Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2015 г. N 13АП-10391/15

г. Санкт-Петербург

02 июля 2015 г.

Дело N А21-9271/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от заявителя: представитель не явился, уведомлен,

от заинтересованных лиц: представитель Шестаков А.С. (по доверенности от 31.12.2014),

от 3-х лиц: представители не явились, уведомлены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10391/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.03.2015 по делу N А21-9271/2014 (судья Сычевская С.Н.), принятое

по заявлению ООО "Тихая Гавань"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

3-и лица: 1) УФССП России по Калининградской области в лице ОСП Зеленоградского района, 2) ООО КБ "Русский ипотечный банк", 3) ООО "ТехноИнтерТрейд"

о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2014 N 03/328/2014-260,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Тихая Гавань" (место нахождения: 236038, г. Калининград, ул. Краснодонская, 2; ОГРН 1083925014601, ИНН 3908601058) (далее - ООО "Тихая Гавань", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (место нахождения: 236040, г. Калининград, ул. Соммера, 27) (далее - Управление Росреестра) с заявлением о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2014 N 03/328/2014-260. В качестве восстановления нарушенного права Общество просило обязать Управление Росреестра произвести регистрацию перехода права участия в долевом строительстве на нежилое помещение N 01, общей площадью 109 кв.м, расположенное на цокольном этаже в секции N 4 в г. Зеленоградске на ул. Солнечной, и права участия в долевом строительстве на нежилое помещение N02, общей площадью 121,5 кв.м, расположенное на цокольном этаже в секции N4, г. Зеленоградск, ул. Солнечная, с ООО "Твое жилье-Сервис" на ООО "Тихая Гавань".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области в лице ОСП Зеленоградского района, ООО КБ "Русский ипотечный банк", ООО "ТехноИнтерТрейд".

Решением от 12.03.2015 Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с названным решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать. По мнению подателя жалобы, оснований для совершения регистрационных действий у Управления Росреестра не имелось, поскольку Обществом не были представлены на государственную регистрацию документы, предусмотренные статьей 25.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе заявление залогодержателя.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. В судебном заседании апелляционного суда представитель Управления Росреестра доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Тихая Гавань" полагало решение суда законным и обоснованным, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции объявил перерыв в судебном заседании 03.06.2015. После окончания перерыва апелляционный суд в том же составе суда 10.06.2015 завершил рассмотрение дела.

Исследовав материалы дела, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё доводы, апелляционный суд установил следующее.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 02.11.2010 по делу N А21-7340/2010 взыскателю ООО "Тихая Гавань" был выдан исполнительный лист от 13.12.2010 серии АС N 002207172 на взыскание с ООО "Твое жилье-сервис" в пользу ООО "Тихая Гавань" 43 985 руб. задолженности за поставленную продукцию, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины (л.д. 17 т. 1).

Как следует из материалов дела, на основании данного исполнительного листа 03.02.2011 судебным приставом-исполнителем ОСП Ленинградского района г.Калининграда возбуждено исполнительное производство N 463/11/01/39/2011 о взыскании с должника (ООО "Твое жилье-сервис") в пользу взыскателя (ООО "Тихая гавань") указанной выше задолженности.

В связи со сменой юридического адреса должника (г. Калининград, Московский проспект, дом 40) на адрес: г. Москва, ул. Петрозаводская, дом 15, кв. 9, исполнительное производство в отношении ООО "Твое жилье-Сервис" было передано в сентябре месяце 2011 года из ОСП Ленинградского района г.Калининграда в ОСП Зеленоградского района Калининградской области по месту нахождения имущества должника в г. Зеленоградске.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 02.11.2010 по делу N А21-7339/2010 с ООО "Твое жилье-сервис" в пользу ООО "Стропильные системы" взыскано 264 343 руб. 13 коп. задолженности за поставленный товар и 8 286 руб. 86 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 04.10.2012 по делу N А21-7339/2010 произведена замена взыскателя ООО "Стропильные системы" на ООО "Тихая гавань" на основании договора уступки прав (цессии) от 27.08.2012, по условиям которого ООО "Стропильные системы" уступило ООО "Тихая Гавань" право требования с ООО "Твое жилье-Сервис" денежных средств в сумме 272 629 руб. 99 коп. (л.д. 30, т. 1).

В соответствии с отчетом о результатах реализации арестованного имущества ООО "Твое жилье-Сервис" (право участия в долевом строительстве на нежилые помещения N 01, общей площадью 109 кв.м, и N 02, общей площадью 121,5 кв.м, расположенных на цокольном этаже в секции N 4 строящегося дома по ул. Солнечной в г. Зеленоградске) имущество не реализовано в связи с отсутствием спроса (л.д. 38).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области от 31.07.2014 обществу "Тихая Гавань" передано перечисленное выше нереализованное имущество должника по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке, а именно от суммы 2 358 750 руб. (л.д. 25, т. 1).

Платежным поручением от 15.08.2014 N 1 ООО "Тихая Гавань" перечислило на счет ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области 2040135 руб. 01 коп. в счет оплаты нереализованного имущества должника (л.д. 10).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области от 05.09.2014 Управлению Росреестра поручено провести государственную регистрацию права собственности ООО "Тихая Гавань" на нереализованное имущество должника (л.д. 27, т. 1).

Как следует из материалов дела, в ходе проведения процедуры регистрации регистратор Светологорского отделения сообщил ООО "Тихая Гавань" о том, что необходимо уведомить ООО КБ "Русский ипотечный банк" о реализации данных прав и предложить ему приобрести их, как имеющему первоочередное на их право.

ООО КБ "Русский ипотечный банк" направило в адрес судебных приставов письмо от 02.09.2014 N 02/3959, в котором пояснил, что в настоящее время он не является залогодержателем и выбыл из правоотношений с ООО "Твое жилье-Сервис", согласно договору от 16.09.2010 N 54272 уступки прав (требований) все права (требования) по вышеуказанному договору залога были переданы ООО "ТехноИнтерТрейд" (л.д. 23, т. 1).

Судебный пристав-исполнитель ОСП Зеленоградского района вынес постановление от 05.09.2014 о передаче нереализованного имущества должника взыскателю - ООО "Тихая Гавань" (л.д. 14, т. 1).

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 05.09.2014 о государственной регистрации перехода права участия в долевом строительстве с ООО "Твое жилье-Сервис" на ООО "Тихая гавань" в отношении нежилых помещений N 01, общей площадью 109 кв.м, и N 02, общей площадью 121,5 кв.м, расположенных на цокольном этаже в секции N 4 строящегося дома по ул. Солнечной в г. Зеленоградске (л.д. 11, т. 1).

В качестве основания для государственной регистрации представлен пакет документов, свидетельствующих об оставлении взыскателем (ООО "Тихая гавань") за собой имущества должника (ООО "Твое жилье-Сервис"), не реализованного в двухмесячный срок специализированной торгующей организацией.

В процессе проведения государственным регистратором правовой экспертизы было установлено, что права участия в долевом строительстве ООО "Твое жилье-Сервис" в отношении указанных выше нежилых помещений находятся в залоге у ООО "Балтийский социально коммерческий банк", реорганизованного в ООО КБ "Русский ипотечный банк", на основании договора залога от 03.11.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.2009 сделана запись 39-39-03/364/2009-222.

На основании этого государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 и пунктом 1 статьи 25.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон), заявителю было предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации, путем представления в регистрирующий орган заявления залогодержателя на государственную регистрацию перехода прав.

Общество представило 24.09.2014 копию письма ООО КБ "Русский ипотечный банк" от 02.09.2014 N 02/3959, согласно которому ООО КБ "Русский ипотечный банк" в соответствии с договором от 16.09.2010 N 54272 уступки прав (требований) уступил все права (требования) по договору залога от 03.11.2009 ООО "ТехноИнтерТрейд" и выбыл из правоотношений с ООО "Твое жилье-Сервис".

Вместе с тем государственный регистратор счел, что препятствующие проведению государственной регистрации причины не были устранены заявителем, в связи с чем Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации перехода права участия в долевом строительстве с ООО "Твое жилье-Сервис" на ООО "Тихая гавань" в отношении указанных выше нежилых помещений со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (сообщение об отказе в государственной регистрации от 17.10.2014 N 03/328/2014-260, л.д. 7, т. 1).

Указав, что отказ в государственной регистрации права является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оговорено право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При разрешении данного спора необходимо руководствоваться частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу предъявляемых частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований суд первой инстанции исходил из необходимости установления наличия одновременно совокупности следующих обстоятельств: соответствуют ли закону действия (бездействие) соответствующего органа и нарушают ли они права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

В регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 статьи 20 Закона о регистрации).

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Закона о регистрации права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Отказывая в государственной регистрации перехода права, Управление Росреестра исходило из того, что Обществом представлен неполный пакет документов, необходимых для государственной регистрации. При этом в обжалуемом сообщении от 17.10.2014 указано на не представление Обществом письма с предложением по нереализованному имуществу ООО "ТехноИнтерТрейд", а также заявления залогодержателя ООО "ТехноИнтерТрейд" на переход права и прекращение ипотеки (л.д. 7 оборотная сторона, т. 1).

Суд первой инстанции, установив на основании сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что на момент вынесения оспариваемого отказа и рассмотрения спора залогодержателем права участия в долевом строительстве на спорные нежилые помещения является ООО КБ "Русский ипотечный банк"; доказательства приобретения обществом "ТехноИнтерТрейд" этих прав в деле отсутствуют, правомерно указал, что оснований для вывода о том, что залогодержателем нереализованного имущества должника является ООО "ТехноИнтерТрейд", у регистрирующего органа не имелось.

Вместе с тем, удовлетворяя заявленные Обществом требования, суд первой инстанции не учел правовую позицию, изложенную в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах применения части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой для принятия решения судом о признании акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным необходимо установить, в том числе факт нарушения указанным актом гражданских прав заявителя.

Согласно пункту 3 статьи 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" заложенное имущество реализуется в порядке, установленном названным Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации от 29.05.1992 N2872-I "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

При этом пунктом 1 статьи 25.4 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 25.4 Закона о регистрации при государственной регистрации перехода права в предусмотренных пунктом 1 данной статьи случаях запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которого реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Таким образом, Закон о регистрации не предусматривает возможности государственной регистрации прав на недвижимое имущество взыскателя, не являющегося залогодержателем, в случае оставления им за собой имущества, нереализованного на торгах, в отсутствие соответствующего заявления залогодержателя.

Кроме того, положениями статей 56 - 61 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которыми урегулирован порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предусмотрено, что только залогодержатель вправе, в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Представленная Обществом во исполнение требований государственного регистратора копия письма ООО КБ "Русский ипотечный банк" от 02.09.2014 N 02/3959, в соответствии с которым ООО КБ "Русский ипотечный банк" на основании договора от 16.09.2010 N 54272 уступки прав (требований) уступил все права (требования) по договору залога от 03.11.2009 ООО "ТехноИнтерТрейд" и выбыл из правоотношений с ООО "Твое жилье-Сервис", не может быть в силу правовых норм отнесено к допустимым доказательствам, свидетельствующим о выражении волеизъявления залогодержателя спорного имущества, поскольку из него не следует, что залогодержатель, ООО КБ "Русский ипотечный банк", отказался от своих прав в отношении заложенного имущества.

Также в письме содержится информация относительно того, что ООО КБ "Русский ипотечный банк" не является залогодержателем предложенного ему имущества, в то время как это не соответствует действительности, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится актуальная запись о том, что ООО КБ "Русский ипотечный банк" является залогодержателем. При этом переход права залога к ООО "ТехноИтерТрейд" на основании договора от 16.09.2010 N 54272 уступки прав (требований) в установленном порядке не зарегистрирован. В том числе из названного письма не усматривается намерение залогодержателя подать в регистрирующий орган совместное заявление с приобретателем имущества, необходимое для проведения государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 25.4 Закона о регистрации.

Таким образом, следует признать, что государственным регистратором правомерно отказано в государственной регистрации перехода прав долевого участия к Обществу по предусмотренному абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации основанию, поскольку заявитель не представил необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав документы.

Апелляционный суд, признав заявленные Обществом требования не подлежащими удовлетворению, исходил из того, что допущенные государственным регистратором неточности в формулировках отказа в государственной регистрации не являются существенными, поскольку совершение оспоренных действий при отсутствии надлежащим образом исполненной заявителем обязанности по представлению предусмотренных статьей 25.4 Закона о регистрации документов не является необоснованным, в связи с чем отказ в государственной регистрации права следует признать соответствующим положениям Закона о регистрации.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что на государственную регистрацию были представлены документы о правах на недвижимое имущество, принадлежавших ООО "Твое жилье-сервис", возникших из договора участия в долевом строительстве от 09.09.2009 N 100/1-С, заключенного с ООО "Твое жилье".

Между тем согласно сведениям официального сайта http://kad.arbitr.ru/ в отношении права по данному договору имеются многочисленные судебные споры, в связи с чем апелляционный суд не может исключить наличия в рассматриваем случае спора о правах на недвижимое имущество, который не может быть разрешен в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 12 марта 2015 года по делу N А21-9271/2014 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина О.Р. Старовойтова