Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 г. N 19АП-2643/15

г. Воронеж

15 июля 2015 г.

Дело N А14-16935/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08.07.2015.

Постановление в полном объеме изготовлено 15.07.2015.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Протасова А.И., Михайловой Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Добычина И.Р., представитель по доверенности от 30.12.2014 N 185-д выданной сроком до 31.12.2015;

от товарищества на вере "Николай и компания "Рыканское": Минакова В.А., главный бухгалтер по доверенности от 21.05.2015 N 6.

от Администрации Хреновского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2015 по делу N А14-16935/2014 (судья Максимович Т.Н.), по заявлению товарищества на вере "Николай и компания "Рыканское" (ОГРН 1023600938327, ИНН 3616007552), Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), г. Воронеж о признании права собственности на недвижимое имущество;

признании недействительным отказа от 12.12.2014 N 17/052/2014-980 в государственной регистрации права,

третье лицо: Администрация Хреновского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023600935511, ИНН 3616001279), Воронежская область, Новоусманский район, с. Хреновое,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество на вере "Николай и компания "Рыканское" (далее - заявитель, ТНВ "Николай и компания "Рыканское", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Воронежской области) о признании недействительным отказа Управления Росреестра по Воронежской области от 12.12.2014 N 17/052/2014-980 в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - склад ГСМ на 250 куб. м., расположенное по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань, ул. Поляна, 3-н; устранении допущенных нарушений прав и законных интересов ТНВ "Николай и компания "Рыканское" путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2015 по делу N А14-16935/2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов заявитель указывает на следующее:

- решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 08.08.2002 не могло учитываться судом при принятии решения по настоящему спору;

- договор купли-продажи от 30.10.2005 и акт к нему не соответствуют требованиям ст. 554 ГК РФ;

- указанные документы не могут являться доказательством незаконности действий регистратора, поскольку были представлены заявителем только в ходе судебного заседания.

В отзыве на апелляционную жалобу ТНВ "Николай и компания "Рыканское" обосновывает незаконность отказа Управления Росреестра по Воронежской области от 12.12.2014 N 17/052/2014-980.

Представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель товарищества на вере "Николай и компания "Рыканское" в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда законным и обоснованным.

Представитель Администрации Хреновского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился. В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие указанного лица, извещенного надлежащим образом.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 01.07.2015 по 08.07.2015.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

Вступившим в законную силу решением Новоусманского районного суда Воронежской области от 08.08.2002 за ООО "Рыканское" признано право собственности, в том числе, на склад ГСМ на 250 куб. м., расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань, хоз. двор по ул. Поляна 3.

В 2005 году ООО "Рыканское" произвело межевание и изготовление плана земельного участка, расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань, ул. Поляна 3, целевое использование: для размещения склада ГСМ.

Между ООО "Рыканское" (продавец) в лице директора Майорова Н.И. и ТНВ "Николай и компания "Рыканское" (покупатель) в лице главного бухгалтера Минаковой В.А., действовавшей на основании доверенности от 04.02.2005, 30.10.2005 заключен договор б/н купли-продажи спорного недвижимого имущества.

По акту приема-передачи от 30.10.2005 к договору купли-продажи от 30.10.2005, подписанному уполномоченными представителями обеих сторон, имущество передано покупателю, который принял и оплатил цену за покупаемое имущество в сумме 31 618 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 30.10.2005 и счетом-фактурой от 30.10.2005.

Бюро технической инвентаризации Новоусманского района Воронежской области спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет, выдан кадастровый паспорт от 23.12.2010 исх.N 3120 в отношении склада ГСМ на 250 куб. м.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.02.2007 ООО "Рыканское" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Коробкин Н.Н.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 09.07.2014 по делу N А14-13656/2006 конкурсное производство в отношении ООО "Рыканское" завершено.

В Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности Общества в связи с его ликвидацией на основании решения суда за государственным регистрационным номером 2143668439440, о чем выдано свидетельство.

ТНВ "Николай и компания "Рыканское" 14.10.2014 обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - склад ГСМ на 250 куб. м., расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань, хоз. двор по ул. Поляна 3.

Регистрирующим органом 27.11.2014 в адрес заявителя было направлено уведомление N 17/052/2014-980 о приостановлении государственной регистрации на вышеуказанное имущество со ссылкой на то, что продавцом не представлено на государственную регистрацию заявление о переходе права собственности на спорное недвижимое имущество, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности на склад ГСМ на 250 куб.м. за ООО "Рыканское", представленный на регистрацию договор купли-продажи не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: в нем отсутствует упоминание о земельном участке, на котором расположен спорный объект недвижимости, существуют противоречия в сведениях об адресе места расположения склада ГСМ на 250 куб.м., на государственную регистрацию не представлены документы, содержащие сведения о балансовой стоимости имущества или подтверждающие факт одобрения сделки, а также документ, подтверждающий наличие на 30.10.2005 полномочий у лица, подписавшего договор купли-продажи от имени покупателя.

Управление Росреестра по Воронежской области 02.12.2014 было принято решение N 17/052/2014-980, выразившееся в сообщении об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, на основании абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а именно, в связи с тем, что:

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 9 п.1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ),

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10 п.1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации права на спорный объект недвижимости, не соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника данного объекта недвижимости.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

Как следует из материалов дела, 27.11.2014 ТНВ "Николай и компания "Рыканское" было направлено уведомление N 17/052/2014-980 о приостановлении государственной регистрации на испрашиваемое имущество в связи с тем, что продавцом не представлено на государственную регистрацию заявление о переходе права собственности на спорное недвижимое имущество, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности на склад ГСМ на 250 куб.м. за ООО "Рыканское", представленный на регистрацию договор купли-продажи не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: в нем отсутствует упоминание о земельном участке, на котором расположен спорный объект недвижимости, существуют противоречия в сведениях об адресе места расположения склада ГСМ на 250 куб.м., на государственную регистрацию не представлены документы, содержащие сведения о балансовой стоимости имущества или подтверждающие факт одобрения сделки, а также документ, подтверждающий наличие на 30.10.2005 полномочий у лица, подписавшего договор купли-продажи от имени покупателя.

На основании абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ТНВ "Николай и компания "Рыканское" 02.12.2014 было отказано в государственной регистрации по тем же основаниям.

Материалами дела подтверждается, что Товариществом на регистрацию были представлены договор купли - продажи недвижимого имущества от 30.10.2005: склад ГСМ на 250 куб. м., расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань, хоз. двор по ул. Поляна 3, а также акт приема - передачи недвижимого имущества от 30.10.2005 к указанному договору.

В силу абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Вместе с тем, Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Вступившим в законную силу решением Новоусманского районного суда Воронежской области от 08.08.2002 установлено, что в 1993 году было начато строительство спорного объекта недвижимости, который в ноябре 1993 года был введен в эксплуатацию.

Согласно акту согласования границ земельного участка от 13.12.2005, плану земельного участка, земельный участок площадью 6197 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань, ул. Поляна, 3 принадлежит на праве собственности ООО "Рыканское", целевое использование: для размещения склада ГСМ.

Из кадастрового паспорта нежилого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства N 36-00/5001/2014-379332 от 01.10.2014 следует, что год завершения строительства склада ГСМ на 250 куб.м., кадастровый номер 36:16:5001027:268, - 1993.

Таким образом, судом области установлено и материалами дела подтверждается, что право собственности на спорное недвижимое имущество у "Продавца" - ООО "Рыканское" возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

По данным Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Рыканское" ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом), о чем 28.07.2014 была внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника - ООО "Рыканское", договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ООО "Рыканское" на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Кроме того, суд принял во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительными. С момента получения имущества заявитель фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют.

Поскольку ООО "Рыканское" было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2005 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на объект недвижимости, у регистрирующего органа отсутствовали основания, предусмотренные статьей 20 Закона N 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права.

Ссылка регистрирующего органа на наличие противоречий в сведениях об адресе местонахождения спорного объекта недвижимости судом отклоняется ввиду наличия в материалах дела справки Администрации Хреновского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области от 20.04.2012 исх.N 104.

Несостоятельным в силу пункта 9.9 учредительного договора ТНВ "Николай и компания "Рыканское" является и довод Управления Росреестра по Воронежской области о необходимости представления на государственную регистрацию документов, подтверждающих факт одобрения собранием полных товарищей ТНВ "Николай и компания "Рыканское" сделки купли-продажи, совершенной между ООО "Рыканское" и Товариществом.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии в расписке ТНВ "Николай и компания "Рыканское" решения Новоусманского районного суда Воронежской области от 08.08.2002, справки Администрации Хреновского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области от 20.04.2012 исх. N 104, акта согласования границ земельного участка от 13.12.2005, плана земельного участка не имеет правового значения, поскольку приостанавливая государственную регистрацию 27.11.2014 и отказывая в ней, регистрационный орган не ссылался на отсутствие данных документов.

Кроме того представитель Росреестра подтвердил, что Управление не было лишено права запросить эти документы во время приостановления государственной регистрации, однако не сделало этого, поскольку их подача не привела бы к изменению решения Управления.

С учетом изложенного, заявителем избран надлежащий способ защиты своих прав, основание для отказа в государственной регистрации права собственности ТНВ "Николай и компания "Рыканское" на спорный объект по основаниям, предусмотренным абзацами 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отсутствует.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2015 по делу N А14-16935/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

А.И. Протасов Т.Л. Михайлова