Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2015 г. N 18АП-7847/15

г. Челябинск

24 июля 2015 г.

Дело N А76-23373/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рубцова Владимира Михайловича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2015 по делу N А76-23373/2014 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Рубцова Владимира Михайловича - Калетин А.В. (доверенность от 25.06.2015 N 74 АА 2397814, паспорт).

Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа (далее - Управление по имуществу, истец), обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Рубцову Владимиру Михайловичу (далее - ИП Рубцов, ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 5588 от 22.03.2004 за период с 03.04.2012 по 31.12.2013 в размере 78 171,12 руб., неустойки за период с 16.09.2012 по 16.03.2015 в размере 51 492 руб. 43 коп. (требования изложены с учетом принятых судом уточнений иска (т. 1 л.д.91).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество Производственное предприятие "Камелия" (далее - ЗАО "Камелия").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2015 (резолютивная часть объявлена 14.05.2015) требования истца удовлетворены. В пользу Управления по имуществу с ИП Рубцова взыскана задолженность в размере 78 171 руб. 12 коп., неустойка в сумме 51 492 руб. 43 коп., кроме того в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 890 руб. (т. 1, л.д. 139-144).

В апелляционной жалобе ИП Рубцов (далее также - податель жалобы) ссылаясь на несоответствие выводов суда и неправильное применение судом норм права, просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (т. 1, л.д. 149-150).

Податель жалобы считает неверными выводы суда о размере площади земельного участка, исходя из которой подлежит расчету размер арендной паты за пользование земельным участком. Полагает, что при расчете задолженности подлежит учету площадь земельного участка в размере 478,5 кв.м., составляющая площадь застройки здания. Кроме того, апеллянт полагает, что истцом не доказано обстоятельство отсутствия на спорном земельном участке иных зданий и иных собственников данных зданий.

Кроме того, считает, что судом необоснованно взыскана договорная неустойка, поскольку при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в спорном здании договор аренды он не получал, об условиях и порядке начисления неустойки не знал, с условиями начисления неустойки не соглашался.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании постановления главы города Озерска от 22.03.2004 N 583 между Управлением по имуществу (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Фирма "Камелия" (арендатор) подписан договор аренды N 5588 от 22.03.2004 (т.1 л. д. 96-98).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:41:0101 021:0010, общей площадью 2622 кв. м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 3б.

Согласно п. 1.3 договора земельный участок предоставляется для размещения административно - производственного здания.

Настоящий договор заключен по 22.03.2014 (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы, ее расчет, счет на который она вносится, указаны в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 2.3 договора).

Арендная плата начисляется с 01.04.2004 и вносится арендатором ежеквартально равными долями, от суммы платежей текущего года. Не позднее 15 числа последнего месяца квартала, и не позднее 15 ноября текущего года (п. 2.4 договора).

В случае неуплаты арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размер 0,7 % от суммы задолженности по платежам (п. 3.3 договора).

По акту приема - передачи от 22.03.2004 арендодатель передал, арендатор принял земельный участок (т.1 л. д. 100).

Регистрация договора аренды произведена 19.08.2010, что подтверждается представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л. д. 103).

ООО Фирма "Камелия" 06.05.2005 было преобразовано в ЗАО Производственное предприятие "Камелия" (т.1 л. д. 93).

11.04.2008 между арендодателем и ЗАО "Камелия" (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 598 к договору аренды N 5588 от 22.03.2004 по условиям которого с 01.01.2007 за несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (л. д. 101).

03.04.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности Рубцова Владимира Михайловича на нежилое помещение N 1, общей площадью 286,3 кв. м., расположенное в здании по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 3-б (т. 1 л. д. 58).

Названное помещение расположено в административно-производственном здании, которое, согласно кадастровому паспорту, размещено на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101021:0010 площадью 2 622 кв.м. (т. 1 л.д. 9).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы, вытекающего из договора аренды земельного участка N 5588 от 22.03.2004 истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на наличие между сторонами в спорный период обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды, несостоятельности доводов ответчика о том, что договор аренды с ним не заключался, и обоснованности требований истца, касающихся периода и размера задолженности ответчика.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Выводы суда о заключенности и действительности договора аренды земельного участка N 5588 от 22.03.2004, наличии у ответчика статуса арендатора по данному договору, а так же отсутствии оснований для признания данного договора расторгнутым либо прекращенным по иным основаниям, следует признать верными в силу следующего.

Из материалов дела следует, что ответчиком по договору купли-продажи от 01.03.2012 предпринимателем было приобретено помещение в нежилом здании, для обслуживания и эксплуатации которого был сформирован земельный участок с кадастровым номером 74:41:0101021:0010 площадью 2 622 кв.м.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1), при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчиком приобретены в собственность помещения в здании и в спорный период он являлся собственником данного помещения, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у него статуса арендатора по договору аренды N 5588 от 22.03.2004 и наличии обязанности оплатить пользование участком в размере пропорциональном размеру площади помещений, принадлежащих на праве собственности.

Размер арендной платы определен истцом пропорционально площади принадлежащих ответчику помещений в здании, правильность расчета ответчиком не опровергнута.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса).

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса).

Пунктом 3.3. договора аренды, а так же дополнительным соглашением от 11.04.2008 N 598 к договору аренды стороны согласовали условие в соответствии с которым за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Принимая во внимание неисполнение арендатором денежных обязательств из договора аренды, требование истца о взыскании неустойки, также следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению. Расчет неустойки судом проверен, признан правильным.

Доводы подателя жалобы о неверном определении судом размера площади земельного участка, с учетом которого подлежит расчету размер арендной паты, со ссылкой на необходимость расчета платы исходя из размера площади застройки, подлежат отклонению.

Согласно кадастровой выписке (т.1 л.д.9-10) вид разрешенного использования участка определен как - для размещения административно-производственного здания, тем самым подтверждено формирование участка в целях эксплуатации и обслуживания данного здания. Наличие у спорного земельного участка иного назначения ответчиком не доказано.

По этим же основаниям подлежит отклонению довод апеллянта о том, что истцом не доказано отсутствие на земельном участке иных зданий и сооружений, принадлежащих другим собственникам.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В обоснование требований истцом представлен договор аренды и сведения о регистрации права ответчика на нежилое помещение. Доказательства несостоятельности требований истца подлежат представлению ответчиком. Последним каких-либо документов в подтверждение довода о наличии на земельном участке иных зданий, строений сооружений не представлено.

Довод подателя жалобы необоснованном начислении договорной пени основан на неверном понимании ответчиком норм действующего законодательства.

Права и обязанности арендатора по договору аренды N 5588 от 22.03.2004 в полном объеме возникли у ответчика с момента приобретения им статуса собственника помещения в здании, находящемся на спорном участке. Доказательств невозможности внесения арендных платежей за участок ответчиком не представлено. Ссылка ответчика на обращения с заявлениями о заключении с ним самостоятельного договора аренды, не может быть принята в качестве доказательства недобросовестности истца, поскольку при наличии действующего договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, истец, как арендодатель, не вправе заключать отдельный самостоятельный договор аренды с одним из соарендаторов.

При названных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение основано на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и принято при правильном применении норм права.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции отмене не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2015 по делу N А76-23373/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рубцова Владимира Михайловича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова