Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2015 г. N 11АП-6965/15

город Самара

28 июля 2015 г.

Дело N А72-9894/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 июня 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропромпарк-Кулатка" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 апреля 2015 года по делу N А72-9894/2014 (судья Кнышевский Д.Л.)

по иску первого заместителя прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования "Старокулаткинский район" Ульяновской области

к муниципальному образованию "Старокулаткинский район" Ульяновской области в лице главы Администрации муниципального образования "Старокулаткинский район",

к обществу с ограниченной ответственностью "Агропромпарк-Кулатка" (ОГРН 1137313000230, ИНН 7313007938), р.п. Старая Кулатка Ульяновской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Росреестра по Ульяновской области;

- ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области";

- Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области;

- арбитражный управляющий Алексеев Владимир Валентинович,

о признании сделки недействительной,

с участием в судебном заседании:

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - представитель Рафикова Г.Ш. по доверенности от 12.01.2015,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования "Старокулаткинский район" Ульяновской области обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Старокулаткинский район" Ульяновской области в лице главы администрации муниципального образования "Старокулаткинский район" (далее - ответчик-1, администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Агропромпарк-Кулатка" (далее - ответчик-2) о признании недействительным договора N 12 купли-продажи земельного участка от 18.10.2013, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки в виде: обязания ответчика-2 возвратить ответчику-1 земельный участок, расположенный по адресу: Ульяновская область, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, 133 и 133Г; обязать ответчика-1 возвратить ответчику-2 денежные средства в размере 347 806 руб. 34 коп.; обязать снять с кадастрового учета из государственного кадастра недвижимости вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 73:15:040102:2381 площадью 2108 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская обл., р.п.Старая Кулатка, ул.Кирова, 133, и 73:15:040102:2382 площадью 19757 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская обл., р.п.Старая Кулатка, ул.Кирова, 133Г; признать отсутствующим право собственности ответчика-2 на земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 21865 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская обл., р.п.Старая Кулатка, ул.Кирова, 133; обязать восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности муниципального образования "Старокулаткинский район" на земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 21865 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская обл., р.п.Старая Кулатка, ул.Кирова, 133 (с учетом уточнения исковых требований, принятых Арбитражным судом Ульяновской области протокольным определением от 26.03.2015 в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области", и в качестве заинтересованного лица - арбитражный управляющий Алексеев Владимир Валентинович.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены частично.

Признан недействительным договор N 12 купли-продажи земельного участка от 18.10.2013, заключенный между ООО "Агропромпарк-Кулатка" и муниципальным образованием "Старокулаткинский район" Ульяновской области.

Применены последствия недействительности сделки. Суд обязал ООО "Агропромпарк-Кулатка" возвратить муниципальному образованию "Старокулаткинский район" Ульяновской области земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 21 865 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, р.п.Старая Кулатка, ул. Кирова, 133, а муниципальное образование "Старокулаткинский район" Ульяновской области возвратить ООО "Агропромпарк-Кулатка" денежные средства в размере 347 806 руб. 34 коп.

В остальной части иска отказано.

С ООО "Агропромпарк-Кулатка" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Агропромпарк-Кулатка" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Ответчик-1 исходит из того, что при заключении оспариваемого договора предельные размеры предоставляемого земельного участка превышены не были. Из землеустроительной документации на производственный комплекс АООТ "Старокулаткинскагротехснаб" (прежнего собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 73:15:040102:677) следует, что для размещения предприятия в соответствии с решением Старокулаткинского поселкового совета от 25.02.1992 N 25 был предоставлен в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 60106 кв.м.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик-1 указал, что обращался в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для размещения многопрофильного агропромышленного предприятия.

Решение суда первой инстанции в той части, в удовлетворении исковых требований в которой было отказано, не обжалуется.

Истец и Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО "Агропромпарк-Кулатка" в судебном заседании 25.06.2015 доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали и просили ее удовлетворить.

Определением от 25.06.2015 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил судебное разбирательство на 21.07.2015.

Представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в судебном заседании 21.07.2015 с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, при отсутствии возражений участников процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзывах на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании участников процесса, арбитражный апелляционный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования "Старокулаткинский район" от 10.10.2013 N 501 "О продаже земельного участка по адресу: Ульяновская область, Старокулаткинский район, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, д. 133", между ответчиками заключен договор купли-продажи от 18.10.2013 N 12, в соответствии с которым земельный участок по указанному адресу площадью 21 865 кв.м. с кадастровым номером 73:15:040102:677 продан ООО "Агропромпарк-Кулатка" за 347 806 руб. 34 коп.

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование земельного участка - для производственных нужд.

Истец, указывая, что договор N 12 купли-продажи земельного участка от 18.10.2013 является недействительным, поскольку при его заключении нарушены нормы земельного законодательства, установленные пунктом 2 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, касающиеся правил о необходимости подтверждении использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации имеющегося на нем объекта недвижимости, обратился в арбитражный суд с наносящим иском.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Кодексом. Исключительное право на приватизацию указанных земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что ООО "Агропромпарк-Кулатка" является собственником нежилого 1-этажного здания площадью 407,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:15:040102:677, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2013.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 имел площадь 60106 кв.м. и принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования АООТ "Старокулаткинскагротехснаб", которое ликвидировано 14.03.2011 вследствие несостоятельности (банкротства).

Из заявления ООО "АгропромпаркКулатка" от 28.06.2013, адресованного главе администрации муниципального образования "Старокулаткинский район" (л.д. 18, т.1), и представленного в материалы дела отзыва администрации муниципального образования "Старокулаткинский район", следует, что спорный земельный участок испрашивался ответчиком-2 и предоставлен ему в собственность для эксплуатации объектов недвижимости по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно справке администрации муниципального образования "Старокулаткинский район" от 18.07.2014 N 1056, правилами землепользования и застройки Старокулаткинского городского поселения нормы отвода для размещения объектов производственного назначения не установлены (л.д. 38, т.1).

При этом в материалы дела представлена проектная документаций, составленная главным инженером ОГУП БТИ, согласно которой для использования указанного выше здания площадью 407,4 кв.м., с учетом строительных, технологических, санитарных, противопожарных и экологических норм, достаточен земельный участок площадью 1 982,3 кв.м.

Доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего ООО "Агромпарк-Кулатка" нежилого здания требуется земельный участок площадью 21865 кв.м., в материалы дела не представлено.

Из представленного в материалы дела кадастрового дела следует, что кадастровые работы в отношении переданного по спорному договору земельного участка были произведены по заявлению администрации.

По пояснений ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ульяновской области следует, что земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 поставлен на государственный кадастровый учет 17.12.2004 и является ранее учтенным объектом недвижимости в соответствии со статьей 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 не был сформирован для целей использования находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, и необходимый для их эксплуатации.

Кроме того, впоследствии на основании постановления администрации муниципального образования "Старокулаткинский район" от 11.02.2014 N 78 земельный участок площадью 21865 кв.м. с кадастровым номером 73:15:040102:677 разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:2381 площадью 2108 кв.м. с разрешенным использованием - для производственных нужд и земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:2382 площадью 19757 кв.м. с разрешенным использованием - для строительства торгового объекта.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок, занятый объектами недвижимости ответчика-2 и необходимый для их использования, не сформирован по заявлению собственника согласно требованиям пункта 7 статьи 36 и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", и доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего ООО "Агромпарк-Кулатка" нежилого здания требуется земельный участок площадью 21865 кв.м., не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ договор N12 купли-продажи земельного участка от 18.10.2013, заключенный между ответчиками, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14.

Доводы ответчика-2 о том, что размер земельного участка определен землеустроительной документацией на производственный комплекс АООТ "Старокулаткинскагротехснаб", не подтверждены в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ соответствующими доказательствами. Кроме того, ответчиком-2 весь производственный комплекс АООТ "Старокулаткинскагротехснаб" не приобретался.

Также суд апелляционной инстанции пролагает необходимым отметить, что предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по особым правилам, установленным статьей 38 Земельного кодекса РФ, посредством проведения торгов (аукционов, конкурсов).

Порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом РФ и настоящим Кодексом.

Вместе с тем, доказательств того, что спорный земельный участок предоставлен ответчику-2 для производственных нужд с соблюдением указанной процедуры, материалами дела не подтвержден. Стороны сделки также не ссылались на это.

Удовлетворяя заявление прокурора в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата преданного по договору земельного участка и возврата переданных в счет оплаты приобретенного земельного участка денежных средств, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 167 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующего.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре. Если суд установит невозможность возместить его действительную цену (рыночную стоимость), он должен предоставить истцу возможность уточнить заявленные требования.

В соответствии с пунктом 81 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по недействительной сделке, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество. Индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей ее стороны.

Исходя из положений статьи 167 Гражданского кодекса РФ, общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция (восстановление положения, существовавшего до заключения сделки).

Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 21865 кв.м., который передан ответчику-2 по оспариваемому договору купли-продажи, постановлением администрации муниципального образования "Старокулаткинский район" от 11.02.2014 N 78 разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:2381 площадью 2108 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:2382 площадью 19757 кв.м.

Вновь сформированные земельные участки поставлены на кадастровый учет и их номера внесены в государственный кадастр недвижимости 04.03.2014, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков от 11.03.2014.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 в настоящее время как объект недвижимого имущества не существует, в связи с чем не представляется возможным восстановить положение сторон, существовавшее до заключения сделки, а в удовлетворении исковых требований в указанной части следует отказать.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ необходимо отменить в обжалуемой части - применения последствий недействительности сделки, и принять по делу в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 апреля 2015 года по делу N А72-9894/2014 отменить в части применения последствий недействительности сделки. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности сделки отказать.

В остальной обжалуемой части решение Арбитражного суда Ульяновской области оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев