Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2015 г. N 20АП-3863/15

г. Тула

23 июля 2015 г.

Дело N А54-5763/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.07.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.04.2015 по делу N А54-5763/2014 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Чернышева Наталья Михайловна (ОГРНИП 304623419800149) (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 1).

Определением суда от 04.12.2014, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление), индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Исковые требования мотивированы несогласием предпринимателя с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи и направленном ответчиком во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ").

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н3, лит. А, назначение: торговое, площадью 81,7 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 59, реестровый номер 49270, и изложении спорных условий в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: "Цена продажи имущества по договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом N 69/2015 от 20.03.2015, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" и составляет 2 236 000 рублей",

- пункт 2.3 договора: "Оплата основного долга осуществляется равными долями по 62 111 рублей 11 копеек (последний платеж - 62 111 рублей 15 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора". Судом уточнение принято.

Решением суда от 29.04.2015 (т. 3, л. д. 119) исковые требования удовлетворены. Суд не принял во внимание отчет о рыночной стоимости имущества, составленный индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А., на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с наличием у сторон разногласий по цене выкупа, представлением предпринимателем альтернативного рыночного отчета о стоимости спорного имущества, суд, назначив судебную экспертизу по делу, разрешил спор по ее результатам.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что экспертное заключение, принятое судом, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартам оценки (далее - ФСО), а потому не может быть признано доказательством. Ссылается на то, что эксперт не указал источники, используемые при составлении заключения; неправомерно использовал при исследовании постановление правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37; в качестве аналогов взял объекты, не сходные с оцениваемым; примененная информация не соответствует требованиям достоверности и достаточности (пункт 19 ФСО 1); расчеты не соответствуют использованным методам; отсутствуют обоснование применения коэффициентов.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью 81,7 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 59, реестровый номер 49270 (договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 1312108, т. 1, л. д. 85-88).

Указанное помещение находится в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.11.2014 N 01/007/2014-11404 (т. 1, л. д. 135).

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель 04.04.2014 обратился с заявлением о выкупе арендуемого помещения (т. 2, л. д. 2).

Решением Рязанской городской думы от 10.10.2013 N 55-II установлены условия приватизации путем выкупа помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Во исполнение решения управление направило в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи, указав в качестве выкупной стоимости цену, определенную на основании отчета о рыночной стоимости имущества от 27.06.2014 N 06-14/121р, составленного индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А., в размере 4 333 843 рублей (т. 1, л. д. 14).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, предприниматель направила в администрацию протокол разногласий, в котором предложила установить выкупную стоимость в сумме 2 006 526 рублей, определенную на основании отчета от 25.08.2014 N 1865-08/14-О об оценке рыночной стоимости, составленного ООО "Экспресс" (т. 1, л. д. 20-71).

Письмом от 29.09.2014 администрация отклонила протокол разногласий (т. 1, л. д. 23).

Наличие разногласий относительно условий выкупной стоимости спорного помещения послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 27.06.2014 N 06-14/121р, выполненном индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно отчету от 27.06.2014 N 06-14/121р, составленному ИП Шевченко М.А. по заказу администрации, рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.05.2014 определена в 4 333 843 рублей (т. 2, л. д. 5-54).

Возражая против указанной цены, предприниматель представил отчет ООО "Экспресс" от 25.08.2014 N 1865-08/14-О, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 006 526 рублей (т. 1, л. д. 24-71)

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 10.02.2015 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Оценка собственности" Королеву В.Ю.

Согласно заключению эксперта от 20.03.2015 N 69/2015 рыночная стоимость объекта по состоянию на 04.04.2014 без учета НДС составляет 2 236 000 рублей Выкупная стоимость определена на дату подачи заявки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12).

Возражения, на которые ссылается заявитель, оспаривая судебную экспертизу, на основании которой определена выкупная стоимость, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами эксперта. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости объекта оценки и не может являться основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполнота и неясность заключения не установлена.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Доводы заявителя о непроверяемости расчетов эксперта исследовались судом первой инстанции и правомерно отклонены им, поскольку в отчете указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки справочных изданий, использованных экспертом, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь нежилого помещения, адрес, расположение и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за апрель 2014 года. Данная информация содержится в открытых источниках. Использованные в экспертном заключении объекты-аналоги имеют сходное со спорным помещением назначение (торговое), с хорошими подъездными путями и транспортной доступностью, с наличием коммуникаций, находящиеся в подвале (т. 3, л. д. 35-39).

Судом апелляционной инстанции не принимается указание заявителя на то, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т. д. эксперт ссылается на постановление правительства Рязанской от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" (далее - постановление N 37) и применяет этот документ за основу в исследованиях и расчетах, в то время как последние изменения в него внесены в 2009 году.

Постановлением N 37 была утверждена методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) (приложение N 1 к постановлению N 37).

В разделе 1 данной методики указано, что она устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области: метода массовой оценки; метода индивидуальной оценки; метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

Таким образом, корректировки, использованные экспертом Королевым В.Ю., рассчитаны по результатам изучения рынка недвижимости.

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО N 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Доказательств того, что содержащиеся в постановлении N 37 сведения не соответствуют текущим рыночным условиям, а примененные экспертом корректировки не являются актуальными, администрацией, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость спорного помещения, не имеется.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.04.2015 по делу N А54-5763/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова