Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2015 г. N 16АП-1927/15

г. Ессентуки

03 августа 2015 г.

Дело N А77-1056/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии индивидуального предпринимателя Кутаева Ширвани Магомедовича (ИНН 1510010752, ОГРНИП 304202219400032, лично) и его представителя Кутаева С.Ш. по доверенности от 27.07.2015; представителя заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН 2014024069, ОГРН 1032001201946): Алиева А.Р. по доверенности от 01.09.2014, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 18.03.2015 по делу N А77-1056/2014 по заявлению индивидуального предпринимателя Кутаева Ширвани Магомедовича о признании незаконными действий (бездействия) государственного органа, с участием заинтересованных лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и государственного унитарного предприятия "Производственно-техническое предприятие "Хладокомбинат" (г. Грозный, ул. Бажова, 2),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кутаев Ш.М. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чеченской Республики с заявлением о признании незаконными действий Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - министерство) по отказу в зачете в выкупную цену арендуемого государственного имущества в порядке льготной приватизации стоимости неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости, и обязании Министерства устранить это нарушение его прав.

Решением от 18.03.2015 требования удовлетворены. Суд признал незаконными, как не соответствующие федеральному закону, имеющему большую юридическую силу, действия Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики по отказу предпринимателю Кутаеву Ширвани Магомедовичу во включении в договор купли-продажи субъекта малого и среднего бизнеса арендуемого государственного имущества условия о зачете в выкупную цену имущества рыночной стоимости неотделимых улучшений, а также обязал министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем включения в договор купли-продажи с предпринимателем арендуемых государственных нежилых помещений условия о зачете в выкупную цену стоимости неотделимых улучшений в размере 2 700 292 (два миллиона семьсот тысяч двести девяносто два) рубля 24 копейки, включая налог на добавленную стоимость.

Не согласившись с указанным решением, Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики подало апелляционную жалобу, в которой просило его отменить. По мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно указал о том, что срок исполнения действий по выкупу земельного участка им не пропущен, при этом стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества в случае их осуществления с согласия арендодателей.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд ввиду отсутствия возражений на пересмотр обжалуемого судебного акта в полном объеме приходит к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с Федеральными законами от 21.12.2001 N 178-ФЗ " О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 N 159-ФЗ " Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 17.07.2009 г., 02.07.2010 г., 02.07.2013 г.), Законом Чеченской Республики от 22.03.2013 N N-РВ "О приватизации государственного имущества Чеченской Республики" на основании Распоряжения Главы Чеченской Республики от 27.06.2013 N 97-рг "Об утверждении перечней государственного имущества Чеченской Республики, подлежащего приватизации в 2013 году" Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики издано Распоряжение от 23 декабря 2013 года N 1993-МА об условиях приватизации арендуемого имущества, которым разрешена приватизация недвижимого имущества (нежилых помещений), расположенного по адресу: ЧР, г. Грозный, ул. А. Кадырова (Ленина), 74/100, путем предоставления предпринимателю Кутаеву Ширвани Магомедовичу преимущественного права на его приобретение по рыночной цене. В пункте 2.2 распоряжения утверждена начальная цена продажи имущества в размере 3 851029 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной отчетом ООО "Эксперт Консалт" от 04.12.2013 г. N 01/13/ГК-09 об оценке рыночной стоимости объекта.

23 декабря 2013 года Министерство письмом за N 8120 направило предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, копию решения об условиях приватизации имущества от 23.12.2013 N 1993-МА, проект договора купли-продажи имущества, полученные предпринимателем 28.12.2013. Договор предпринимателем не подписан ввиду несогласия с его условиями.

В поступившем в Министерство 27.01.2014 за входящим N 536 письменном ответе предпринимателя, вместе с несогласием с условиями проекта договора купли продажи в части предлагаемой цены в размере 3 851 029 руб. (включая НДС), имеется предложение включить в договор условие о зачете в выкупную цену объекта недвижимости стоимости произведенных им неотделимых улучшений имущества в размере 3 860 123 рубля и намерение оспорить в судебном порядке отказ по этому условию.

Письмами от 14 февраля 2014 года N 969, 21 марта 2014 года N 1920 и 29 апреля 2014 года N 2960 предложение предпринимателя о внесении в договор изменений по условию зачета стоимости неотделимых улучшений Министерством отклонено по основанию отсутствия у арендатора согласия арендодателя на производство указанных улучшений и недоказанности стоимости заявленных улучшений. При этом, наличие у арендатора права на преимущественную приватизацию государственного имущества в указанных письмах под сомнение не ставилось.

Полагая, что действия Министерства является незаконными и нарушают его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действии (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что предприниматель не утратил преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества с учетом произведенных неотделимых улучшений, на которые истец получил разрешения от арендодателя и собственника имущества в 2005.

Между тем при толковании и применении норм Закона N 159-ФЗ суд первой инстанции не учел следующее.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статьи 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Отказывая предпринимателю в проведении зачета, министерство действовало как сторона по договору, реализуя свои гражданские права, а не властно распорядительные полномочия.

В связи с этим следует признать об избрании предпринимателем ненадлежащего способа защиты своего права и об отсутствии оснований для удовлетворения требований, заявленных в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Порядок прекращения обязательства путем зачета стоимости произведенных работ, регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о гражданско-правовом характере имеющегося между сторонами по данному делу спора и необходимости выбора соответствующего характеру спора способа защиты.

Оспариваемый отказ в зачете стоимости работ по капитальному ремонту в счет выкупной стоимости объекта нельзя рассматривать ни как ненормативный акт, ни как решение органа местного самоуправления, возможность обжалования которых предусмотрена главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен предпринимателем с согласия собственника имущества - Территориального управления Росимущества по Чеченской Республике.

Так из материалов дела следует, что согласно акту приема-передачи арендуемого объекта от 21.06.2003 г., утвержденному Теруправлением Минимущества РФ по Чеченской Республике, и подписанному арендатором и арендодателем, сдаваемый в аренду объект - помещения магазина "Богатырь" находятся в неудовлетворительном состоянии, техническим условиям не соответствуют и могут быть использованы по назначению после капитального ремонта. Кроме того, согласно дефектному акту и сметной документацией на ремонтно-восстановительные работы по арендуемому объекту, согласованным с собственником имущества и арендодателем до их начала, сам характер восстановительных работ (по видам) предполагает производство неотделимых улучшений.

Ремонтно-восстановительные работы на арендуемом объекте Кутаевым Ш.М. произведены, согласно договорам с привлеченными исполнителями и расчётам с ними (договор строительного подряда от 20.04.2005 г. N 21, справка формы КС-3 от 29.07.2005 г. N 41, договор оказания услуг от 29.08.2005 г.), в 2005 году после получения от арендодателя и собственника имущества разрешения на их производство.

Апелляционный суд отмечает, что заявленное предпринимателем требование о зачете стоимости затрат связано с проведением капитального ремонта, предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащей зачету в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159, а представляет собой собственно размер произведенных затрат.

Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в материалы дела не представлено.

Ссылка на представленное экспертное заключение о стоимости произведенного неотделимого улучшения не может быть принята во внимание, поскольку из указанного заключения следуют, что предпринимателем проведен капитальный ремонт вопреки подлежащему установлению стоимости неотделимого улучшения и в представленном заключении указана величина расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2005 годах. При этом имущество принято в 2003 году.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Однако указанного в данном заключении не сделано, не определен какой объем произведенных предпринимателем работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

При таких обстоятельствах у министерства отсутствовали основания для принятия решения о зачете.

Вместе с тем, в данном случае, учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу возможности зачета затрат произведенных неотделимых улучшений между предпринимателем и министерством наличествует преддоговорный спор, который может быть на основании статьи 446, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешен судом в порядке искового производства и в ходе которого должны будут выясняться вопросы об объеме работ, их стоимости, наличии согласия арендодателя на их производство и т.д.

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявления надлежит отказать.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 18.03.2015 по делу N А77-1056/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.В. Жуков