Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2015 г. N 13АП-10818/15

г. Санкт-Петербург

23 июля 2015 г.

Дело N А56-52686/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: представитель Селезнев Д.А. (по доверенности от 01.10.2014), директор Варг А.Ю., Осентинский А.Л. (по доверенности от 12.05.2014),

от ответчика: представитель Савватеева Д.Ю. (по доверенности от 19.05.2015), 2) Смирнова И.Ю. (по доверенности от 31.12.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10818/2015) ООО "Дентос" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2015 по делу N А56-52686/2014 (судья Филиппова А.Е.), принятое по иску ООО "Дентос"

к Комитету по управлению городским имуществом СПБ, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дентос" (адрес: Россия 197101, Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект д. 20, лит. А, пом. 9Н, ОГРН: 1067847540716) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд; ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет) и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, переулок Гривцова, д. 5, ОГРН: 1057812368239) (далее - Фонд) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о принятии пункта 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 5 600 000 руб., НДС не облагается" и определении даты договора купли-продажи датой решения суда, вступившего в законную силу.

Решением арбитражного суда от 12.03.2015 суд определил условия пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 6 550 000 руб., НДС не облагается" (в редакции продавца), в остальной части в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, принять спорный пункт договора в редакции покупателя. Податель жалобы считает, что оснований для признания отчета ГУП "ГУИОН" от 21.04.2014 N 31-8-0168(271)-2014, согласно которому по состоянию на 11.04.2014 рыночная стоимость помещения составляет 6 550 000 руб., без НДС., достоверным у суда не имелось, поскольку рыночная стоимость объекта оценки подлежит определению на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе. Учитывая изложенное, податель жалобы просит установить цену договора купли-продажи на основании результатов судебной экспертизы.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители Комитета и Фонда против удовлетворения жалобы возражали, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзывах на апелляционную жалобу Комитет и Фонд в соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сообщили и смене наименований юридических лиц на АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга соответственно.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

10.06.1999 между Комитетом и ЗАО "Дельта-Альбион" (арендатор) заключен договор аренды N 02-А003128 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено во временное владение и пользование нежилые помещения, в том числе помещение 4-Н площадью 92 кв.м с кадастровым номером 78:36:0551101:3634 (ранее - кадастровый номер 78:36:5511А:0:18:9), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Асафьева, д. 9, корп. 1, лит. А.

На основании дополнительного соглашения от 16.04.2007 N 11 права и обязанности арендатора по Договору перешли к Обществу.

Дополнительным соглашением от 27.05.2011 N 14 срок Договора продлен до 16.05.2012. Впоследствии Договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

29.05.2013 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права арендатора на выкуп помещения.

21.04.2014 оценщиком ГУП "ГУИОН" по заданию Комитета составлен отчет N 31-8-0168(271)-2014, согласно которому по состоянию на 11.04.2014 (дата проведения оценки - дата осмотра объекта) рыночная стоимость помещения составляет 6 550 000 руб., без НДС.

Во исполнение распоряжения Комитета от 20.05.2014 N 872-рз об условиях приватизации помещения путем его продажи Обществу 29.05.2014 Истцу вручено уведомление с предложением о заключении договора купли-продажи помещения и проект договора купли-продажи, согласно пункту 2.1 которого: "Цена продажи Объекта составляет 6 550 000 руб., НДС не облагается".

Ссылаясь на то, что цена помещения является завышенной и определена неверно, 24.06.2014 Общество направило Фонду письмо от 23.06.2014 N 26 с приложением договора купли-продажи помещения, подписанного с протоколом разногласий, в котором предложило пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 4 700 000 руб., НДС не облагается", а также отчета от 16.06.2014 N 722/14 об оценке рыночной стоимости помещения, составленный ООО "Адвус-Нева".

Письмом от 04.07.2014 N 3388/30, полученным Обществом 14.07.2014, Фонд сообщил о невозможности принятия пункта 2.1 договора в редакции, указанной в протоколе разногласий.

Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению о цене договора купли-продажи не пришли, преддоговорный спор передан на рассмотрение суда.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает необходимым его изменить в связи со следующим.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае у сторон настоящего спора возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта, в обоснование определения которой каждая из сторон представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.

Исходя из статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рассматриваемом случае, суд первой инстанции принял в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого помещения отчет N 31-8-0168(271)-2014 от 21.04.2014, составленный ГУП "ГУИОН" по состоянию на 11.04.2014, поскольку указанный отчет был признан достоверным по результатам проведенной по делу судебной экспертизы ООО "Бюро технической экспертизы" N 78-14/45-СЭ от 19.01.2015.

Между тем, признавая отчет ГУП "ГУИОН" достоверным доказательством по делу, суд первой инстанции не учел следующее.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7240/12 от 18.10.2012 определена правовая позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого на основании Закона N 159-ФЗ имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По смыслу пункта 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления двухмесячного срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Поскольку рыночная стоимость может существенно меняться в различные промежутки времени в зависимости от различных экономических факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости, определение ее величины в каждом случае на различные даты может привести к созданию для субъектов малого и среднего предпринимательства неравных условий при реализации ими предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также к нарушению баланса интересов продавца и покупателя публичного имущества.

С учетом изложенного дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества.

В рассматриваемом случае с заявлением о выкупе помещения Общество обратилось 29.05.2013, в связи с чем определение рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 11.04.2014 нельзя признать обоснованным для целей выкупа помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Кроме того, следует учитывать, что причиной проведения оценки ГУП "ГУИОН" по состоянию на 11.04.2014 (дата осмотра объекта недвижимости) явилось неправомерное уклонение ответчиков от заключения договора купли-продажи. Распоряжение Комитета от 20.05.2014 N 872-рз об условиях приватизации помещения путем его продажи Обществу было принято во исполнение решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2013 по делу NА56-37361/2013, оставленного без изменения постановлением апелляционного суда от 17.12.2013, которым признан незаконным отказ Комитета, оформленный письмом от 03.06.2013 N 2321, в выкупе арендуемого Обществом нежилого помещения 4-Н.

Таким образом, вывод заключения судебной экспертизы о достоверности отчета ГУП "ГУИОН" свидетельствует о соответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, но не может быть положен в основу вывода суда о достоверности доказательства применительно к целям разрешения настоящего спора.

Как усматривается из заключения судебной экспертизы ООО "Бюро технической экспертизы" N 78-14/45-СЭ от 19.01.2015, рыночная стоимость нежилого помещения 4Н по состоянию на 30.05.2013 (да дату обращения Общества с заявлением о выкупе) составляет 5 600 000 руб. Возражений по данной части исследования сторонами не заявлено.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 5 600 000 руб.

Требование Истца об установлении даты договора - датой вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда, удовлетворению не подлежит, поскольку в силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации решением суда могут быть определены условия заключаемого сторонами договора. Дата заключения договора условием договора не является, в связи с чем не может быть определена судом в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует изменить, изложив п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 4Н в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 5 600 000 руб., НДС не облагается".

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2015 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Определить условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 4Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Асафьева, д. 9, к. 1, литера А, кадастровый номер 78:36:0551101:3634, между ООО "Дентос" (покупатель) и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга (продавец), в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 5 600 000 руб., НДС не облагается".

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО "Дентос" (ИНН 7842331461) 2 000 руб. расходов по иску, 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе, а также 29 500 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина