Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2015 г. N 15АП-10080/15

город Ростов-на-Дону

13 июля 2015 г.

дело N А32-8409/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Новый город-14" - Селиванова П.П. по доверенности от 20.03.2015, Хамидуллина К.Ш. по доверенности от 12.01.2015;

от Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края - Покусаева Ю.Е. по доверенности от 03.02.2015 N 83-163/14-06-05;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый город-14" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 по делу N А32-8409/2015, принятое судьёй Миргородской О.П., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новый город-14" к заинтересованному лицу Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края о признании незаконным и отмене постановления,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Новый город-14" (далее - ООО "Новый город-14", общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства по Краснодарскому краю (далее - Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным и отмене постановления от 24.02.2015 N 58п/1 о привлечении заявителя к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), в виде штрафа в размере 500 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован доказанностью факта наличия в действиях общества состава вмененного ему правонарушения, отсутствием процессуальных нарушений при производстве по делу об административном правонарушении.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило отменить решение и удовлетворить заявленные требования. В обоснование апелляционной жалобы общество указало, что из буквального толкования норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) следует, что уступка права требования в отношении объекта долевого строительства возможна после уплаты цены договора в отношении конкретного объекта долевого строительства. При этом заявитель полагает, что правила привлечения денежных средств граждан по договору участия в долевом строительстве не распространяются на случаи привлечения денежных средств по договору уступки права. Кроме того, привлечение денежных средств произведено не на основании не прошедшего государственную регистрацию договора уступки, а на основании соглашения об обеспечении обязательства. Общество не является застройщиком и не привлекает денежные средства на основании договор участия в долевом строительстве, а, напротив, является участником долевого строительства и извлекает прибыль путем уступки права. Денежные средства, полученные от договора цессии, являются доходом общества. По указанным основаниям заявитель считает, что в его действиях отсутствует состав вмененного ему правонарушения.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление не согласилось с доводами общества, просило решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представители общества просили решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель управления в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения (приказа) Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 10.10.2014 N 58-п в связи с обращением гражданки Кухрановой Т.А. (вх. N 5685 от 14.08.2014), проведена внеплановая проверка ООО "Новый город-14" по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве за период с 17.12.2010 по 30.09.2014.

При проведении проверки установлено, что ООО "Новый город-14" осуществило привлечение денежных средства гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

По факту выявленного нарушения в отношении общества составлен протокол от 25.12.2014 N 58п/1 об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Постановлением от 24.02.2015 общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 500 000 рублей.

Не согласившись с указанным постановлением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частями 4, 6, 7 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.

Статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с указанным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), в совокупности с требованиями части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно выполнение этих требований в их совокупности и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

При этом в силу положений части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные способы привлечения денежных средств граждан, связанные с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, закон не устанавливает.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).

Из материалов дела следует, что между ООО Строительно-инвестиционная Корпорация "Девелопмент-Юг" (застройщик) и ООО "Новый город-14" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 на сумму 31 434 615 рублей на строительство 36 квартир (в том числе однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8)) общей площадью 1 080,3 кв. м в многоквартирном 2-секционном жилом доме, Литер 1.3, этажностью 5 этажей, со встроенными помещениями, расположенном по строительному адресу: г. Краснодар, в районе совхоза "Прогресс", на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 04 015:0251.

Договор от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 10.06.2014.

По состоянию на 30.09.2014 ООО "Новый город-14" произведена оплата в сумме 31 115 615 рублей (соглашение о частичном прекращении обязательств зачетом от 30.09.2014) по договору от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3.

Таким образом, цена договора от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 полностью не оплачена. Оставшаяся часть цены договора от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 оплачена 17.10.2014 (платежное поручение от 17.10.2014 N 1001 на сумму 319 000 рублей).

В свою очередь, между ООО "Новый город-14", ООО Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" и гр. Кухрановой Т.А. заключен предварительный договор от 17.02.2014 N 19 уступки права по договору N 1-ПP-1.3 долевого участия в строительстве жилого дома от 02.12.2013.

Предметом указанного договора, является заключение в срок до 30.04.2014 договора уступки (основного договора уступки) по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3 (основной договор долевого участия), подписанного между ООО "Новый город-14" и ООО Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг", в части передачи гр. Кухрановой Т.А. прав и обязанностей в отношении однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8), общей площадью с холодными помещениями 30,00 кв.м., площадь квартиры 29,20 кв.м., жилая площадь 12,70 кв.м., расположенной на 4 этаже во 2 подъезде многоквартирного 2-секционного жилого дома в г. Краснодаре, в районе совхоза "Прогресс", литер 1.3.

В соответствии с п. 5 предварительного договора от 17.02.2014 N 19 за передачу прав и обязанностей по основному договору участия в долевом строительстве гр. Кухранова Т.А. уплачивает ООО "Новый город-14" сумму в размере 945 000 рублей в течение 5 дней с момента государственной регистрации основного договора уступки.

С момента государственной регистрации основного договора уступки суммы, фактически внесенные гр. Кухрановой Т.А., будут зачтены ООО "Новый город-14" в соответствии с соглашением об обеспечении обязательств к предварительному договору от 17.02.2014 N 19 в счет исполнения обязательств по основному договору уступки.

Между ООО "Новый город-14" и гр. Кухрановой Т.А. заключено соглашение от 17.02.2014 об обеспечении обязательства к предварительному договору уступки права от 17.02.2014 N 19 по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3, в соответствии с условиями которого обеспечением исполнения обязательств по заключению основного договора уступки является обеспечительный платеж в сумме 945 000 руб., который уплачивается гр. Кухрановой Т.А. в соответствии с графиком, указанным в п. 2.2 данного соглашения об обеспечении обязательства.

Во исполнение соглашения от 17.02.2014 об обеспечении обязательства по предварительному договору уступки права от 17.02.2014 N 19 гр. Кухрановой Т.А. уплачена сумма в размере 904 500 руб. в следующем порядке:

- 21.02.2014 - 661 500 рублей (приходный кассовый ордер от 21.02.2014 N 205);

- 12.03.2014 - 40 500 рублей (приходный кассовый ордер от 12.03.2014 N 285);

- 07.04.2014 - 40 500 рублей (приходный кассовый ордер от 07.04.2014 N 373);

- 20.05.2014 - 40 500 рублей (приходный кассовый ордер от 20.05.2014 N 469);

- 19.06.2014 - 40 500 рублей (приходный кассовый ордер от 19.06.2014 N 635);

- 07.07.2014 - 40 500 рублей (приходный кассовый ордер от 07.07.2014 N 842);

- 20.08.2014 - 40 500 рублей (приходный кассовый ордер от 20.08.2014 N 1052).

Также, между ООО "Новый город-14", ООО Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" и гр. Кухрановой Т.А. подписан смешанный договор от 07.08.2014 N 17 уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3, по условиям которого ООО "Новый город-14" передает гр. Кухрановой Т.А. права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 в объеме правоотношений по строительству и приобретению в собственность однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8), общей площадью с холодными помещениями 30,00 кв.м., площадь квартиры 29,20 кв.м., жилая площадь 12,70 кв.м., расположенной на 4 этаже во 2 подъезде многоквартирного 2-секционного жилого дома в г. Краснодаре, в районе совхоза "Прогресс", литер 1.3.

В соответствии с п. 5 смешанного договора уступки от 07.08.2014 N 17 цена договора составляет 945 000 рублей.

В связи с подписанием смешанного договора уступки права от 07.08.2014 N 17 между ООО "Новый город-14" и гр. Кухрановой Т.А. заключено соглашение от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3, в соответствии с условиями которого обеспечением исполнения обязательств по заключению основного договора уступки является обеспечительный платеж в сумме 945 000 руб.

При этом сумма в размере 904 500 рублей засчитывается ООО "Новый город-14" в соответствии с соглашением об обеспечении обязательства от 17.02.2014 по предварительному договору уступки права от 17.02.2014 N 19 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3.

В соответствии с п. 2.4 Соглашения об обеспечении обязательства от 07.08.2014 после государственной регистрации смешанного договора уступки от 07.08.2014 N 17 внесенный гр. Кухрановой Т.А. обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств по смешанному договору уступки.

Во исполнение соглашения от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 гр. Кухрановой Т.А. оплачена сумма в размере 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 04.09.2014 N 1135.

В соответствии с соглашением от 04.09.2014 о расторжении предварительного договора от 17.02.2014 N 19 уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3, подписанным между ООО "Новый город-14" и гр. Кухрановой Т.А., указанный предварительный договор расторгнут.

В соответствии с соглашением от 04.09.2014 о расторжении соглашения от 17.02.2014 об обеспечении обязательства по предварительному договору уступки права от 17.02.2014 N 19, подписанным между ООО "Новый город-14" и гр. Кухрановой Т.А., указанное соглашение расторгнуто, внесенные гр Кухрановой Т.А. денежные средства в сумме 904 500 руб. зачтены ООО "Новый город-14" в счет оплаты соглашения от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3.

Смешанный договор от 07.08.2014 N 17 уступки права по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.10.2014.

Таким образом, ООО "Новый город-14" в нарушение ч. 2 ст. 1, ч. 3 ст. 4, ч. 1 ст. 11 и ст. 17 Закона о долевом строительстве привлечены денежные средства гр. Кухрановой Т.А. до государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основного договора уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома (смешанный договор уступки права зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.10.2014, а денежные средства гр. Кухрановой Т.А. привлечены в период с 21.02.2014 по 04.09.2014).

Факт незаконного привлечения ООО "Новый город-14" денежных средств, подтверждается копиями предварительного договора уступки права от 17.02.2014 N 19, соглашения об обеспечении обязательства от 17.02.2014, смешанного договора уступки права от 07.08.2014 N 17, соглашения об обеспечении обязательства от 07.08.2014 и приходных кассовых ордеров.

Вместе с тем, требование части 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не является единственным условием к договору уступки.

Диспозиция части 1 статьи 14.28 КоАП РФ указывает, что противоправным является, в том числе привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, лицом, привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

На момент заключения договора уступки многоквартирный дом в эксплуатацию введен не был, соответственно на заключаемый договор уступки распространялись требования Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Довод заявителя об отсутствии нормативных ограничений к передаче денежных средств до регистрации договора долевого участия (или договора уступки) противоречит Закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договор и (или) уступка прав требований по договору согласно требованиям статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Соответственно, привлечение денежных средств граждан по договору уступки до его заключения является нарушением порядка, предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Часть 1 статьи 14.28 КоАП РФ не ограничивает понятие субъекта правонарушения исключительно застройщиком. Диспозиция части 1 статьи 14.28 КоАП РФ указывает на любые нарушения Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, допущенные при привлечении денежных средств граждан, связанным с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах общество, привлекая денежные средства по договору уступки до регистрации указанного договора, нарушило требования статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, соответственно, совершило правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующих норм законодательства в сфере долевого участия в строительстве, не опровергают выводы суда, а фактически выражают лишь несогласие с ними, в связи с чем не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 по делу N А32-8409/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко