Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2015 г. N 15АП-6876/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 ноября 2015 г. N Ф08-7680/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

09 июля 2015 г.

дело N А32-21787/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щетининым П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)

от 10.03.2015 по делу N А32-21787/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Амфион"

к ответчику: Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Амфион" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание литера Ж площадью застройки 518,32 кв. м, нежилое здание литера Е площадью застройки 93,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13.

Исковые требования заявлены на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 исковые требования удовлетворены. Признано право собственности ООО "Амфион" на следующие объекты недвижимости: нежилое (административно-бытовое) здание литера Е общей площадью 277,8 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13; нежилое (административное с магазином) здание литера Ж общей площадью 1428,5 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, ул. Дачная, 13. Суд первой инстанции пришел к выводу, что общество осуществляло действия, направленные на получение необходимых разрешений на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию, названные здания соответствуют строительным и иным нормам и правилам.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 решение от 29.08.2011 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец не доказал факт совершения им действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод нежилых зданий в эксплуатацию. Спорные строения расположены на арендуемом обществом земельном участке, что исключает возможность удовлетворения иска в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, более того, названный договор аренды является недействительным, так как совершен в момент, когда администрация не являлась собственником соответствующего земельного участка.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2012 по делу N А32-21787/2010 данное постановление отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Кассационный суд отметил, что вопрос о том, на каком праве земельный участок принадлежит лицу, построившему самовольное строение, с позиции статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не исследовался, не дана надлежащая оценка доводам общества о наличии у него права постоянного (бессрочного) пользования на соответствующий земельный участок. Вывод суда апелляционной инстанции о непринятии обществом надлежащих мер к получению разрешения на строительство является преждевременным. Суды, констатировав отсутствие в деле доказательств отказа в выдаче разрешения на строительство и акта ввода объектов в эксплуатацию, не исследовали вопрос о правомерности такого поведения уполномоченного органа.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 исковые требования удовлетворены, признано право собственности на спорные объекты.

Суд установил, что за счет средств истца построены спорные объекты недвижимости, которые соответствуют градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от 21.04.2011. Суд счел обращения ООО "Амфион" в органы местного самоуправления, муниципальное унитарное предприятие "Муниципальный институт генплана" свидетельствующими о совершении истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, и указал на непредставление доказательства рассмотрения Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи заявления истца о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - административного здания с магазином. С учетом положений прежней редакции пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что земельный участок общей площадью 7703 кв. м, на котором расположены приобретенные истцом в собственность и спорные объекты недвижимости, принадлежит истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Суд также отметил, что поскольку истцом представлены доказательства того, что возведение спорных строений не нарушает права и интересы третьих лиц, то отсутствуют доказательства заявления иска с целью упрощенного порядка легализации самовольных строений.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 отменено и принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Апелляционный суд пришел к выводу, что оснований для признания права за лицом, не принимавшим в установленном порядке мер по получению разрешения на строительство до его начала, не имеется. В материалы дела не представлены доказательства того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано. Доводы общества о том, что по вине администрации общество являлось обладателем ничтожного титула на землю (основанного на недействительном договоре аренды) и не могло сформировать надлежащий пакет документов, отклонены апелляционным судом, поскольку указанное не позволяет осуществлять строительство в обход установленного административного порядка. Обществу надлежало принимать законные меры по получению и подтверждению титула землепользования и обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство, если бы таковой был мотивирован ничтожностью договора аренды. Кроме того, из фактических обстоятельств дела видно, что самовольность строения сопряжена с иными причинами.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что констатировав отсутствие в деле доказательств отказа в выдаче разрешения на строительство и акта ввода объектов в эксплуатацию, суды не исследовали вопрос о правомерности такого поведения уполномоченного органа. Также при удовлетворении иска о признании права собственности суд первой инстанции не дал оценки действиям общества по предоставлению в уполномоченный орган всей совокупности документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, наличию или отсутствую заключений специально уполномоченных государственных органов на соответствие спорных объектов пожарным и экологическим нормам.

При новом рассмотрении дела решением от 10.03.2015 иск общества с ограниченной ответственностью "Амфион" удовлетворен, за указанным обществом признано право собственности на объекты недвижимого имущества ( нежилое (административно-бытовое) здание литер Е общей площадью 277,8 кв.м., нежилое (административное с магазином) здание литер Ж общей площадью 1428,5 кв.м., расположенные по адресу: г.Сочи Краснодарского края, Адлерский район, село Орел-Изумруд, улица Дачная,13. Решение суда мотивировано тем, что общество обращалось в 2008 году в Департамент имущественных отношений г.Сочи за получением разрешения на реконструкцию, а в 2010 году обращалось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи за получением разрешения на ввод в эксплуатацию, однако ответа не получило. Сославшись на заключения соответствующих служб о соблюдении норм градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с указанным решением, Администрация города Сочи обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что оснований для признания права собственности не имеется, также отмечает, что здание литер Е нависает над тротуаром улицы Дачной, чем создает угрозу жизни и здоровья граждан.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, в том числе, путем публикации определения суда на сайте суда в срок, установленный частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 22.06.2007 общество "Амфион" приобрело у Макаревич Натальи Владимировны ряд объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Дачная, 13 (нежилое здание с пристройкой - холодильник литера Аа, сооружения - навесы литеры Г, Г3, Г5, Г6, нежилое здание - контору, литера Г2). Право собственности истца было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2007 (л.д. 19-24).

В связи с приобретением названных объектов недвижимости на основании договора от 08.11.2007 Макаревич Натальей Владимировной истцу также были переданы права по договору аренды земельного участка от 29.10.2001 N 4900002342 в отношении участка площадью 7703 кв. м по ул. Дачной, 13 в Адлерском районе г. Сочи с кадастровым номером 23:49:004 004 0008:0108 (соответствующее право аренды ранее было получено Макаревич Н.В. в аналогичном порядке по договору от 28.09.2006 от первоначального арендатора и собственника вышеуказанных объектов недвижимости - ООО "Сочи-Сервис-Холод" (л.д. 11-16, 42-51 т. 1)).

На арендуемом участке обществом "Амфион" без получения разрешения на строительство возведены административное здание с магазином литера Ж и административно-бытовое здание литера Е.

Согласно техническим паспортам и описанию спорных объектов в заключении судебной экспертизы, оба здания являются трехэтажными постройками первой группы капитальности, обладают признаками недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Год их постройки обозначен как 2007. Площадь застройки здания под литерой Е по внешнему обмеру составляет 99,1 кв. м, общая площадь помещений 277,8 кв. м. Площадь застройки здания под литерой Ж по внешнему обмеру составляет 518,3 кв. м, общая площадь помещений 1428,5 кв. м.

Из ситуационного плана в техническом паспорте (л.д. 53 т. 1) усматривается, что строение лит. Ж является смежным с навесом лит. Г, строение лит. Е примыкает к зданию лит. А. В заключении судебного эксперта отмечено, что строение лит. Е создано путем реконструкции одноэтажного здания проходной (л.д. 47-48 т. 2).

Ссылаясь на невозможность легализации названных строений, возведенных истцом за собственный счет, общество обратилось с иском о признании права в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу приведенной нормы права самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольное строительство является правонарушением, поэтому в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама самовольная постройка, по общему правилу подлежит сносу.

Признание права на самовольную постройку допускается за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" арбитражным суда разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Под принятием мер к получению разрешения на строительство в установленном порядке надлежит понимать обращение до начала строительства к компетентному органу с заявлением о выдаче разрешения на строительство и пакетом документов, предоставление которых предписано для соответствующих целей законом.

Перечень таких документов приведен в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно редакции приведенной статьи на заявленный истцами период строительства (2007 год) необходимым являлось предоставление: правоустанавливающих документов на земельный участок; градостроительного плана земельного участка; материалов, содержащихся в проектной документации (пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей); положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство определено как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению и проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.

Таким образом, согласно вышеприведенным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при обращении с иском о признании права собственности на постройку, возведенную в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) истцу надлежит обосновать, что до начала строительства он обращался к администрации с заявлением о разрешении строительства (реконструкции) и прилагал при этом документы, позволяющие установить правомерность использования им земельного участка для целей строительства (реконструкции) и проверить соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В качестве доказательства принятия истцом мер к оформлению разрешительной документации на строительство спорных объектов в материалы дела представлены: ходатайство ООО "Амфион" от 10.10.2008, адресованное директору Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, в котором указано, что в связи с производственной необходимостью принято решение о реконструкции навесов Г, Г5, Г6. В данном ходатайстве общество указало, что в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае реконструкции объектов не являющихся объектами капитального строительства разрешение на строительство не требуется. В связи с чем просило дать согласие на реконструкцию нежилых сооружений (навесов), расположенных на земельном участке по ул. Дачная, 13 Адлерского района г. Сочи. К ходатайству приложены копии договора аренды N 2342 от 29.10.2001, договора о передаче прав и обязанностей от 08.11.2007, свидетельств о государственной регистрации права на навесы от 06.08.2007.

С повторным ходатайством от 10.11.2008 общество предоставило копию технического паспорта.

Вместе с тем, как видно из ситуационного плана в техническом паспорте спорные строения под литерами Е и Ж расположены в ином месте, нежели навесы Г5, Г6, то есть не были созданы путем реконструкции указанных навесов. Площадь навеса лит. Г уменьшилась в сравнении с отраженной в договоре купли-продажи от 22.06.2007, то есть строение лит. Ж возведено частично на месте навеса.

Определением от 18.04.2013 суд апелляционной инстанции предлагал истцу представить: технические паспорта на реконструированные навесы до момента их реконструкции; письменные пояснения с описанием сути выполненных работ как реконструкции, а не нового строительства; обоснование обращения за согласованием реконструкции навесов к департаменту, а не к администрации. Однако определение суда истцом не исполнено со ссылкой на утрату сведений за давностью.

Между тем, согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство определено как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкция - как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство действительно не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Однако по смыслу приведенных законоположений такое разрешение не требуется в том случае, когда в результате реконструкции объект останется некапитальным. Возведение же на месте существовавшего навеса трехэтажного капитального здания лит. Ж не могло осуществляться без получения разрешения на строительство. Трехэтажное строение лит. Е создано путем реконструкции одноэтажной проходной, как установлено судебным экспертом. Однако заявления о выдаче разрешения на реконструкцию соответствующего объекта истцом не подавалось.

Кроме того, представленный пакет документов не содержал проектной документации, позволяющей осуществить проверку, результатом которой являлось бы принятие мотивированного решения о выдаче разрешения на строительство либо отказе в выдаче такого разрешения.

Общество предоставило доказательства заключения в 2009 году договора на разработку предпроектного материала, однако в октябре 2008 года спорные объекты уже прошли техническую инвентаризацию, а год их постройки обозначен в технических паспортах как 2007. Доказательств, что строительство двух трехэтажных зданий первой группы капитальности осуществлялось на основании проекта не представлено.

Также апелляционный суд отмечает тот факт, что истец обратился в департамент 10.10.2008, а 14.10.2008 предприятием технической инвентаризации уже зафиксировано наличие спорных объектов, завершенных строительством. Обращение же за разработкой предпроектных предложений, которое предваряет разработку проектной документации и обращение за разрешением на строительство (реконструкцию) осуществлено общество и вовсе в 2009 году.

Таким образом, по завершении строительства спорных объектов общество обратилось с заявлением к департаменту (а не к администрации), в котором не содержалось информации о сути предполагаемой реконструкции (путем возведения двух трехэтажных капитальных) строений, к которому не была приложена проектная документация и иные документы, перечисленные в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Такое обращение не может быть признано надлежащим, свидетельствующим о принятии истцом предусмотренных законом мер для целей осуществления строительства в установленном порядке.

В ответ на обращения истца письмом от 14.11.2008 Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи уведомил истца о том, что не возражает против проведения реконструкции нежилых строений (навесов), расположенных на земельном участке по ул. Дачная, 13 Адлерского района г. Сочи, не выходя за рамки договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 и при наличии разрешительной документации, согласованной с управлением архитектуры и градостроительства для проведения соответствующих строительно-монтажных работ.

Указанное письмо не является разрешением на строительство либо реконструкцию объекта по смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, само письмо имеет заголовок "Об арендных отношениях".

Вместе с тем, согласно распоряжению главы города Сочи от 22.02.2006 N 48-Р "О наделении комитета архитектуры и градостроительства администрации города Сочи полномочиями в области градостроительной деятельности на территории города Сочи и признании утратившим силу Распоряжения Главы города Сочи от 25 марта 2005 года N 100-р", распоряжению главы города Сочи от 30.03.2006 N 105-р "О выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на территории города-курорта СОЧИ" соответствующей компетенцией обладало именно управление архитектуры и градостроительства администрации города.

Полученное согласование реконструкции навесов не основано на предоставлении Департаменту достоверной информации о сути работ, обозначенных истцом как реконструкция навесов, не обозначено уполномоченным органом как разрешение на строительство (реконструкцию), не соответствует форме и содержанию разрешения на строительство (реконструкцию) (Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", не сопровождалось выявлением оснований к выдаче такого разрешения.

Таким образом, истец не доказал принятия до начала строительства надлежащих (предусмотренных законом) мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) спорных объектов.

Заявление истца в адрес МУП "Муниципальный институт генплана" о выполнении предпроектного материала по реконструкции навеса с увеличением складских площадей на территории базы ООО "Амфион" по адресу: ул. Дачная, 13 Адлерского района г. Сочи и договор подряда с указанной организацией от 19.02.2009 N 01-108/007 на разработку проектной документации, также не подтверждают по изложенным выше причинам того, что истец предпринял необходимые меры для легального строительства.

31.05.2010 ООО "Амфион" обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - административное здание с магазином, при этом указало, что земельный участок закреплен за обществом на основании договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 (л.д. 122 т. 2). Доказательства выдачи испрашиваемого разрешения либо отказа в его выдаче суду не представлены.

Однако оснований для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не имелось по причине отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) объектов (ст. 55 ГрК РФ).

Иных документов, подтверждающих принятие истцом мер к получению разрешительной документации на строительство спорных объектов и вводу его в эксплуатацию суду не представлено и по пояснениям представителя истца не имеется.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что истец обращался в уполномоченный орган за разрешением на строительство (реконструкцию) спорного объекта с заявлением, к которому был бы приложен пакет документов, перечень которых указан в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Доказательства того, что в получении такого разрешения обществу необоснованно отказано, в материалах дела также отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции о том, что истцом приняты надлежащие меры для получения разрешения на строительство, не основаны на представленных в дело доказательствах, сделаны при ошибочной оценке писем общества в адрес департамента.

Указанное является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске о признании права на самовольные постройки вне зависимости от титула землепользования истца и соответствия возведенных строений градостроительным, строительным и иным обязательным нормам и правилам.

Приобретенные истцом по договору от 22.06.2007 объекты недвижимости ранее принадлежали ЗАО "Торговый Дом "Сочи-Кубань", обладавшему правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по смыслу абзаца 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации в прежней редакции (до принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ), в силу чего истец может считаться обладателем соответствующего права в отношении части участка, занятой приобретенными объектами недвижимого имущества (ст. ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно ничтожность договора аренды от 29.10.2001 N 4900002342 земельного участка федерального уровня собственности из состава земель курорта (вторая зона округа санитарной охраны) не лишает истца легитимации на иск в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части выводов суда первой инстанции о соответствии спорных строений градостроительным, строительным и иным обязательным требованиям, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их переоценки. Соответствующие выводы основаны на результатах проведенной по делу судебной экспертизы, которые не оспорены ответчиком в установленном порядке (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, как указано выше, данные обстоятельства не влияют на результат рассмотрения спора и не позволяют сами по себе удовлетворить иск, поскольку оснований для признания права за лицом, не принимавшим в установленном порядке мер по получению разрешения на строительство до его начала, не имеется.

В материалы дела не представлены доказательства того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано.

Доводы общества о том, что по вине администрации общество являлось обладателем ничтожного титула на землю (основанного на недействительном договоре аренды) и не могло сформировать надлежащий пакет документов, отклоняются, поскольку указанное не позволяет осуществлять строительство в обход установленного административного порядка. Обществу надлежало принимать законные меры по получению и подтверждению титула землепользования и обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство, если бы таковой был мотивирован ничтожностью договора аренды. Кроме того, из фактических обстоятельств дела видно, что самовольность строения сопряжена с иными причинами.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, изложенных в постановлении от 07.10.2014 о необходимости исследования вопроса о правомерности поведения уполномоченных органов при отсутствии доказательств отказа в выдаче разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, апелляционный суд повторно (ранее в постановлении от 05.06.2013 - л.д.158-162, т.3) отмечает, что сам по себе факт обращения в Департамент имущественных отношений г.Сочи правового значения не имеет, поскольку указанный Департамент не был наделен компетенцией выдавать разрешения на строительство или реконструкцию. Кроме того, такое обращение имело место уже после создания спорных объектов.

Истец не представил доказательств, что он обращался с заявлением в Управление архитектуры и градостроительства или Администрацию города Сочи с заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) с приложением всех необходимых документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации до создания объектов.

Обращение истца в адрес МУП "Муниципальный институт генплана" о выполнении предпроектного материала по реконструкции навеса и договор подряда с указанной организацией не могут рассматриваться как обращение за получением на разрешение на строительство, поскольку муниципальное унитарное предприятие осуществляет хозяйственные функции и не является органом местного самоуправления в смысле статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что общество "Амфион" 31.05.2010 обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, а Управление не оформило отказа в выдаче, не дает никаких оснований для удовлетворения иска общества. Поскольку разрешение на строительство (реконструкцию) объекта не было получено, Управление архитектуры и градостроительства не имело права ни при каких обстоятельствах выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку выдача такого разрешения противоречила бы императивной норме статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, требующей наличия разрешения на строительство.

В материалы дела не представлены доказательства того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения иска общества.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03 июля 2007 года N 595-О-П: "Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является... законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец совершал необходимые действия, направленные на получение разрешения на строительство до начала возведения спорных объектов, в материалах дела не имеется.

Признание права собственности на объект самовольной постройки должно быть исключением. У истца до решения суда отсутствует субъективное гражданское право, которое он мог бы защищать в суде. Поэтому суд, решая вопрос о возможности удовлетворения иска, должен принимать во внимание и виновный характер поведения нарушителя, как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года.

В данной ситуации арбитражный суд обязан учитывать и цели общей и частной превенции, закрепленные в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимости укрепления законности и предупреждения правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирования уважительного отношения к закону и суду. Единственная возможность в данном случае, предусмотренная гражданским правом, которой вправе воспользоваться суд, иммобилизовать самовольное возведенное строение, отказав ему в статусе объекта гражданских правоотношений и лишив, тем самым, возможности участвовать в гражданском обороте как санкции за умышленное виновное поведение лица, осуществившего застройку.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 марта 2015 года по делу А32-21787/2010 отменить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Амфион" к Администрации города Сочи о признании права собственности на объекты недвижимого имущества ( нежилое (административно-бытовое) здание литер Е общей площадью 277,8 кв.м., нежилое (административное с магазином) здание литер Ж общей площадью 1428,5 кв.м., расположенные по адресу: г.Сочи Краснодарского края, Адлерский район, село Орел-Изумруд, улица Дачная,13, - отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе