Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 12АП-6034/15

г. Саратов

16 июля 2015 г.

Дело N А57-371/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Антоновой О. И., Волковой Т. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Григорьевой Н. И.,

при участии в судебном заседании: представителя Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области Касимцева Д. С. по доверенности от 02.03.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года по делу N А57-371/2015 (судья В. А. Алькова),

по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Фрегат", г. Балаково Саратовской области

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

о признании отсутствующим права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фрегат" о признании отсутствующим права собственности на незавершенное строительством здание торгового центра площадью застройки 430,7 кв. м, процент готовности 1%, инвентарный номер: 63:207:001:003983180, литер А, назначение: нежилое, адрес объекта: Саратовская область, г. Балаково, ул. Степная, в районе домов 35/1-35/3.

Распоряжением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 24.12.2014 N 915-рк Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области переименовано в Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Как указывает заявитель апелляционной жалобы, поскольку незавершенное строительством здание торгового центра площадью 430,7 кв.м. не существует как объект недвижимости, что установлено актами N 198 и N 78 обследования земельного участка, суд первой инстанции необоснованно отказал Комитету в удовлетворении исковых требований о признании права собственности ответчика отсутствующим.

ООО "Фрегат" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представило Двенадцатому арбитражному апелляционному суду письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, находят обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, как принятый при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела по существу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 АПК РФ.

Заслушав представителя Комитета, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.07.2013 года ООО "Фрегат" приобрело у ООО "Кристалл" незавершенное строительством здание торгового центра (Литер А) площадью застройки 430,7 кв. м, процентом готовности - 1%, инвентарный номер: 63:207:001:003983180 литер: А, адрес объекта: Саратовская область, улица Степная в районе домов 35/1-35/3.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Фрегат" на указанное незавершенное строительством здание, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2013 года серия 64-АГ N 988211.

12 ноября 2014 года к главе администрации Балаковского муниципального района обратился генеральный директор ООО "Фрегат" с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Степная, район домов 35/1-35/3, кадастровым номером 64:40:020209:27, площадью 3593 кв. м.

При рассмотрении заявления специалистами сектора муниципального земельного контроля управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района была осуществлена выездная проверка на предмет наличия на земельном участке каких-либо зданий, строений, сооружений.

Актом обследования земельного участка N 198 от 18.11.2014, составленном в рамках муниципального земельного контроля было установлено, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости. Признаков строительства на участке не обнаружено.

С учетом указанного акта, истец отказал ответчику в предоставлении земельного участка в аренду.

Истец, указывая, что земельный участок, на котором зарегистрировано право собственности ответчика на незавершенный строительством объект недвижимости, находится в муниципальной собственности, а сам объект согласно акту обследования земельного участка N 198 от 18.11.2014 года отсутствует, считает, что наличие в реестре записи о праве собственности ответчика на несуществующий объект недвижимости лишает истца возможности реализовать право собственника земельного участка, в связи с чем обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности ответчика на незавершенный строительством объект.

Рассматривая настоящий спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку заявленные исковые требования не восстановят прав истца относительно использования занятого объектом незавершенного строительства земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Однако арбитражным судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта не учтено следующее.

Иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления соответствует способу защиты права, указанному в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Поскольку сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, исковые требования Комитета подлежат удовлетворению.

При этом, в ходе рассмотрения настоящего дела бесспорно установлено по представленным Комитетам актам, фотоматериалам с изображением свайного поля, поименованного объектом незавершенного строительства, что оно находится в том же состоянии, в котором было получено по указанному договору купли-продажи.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о регистрации) кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости определяются как описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровый учет возможен только в отношении объекта недвижимости.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона о регистрации, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

В силу статей 13, 17, 20 Федерального закона о регистрации при проведении правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Несоблюдение положений норм статьи 17 Федерального закона о регистрации, устанавливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав в отношении недвижимого имущества), влечет недействительность проведенной регистрации.

Из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 430,7 кв. м, степень готовности 1 % усматривается, что при регистрации права собственности спорного объекта кадастровый учет данный объект не прошел.

Согласно статье 2 Федерального закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из технического паспорта описание конструктивных элементов свайного поля по объекту незавершенного строительства площадью 430,7 кв. м усматривается, удельный вес по таблице фундамент - 4, стены и перегородки - 12, перекрытия железобетонные - 13, рулонная кровля, совмещенная с перекрытием - 23, полы бетонные - 9, проемы простые в шпунт - 6, внутренние отделочные работы - 4, внутренние санитарно-технические, электротехнические и слаботочные устройства - 23, прочие работы - 6.

Между тем, из имеющихся в деле доказательств (в том числе, и фотоматериалов) следует, что фактически незавершённое строительством здание торгового центра, процент готовности 1%, представляет собой уложенные по периметру фундаментные блоки.

Таким образом, спорный объект незавершенного строительства, является совокупностью строительных материалов, что не исключает возможности их разборки и перемещения.

Проектная документация, содержащая описание строящегося объекта (графическая и текстовая), в материалах дела не имеется.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 18 Федерального закона о регистрации правоустанавливающие документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установлен статьей 17 Закона.

Также из имеющихся в материалах дела документов и системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав. Пунктом 4 статьи 25 Закона установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного спорный объект - свайное поле, в силу требований статьи 130 ГК РФ не относятся к недвижимым объектам и регистрация прав на них не производится.

Выводы суда первой инстанции о применении норм права не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам.

На недопустимость сохранения в реестре недостоверной записи указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10 (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2014 по делу N А65-26683/2013, определение Верховного суда Российской Федерации от 16 февраля 2015 года N 306-ЭС14-8106).

Рассматривая вывод суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, судебная коллегия отмечает также следующее.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Из технического паспорта на объект недвижимости - торговый центр (л.д. 55) следует, что конструктивный элемент объекта фундамент представляет собой совокупность фундаментных блоков.

Данное обстоятельство не оспаривается и ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 закона), устанавливая особенности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (статья 25 закона).

В соответствии с подпунктом 6 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Следовательно, как указывалось выше, спорный объект готовностью 1% является совокупностью строительных материалов.

Таким образом, в настоящем деле зарегистрированное право собственности ответчика на имущество, в отсутствие у этого объекта признаков недвижимости, может быть оспорено по результатам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права при наличии условий, предусмотренных пунктом 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22.

В соответствии с положениями постановления от 29.04.2010 N 10/22 именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Несостоятелен и вывод суда первой инстанции о том, удовлетворение заявленных требований приведёт к восстановлению прав истца.

Управление наделено полномочиями по распоряжению земельными участками в городе Балаково, находящимися в муниципальной собственности. Наличие в реестре записи о праве собственности на некапитальное строение накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества. Нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Из искового заявления управления следует, что поводом для предъявления в суд указанных требований послужило обращение генерального директора ООО "Фрегат" к главе администрации Балаковского муниципального района с заявлением о предоставлении упомянутого земельного участка в аренду сроком на 49 лет, в котором он ссылался на наличие у Общества зарегистрированного права собственности на незавершённое строительством здание торгового центра процент готовности 1%.

При таких обстоятельствах, зарегистрированное право собственности ответчика на объект, не отвечающий признакам недвижимости, позволяет последнему в обход положений действующего законодательства требовать передачи ему земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости на праве аренды и в собственность, ссылаясь на нормы статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 января 2012 г. N 12576/11.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что у суда первой инстанции не было оснований для отказа в удовлетворении требований.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении от 15.05.2015 основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.

На основании части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Поскольку апелляционная жалоба Комитета судом апелляционной инстанции удовлетворена, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в полном размере.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года по делу N А57-371/2015 отменить.

Исковые требования Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Фрегат" на незавершенное строительством здание торгового центра площадью застройки 430,7 кв.м., процент готовности 1 %, инвентарный номер: 63:207:001:003983180, литер А, назначение: нежилое, адрес объекта: Саратовская область, г. Балаково, ул. Степная, в районе домов 35/1-35/3, отсутствующим.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фрегат" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в сумме 6 000 рублей и апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова Т. В. Волкова