости с "малоэтажной блокированной застройки" на "многоэтажные многоквартирные жилые дома" определена в сумме 202 443 460 руб. 43 коп. Утвержденная базовая ставка годовой арендной платы по виду использования - 5% (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной застройки). Коэффициент инфляции - 1,05. Годовая арендная плата с учетом указанного вида использования составляет 10 628 281 руб. 64 коп. (202 443 460 руб. 43 коп. * 5 % * 1,05 = 10 628 281 руб. 64 коп.). При этом арендная плата за период с 18.09.2014 по 31.12.2014 (103 дня) составляет 3 040 869 руб. 47 коп.

С учетом частичной оплаты ответчиком 6067 руб. 89 коп. Комитет предъявил требование о взыскании с Общества задолженности по арендной плате в сумме 3 034 801 руб. 58 коп.

Задолженность ответчика по арендной плате за период с 18.09.2014 по 31.12.2014 в сумме 3 034 801 руб. 58 коп. подтверждается материалами дела.

Довод Общества о том, что арендная плата за пользование участком с кадастровым номером 35:21:0202006:31 не должна превышать 2% от его кадастровой стоимости, отклоняется апелляционной коллегией на основании следующего.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), арендная плата определялась на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывалась в размере 2 % от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном ЗК РФ.

Между тем участок с кадастровым номером 35:21:0202006:31 не был предоставлен ответчику по процедуре предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов. Ответчик стал арендатором указанного участка в результате переуступки прав по договору аренды от предыдущего арендатора - общества с ограниченной ответственностью "Череповецспецстрой". Данный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 35:21:020316:0067 площадью 34453 кв.м, находящегося в аренде у закрытого акционерного общества "Череповецспецстрой" (факт формирования участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31 из земельного участка с кадастровым номером 35:21:020316:0067 подтверждается кадастровым планом земельного участка (выпиской из гос. земельного кадастра от 12.09.2005 N 21/05-3066), и предоставлен в аренду закрытому акционерному обществу "Череповецспецстрой" как лицу, являвшемуся арендатором участка, подвергшегося преобразованию. Изначально участок с кадастровым номером 35:21:020316:0067 площадью 34453 кв.м был предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Новый дом" на основании постановления мэра г. Череповца от 14.04.2000 N 1267 в соответствии с Земельным кодексом РСФСР от 25.04.1991, не предполагавшем в принципе процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Довод апеллянта о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31 в размере рыночной, установленная в размере 53 281 000 руб. 00 коп. решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области от 04.03.2015 должна применяться для расчета арендной платы с 18.01.2013 апелляционная коллегия также считает несостоятельным

На основании статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В рассматриваемом случае ответчик с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 35:21:0202006:31 обратился в комиссию 10.02.2015. Следовательно, правовые основания для применения измененной кадастровой стоимости ранее 01.01.2015 для определения размера арендной платы отсутствуют.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец предъявил к взысканию неустойку в размере 221 540 руб. 52 коп. за период с 16.11.2014 по 27.01.2015.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

Из расчета видно, что пени начислены на сумму неоплаченной арендной платы.

Расчет суммы взыскиваемых пеней проверен судом первой инстанции и признан правильным. У суда апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться с данным расчетом.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании пеней в заявленном размере.

О применении в отношении пеней статьи 333 Гражданского кодекса РФ ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял.

В рамках настоящего дела истцом также предъявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, по ставке рефинансирования Банка России 8,25% годовых, начисленных на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта", поскольку пункт 1 статьи 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта.

Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником, суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (пункт 2 Постановления).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил указанные требования истца, взыскав с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму 3 256 342 руб. 10 коп. с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% годовых.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нормы материального права применены верно, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 14 апреля 2015 года по делу N А13-1134/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова