Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2015 г. N 15АП-6074/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2015 г. N Ф08-7941/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

19 июля 2015 г.

дело N А32-28656/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Кондрашевой Е.В.,

при участии представителя ответчика Лукьяновой М.Г. по доверенности от 17.12.2014, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гамбит"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.02.2015 по делу N А32-28656/2014 (судья Назыков А.Л.)

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Гамбит"

о расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок,

установил:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Гамбит" (далее - ответчик, общество) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2010 N 4300016527, об обязании вернуть земельный участок путем освобождения и подписания акта приема-передачи.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком договора аренды, а именно не осуществлением права пользования земельным участком.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен. Пояснил, что договор на создание проекта во время исполнен не был, на участке было возведено строение, которое впоследствии снесено для целей строительства здания большей площади.

Решением от 20.02.2015 Арбитражный суд Краснодарского края исковые требования удовлетворил в полном объеме.

В решении суд пришел к выводу о наличии оснований к расторжению договора, так как ответчик не использовал земельный участок по назначению, согласованному в договоре.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что ответчиком фактически использовался земельный участок, что следует из внесения арендной платы, договоров, направленных на поддержание состояния земельного участка, действий по получению градостроительного плана. Ответчиком указывается на наличие разрешения на строительство, действующего с 26.11.2014 по 26.01.2015, что согласно правовой позиции ответчика исключает существенное нарушение договора аренды, следовательно, у истца отсутствует право на расторжение договора.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции 20 мая 2015 года представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить, ходатайствовал о приобщении дополнительных документов, обосновывающих позицию ответчика. Пояснил, что ответчику выдано разрешение на строительство на спорном участке, участок находится в аренде у ответчика, представитель администрации в судебном заседании суда первой инстанции не отрицал данные обстоятельства.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

Суд предложил администрации представить отзыв на жалобу ответчика с правовым обоснованием, с учётом позиции ответчика, изложенной в суде апелляционной инстанции. Суд поручил ответчику представить подробные письменные пояснения с хронологическим указанием дат по поводу действий, предпринимаемых ответчиком для освоения спорного участка с момента заключения договора.

Во исполнение поручений суда от сторон поступили пояснения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.07.2015 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, во исполнение определения суда представил письменные пояснения, с отметкой администрации о получении, также представил доказательства получения администраций представленных суду дополнительных доказательств.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, поручения суда не исполнила. Неявка представителей администрации в суд в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено судом, следует из дела, что на основании постановления администрации от 29.06.2010 N 4772 "О предоставлении ООО "Гамбит" земельного участка в поселке Плодородном", администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 20.07.2010 заключили договор N4300016527 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143023:19 из земель населенных пунктов общей площадью 922 кв. м, расположенного в поселке Плодородном, 5/3, сроком действия с 29.06.2010 по 29.06.2020 (л.д. 9-21 том 1).

Участок предоставлен для строительства магазина (пункт 1.3 договора аренды), в порядке предварительного согласования места размещения магазина.

По условиям указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.11 договора аренды).

Участок передан обществу по акту приема-передачи - л.д. 18.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 06.10.2010, что подтверждается письмом Росреестра (л.д.21 том 1) и представленной ответчиком апелляционному суду выпиской из ЕГРП от 11.06.2015.

Истец настаивает на наличии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Обосновывая наличие существенных нарушений, администрация ссылается на следующие представленные в дело доказательства:

- акт осмотра земельного участка от 08.04.2014 N 1080 управления муниципального контроля администрации с фотоматериалами, в котором указано, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений, сооружений, зарос сорной растительностью, захламлен строительным и бытовым мусором, на момент проведения осмотра не использовался - л.д. 22-24 том 1;

- акт осмотра земельного участка от 09.06.2014 N 1696 управления муниципального контроля администрации с фотоматериалами, в котором указано, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений, сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проведения осмотра не использовался - л.д.25-27 том 1.

Досудебный порядок урегулирования спора, установленный положениями ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истцом соблюден, обществу направлено предписание об устранении нарушений, которое обществом получено 30.04.2014, и уведомление от 30.06.2014 с предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок, с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи, которое также обществом получено - л.д. 32-40 том 1.

Предписание и уведомление обществом получены, соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора обществом не оспаривается.

Договор аренды заключен на срок более 5 лет (на 10 лет), поэтому при разрешении вопроса о наличии оснований для его досрочного расторжения по причине нарушения арендатором своих обязанностей следует учитывать специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с нормами п. 9. ст. 22 ЗК РФ заключенный сторонами договор может быть расторгнут досрочно только по решению суда, при констатации существенного нарушения договора аренды арендатором.

При разрешении настоящего спора следует исходить из толкования, получившего отражение в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.

В частности, судом указано на то, что в силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Суд первой инстанции, на основании представленных в дело доказательств, сделал вывод о том, что в данном деле подтверждается факт неиспользования земельного участка на протяжении более трех лет с даты заключения договора аренды. Обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка для строительства, ответчик не привел. Суд указал, что представленные ответчиком в материалы дела документы относительно подготовки к строительству на спорном земельном участке датированы 2014 годом, то есть были получены спустя три года после заключения договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Ответчик указывает, что на спорном земельном участке имелся объект вспомогательного назначения - нежилое строение магазин площадью 25 кв.м, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке - л.д.114 том 1.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что право собственности на данный объект регистрировали в ЕГРП как на объект вспомогательного назначения, разрешения на его возведение ответчик не получал.

Вместе с тем данный объект не может рассматриваться как правомерно возведенное сооружение вспомогательного назначения.

При применении подпункта 3 пункта 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки за исключением основного здания, которые предназначены для обслуживания основного здания, имеют вспомогательный характер. В доктрине в качестве примеров указывают на такие объекты, как сарай, баня, летняя кухня, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т.д.

Для отнесения строения к вспомогательным следует установить ряд обстоятельств:

- возведенное строение должно располагаться на земельном участке, отведенном для этого в установленном порядке, соответствовать строительным нормам и правилам и не нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц;

- следует учитывать фактическое целевое использование спорного строения, для отнесения его к вспомогательным оно должно использоваться исключительно для обслуживания действующего объекта;

- критерием является также невозможность самостоятельного использования для иной хозяйственной деятельности.

Ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что возведенное строение осуществляет свое основное назначение - вспомогательную функцию, равно как и не представил доказательств возведения на спорном земельном участке основного объекта.

Напротив, ответчик утверждает, что строение 25 кв.м использовалось как магазин, что само по себе подрывает довод ответчика о возведении строения вспомогательного характера.

Право собственности на вспомогательный объект не может быть зарегистрировано при условии отсутствия доказательств создания и ввода в эксплуатацию основного объекта. Наличие представленного в дело свидетельства о регистрации права при изложенных обстоятельствах правовую позицию ответчика не укрепляет.

Кроме того, согласно справке от 11.02.2014 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Краснодарскому краю Краснодарское отделение ПУN 7 при обследовании 11.02.2014 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0143023:19 по адресу: г. Краснодар, п.Плодородный, дом 5/3, был выявлен полный снос одноэтажного нежилого строения, общей площадью 25,0 кв.м, кадастровый номер 23:43:0143023:89 (л.д.115, том 1).

Таким образом, ссылка общества на постройку 25 кв.м как на доказательство надлежащего использования земельного участка апелляционным судом отклоняется.

Отсутствие каких-либо объектов на спорном земельном участке также подтверждается актами осмотра земельного участка от 08.04.2014 (л.д. 22 том 1) и от 09.06.2014 (л.д. 25 том 1).

Согласно указанным актам земельный участок спустя почти четыре года после его предоставления ответчику частично огражден, свободен от зданий, строений, сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проведения осмотров не использовался.

Ссылка заявителя жалобы, что им осуществляется освоение спорного земельного участка, что выражается в получении разрешения на строительство магазина, в подготовке технического плана на объект недвижимости, проектной документации, технических условий к договору на технологическое присоединение, осуществлении технологического присоединения электронагрузки до 15 кВт объекта, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Материалами дела доказано, не оспорено ответчиком, что на момент обращения в суд с рассматриваемым иском в августе 2014 года земельный участок для согласованных договором от 29.06.2010 целей предоставления не использовался.

Причем в суд администрация обратилась таким образом, что интерес общества на предоставление ему времени для освоения участка следует признать учтенным. С иском в суд администрация обратилась спустя четыре года после предоставления земельного участка обществу. Ответчик не предпринял своевременных мер по освоению земельного участка, не доказал, что объективно требовался больший срок для освоения.

Доводы о получении 26 ноября 2014 года разрешения на строительство, обращении в июне 2014 года за градостроительным планом верно отклонены судом первой инстанции. Данные действия ответчиком совершены по истечении 3-х лет после предоставления ему земельного участка, разрешение на строительство получено по истечении четырех лет после предоставления обществу земельного участка.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.

Положения ст. 619 ГК РФ о предварительном извещении арендатора о необходимости устранения нарушения не могут толковаться таким образом, что арендатору, не использующему земельный участок для строительства в течение трех лет, следует предоставить еще полный период освоения после получения им соответствующего предупреждения от администрации.

С учетом обстоятельств данного дела, положений части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно оценил предоставленный обществу в предписании от 21.04.2014 N 19930.26, которое обществом получено 30.04.2014, срок на получение разрешения на строительства как разумный - л.д. 34 том 1.

В указанный срок обществом разрешение на строительство получено не было.

Доказательств того, что администрацией чинились препятствия в освоении земельного участка ответчиком не представлено.

Также ответчиком не представлено доказательств невозможности строительства на земельном участке в связи с объективными обстоятельствами, исключающими или затрудняющими такое строительство.

В письменных пояснениях апелляционному суду общество указывает на сложности подключения к центральному водоснабжению и канализации, поясняет, что технические условия получены только 01.08.2013. При этом из представленной переписки следует, что в целях получения технических условий общество обращалось в апреле и в июне 2012 года, т.е. несвоевременно. После получения указанных технических условий общество также бездействовало, за градостроительным планом обратилось только в июне 2014 года.

Ссылка общества на заключение кадастрового инженера Дмитриева А.С., представленные обществом договоры, получили обоснованную оценку в решении суда.

Оценив представленные обществом документы, апелляционная коллегия приходит к выводу, что своевременных мер, направленных на использование земельного участка по назначению, которые можно ожидать от любого добросовестного участка оборота, окажись он на месте общества, общество не предпринимало.

Факт неиспользования земельного участка на протяжении четырех лет с даты заключении договора аренды материалами дела подтвержден.

Представленные ответчиком фотографии заросших травой плит, которые ответчик называет фундаментом, не убеждают апелляционную коллегию в текущем использовании земельного участка для целей строительства - л.д.26-27 том 2. Напротив, представленные ответчиком фотоснимки показывают, что строительство на земельном участке не ведется и в момент рассмотрения спора апелляционным судом (отсутствует техника, не ведутся работы), то есть по истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка обществу.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2015 по делу N А32-28656/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов