Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2015 г. N 17АП-9551/15

г. Пермь

13 августа 2015 г.

Дело N А60-41217/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Борзенковой И.В., Васильевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,

при участии:

от истца по первоначальному иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156) - Селянин К.Ю., паспорт, доверенность от 18.02.2015;

от ответчика по первоначальному иску региональной общественной организации "Молодежный центр поэзии, музыки и кулинарного искусства Свердловской области" (ИНН 6670024512, ОГРН 1036605614396) - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица ООО "Оценочная компания "Априори" - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца по первоначальному иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 мая 2015 года

по делу N А60-41217/2014,

принятое судьей Ефимовым Д.В.,

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

к региональной общественной организации "Молодежный центр поэзии, музыки и кулинарного искусства Свердловской области"

о взыскании 5 304 144,34 руб.,

по встречному иску региональной общественной организации "Молодежный центр поэзии, музыки и кулинарного искусства Свердловской области"

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления по увеличению размера арендной платы,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - истец по первоначальному иску, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к региональной общественной организации "Молодежный центр поэзии, музыки и кулинарного искусства Свердловской области" (далее - ответчик по первоначальному иску, организация) о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля 2013 года по август 2014 года в сумме 3 177 360,45 руб., неустойка в сумме 2 636 258,38 руб. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований).

В свою очередь, региональная общественная организация "Молодежный центр поэзии, музыки и кулинарного искусства Свердловской области" также обратилась в Арбитражный суд Свердловской области со встречным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" о признании недействительной односторонней сделки в форме Уведомления от 21.12.2012 N 1061/12 об увеличении размера арендной платы с 01.01.2013 по охранно-арендному договору от 20.08.1999 N 256.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика по первоначальному иску в пользу истца по первоначальному иску взыскано 2 378 421,12 руб., в том числе долг в размере 1 330 195,65 руб., пени, начисленные за период с 10.07.2013 по 31.12.2014, в размере 1 048 225,47 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Признана недействительной односторонняя сделка в форме Уведомления от 21.12.2012 N 1061/12 об увеличении размера арендной платы с 01.01.2013 по охранно-арендному договору от 20.08.1999 N 256..

Не согласившись с принятым решением, учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы настаивает на правомерности увеличения с 01.01.2013 размера арендной платы в одностороннем порядке путем направления ответчику уведомления. Такое увеличение, по мнению учреждения, соответствует условиям договора, а размер увеличенной арендной платы - отчету от 09.10.2012, составленному ООО "Оценочная компания "Априори". Указывает на то, что определенная судебной экспертизой ставка арендной платы нарушает права учреждения и не соответствует соглашению сторон. Кроме того, полагает, что ответчик неверно рассчитал размер задолженности.

Ответчик по первоначальному иску представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик по первоначальному иску, третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное представителей не направили, что в силу ч.ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. До начала судебного заседания от ответчика по первоначальному иску поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, при нятое судом в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (арендодатель) и региональной общественной организацией "Молодежный центр поэзии, музыки и кулинарного искусства Свердловской области" (арендатор) заключен охранно-арендный договор от 20.08.1999 N 256, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть помещений объекта недвижимости (цокольный этаж), являющегося памятником истории и культуры федерального значения, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, пр-т Ленина, д.69, корп. 10, литер А, А2, АЗ. общей площадью 426,4 кв.м. (в ред. дополнительных соглашений от 09.02.2010 и от 05.04.2010).

Договор действует по 20.08.2024 включительно (п.2.1. дополнительного соглашения от 09.02.2010).

Согласно п.6.1 дополнительного соглашения сумма ежемесячной арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 10.08.2009 N 16/2009/УР составляет 128 177 руб. в том числе НДС.

Оплата арендной платы и НДС производится ежемесячно по 9 число текущего месяца включительно (п.6.2.3. дополнительного соглашения).

Пунктом 6.4. дополнительного соглашения к договору установлено, что размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в следующих случаях:

1) в случае изменения рыночной стоимости Объекта (конъюнктуры рынка);

2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру настоящего договора и является его неотъемлемой частью.

Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

Арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором; оплачивать арендную плату в соответствии с полученным уведомлением в случае ее пересмотра (п.п. 3.2.4., 3.2.5. дополнительного соглашения)

Согласно п. 7.2.1. дополнительного соглашения за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.4., 3.2.5., арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пени в размере 0,3% от неоплаченной суммы арендной платы за каждый день неоплаты после срока, указанного в п. 6.2.3. дополнительного соглашения.

В соответствии с Уведомлением от 22.02.2011 N 123/02 с 01.03.2011 установлен новый размер ежемесячной арендной платы -130 478,40 руб. за пользование нежилыми помещениями общей площадью 426,4 кв.м. (л.д. 76, т.1).

27.12.2013 Арендодатель направил арендатору уведомление от N 1061/12 об увеличении размера арендной платы с 01.01.2013 до 534 руб. за 1 кв.м. арендуемых площадей за 1 кв.м. в месяц (л.д. 73, т.1).

В связи с тем, что арендатор продолжал оплачивать арендную плату исходя из ставки, действовавшей до 01.01.2013, у него возникла задолженность по арендной плате за период с февраля 2013 года по август 2014 года, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей арендодателем начислена договорная пеня.

Поскольку в добровольном порядке арендатор отказался исполнять требования претензий арендатора о погашении задолженности по основному долгу и пени, учреждение обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

В свою очередь арендатор, полагая, что у арендодателя не имелось оснований для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя встречные исковые требования и частично отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что арендодателем не доказано изменение рыночной стоимости объекта аренды, оснований для одностороннего порядка изменения размера арендной платы у истца по первоначальному иску не имелось.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положения п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 (в ред. Постановления от 25.12.2013 г. N 13), разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, в п. 6.4 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, буквальное содержание положений п. 6.4 договора, свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем внесудебном порядке при наличии предусмотренных договором оснований.

Между тем, принимая решение, обжалуемое истцом по первоначальному иску, суд первой инстанции пришел к верному решению о том, что условия п. 6.4. договора (в случае изменения рыночной стоимости Объекта), арендодателем не соблюдены.

Оценив условия п.6.4 дополнительного соглашения от 09.02.2010 к охранно-арендному договору 20.08.1999 N 256 в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при условии, что им будет доказано изменение рыночной стоимости объекта аренды, т.е. нежилых помещений площадью 426,4 кв.м.

В обоснование принятия арендодателем решения об увеличении размера арендной платы истец сослался на Отчет от 09.10.2012 N ОА-04/2012-15, составленный ООО "Оценочная компания "Априори" (л.д. 95-125, т.2).

Согласно указанному отчету на дату оценки 03.10.2012 стоимость права пользования на условиях аренды объектом недвижимости составляет 533,79 руб. за 1 кв. м. в месяц, включая НДС, без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

При этом из названного отчета усматривается, что рыночная стоимость права пользования определена в отношении объекта недвижимости: отдельно-стоящим зданием с пристроями (Литер А, А1, А2, А3), общей площадью 6498,7 кв.м., являющимся объектом культурного наследия федерального значения, расположенным по адресу: Екатеринбург, пр-т Ленина, д.69, корп. 10.

Между тем, как правильно отметил суд первой инстанции, в соответствии с п.1.1 договора аренды объектом аренды является часть помещений объекта недвижимости (цокольный этаж), площадью 426,4 кв.м. в здании с пристроями (Литер А, А1, А2, А3), общей площадью 6498,7 кв.м., являющимся объектом культурного наследия федерального значения, расположенным по адресу: Екатеринбург, пр-т Ленина, д.69, корп. 10.

Таким образом, поскольку Отчет от 09.10.2012 N ОА-04/2012-15 составлен в отношении объекта, который в аренду ответчику не передавался, вышеуказанный отчет не может быть положен в обоснование размера арендной платы в соответствии с условиями п.6.4 дополнительного соглашения от 09.02.2010 к охранно-арендному договору 20.08.1999 N 256.

Отсутствие у истца по первоначальному иску оснований для одностороннего изменения арендной платы в указанном в уведомлении размере является основанием для признания недействительной сделки (одностороннего изменения размера арендной платы) на основании статьи 168 ГК РФ.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования о признании недействительной односторонней сделки по изменению размера арендной платы как нарушающей права ответчика на применение арендной платы, соответствующей индивидуальным характеристикам арендуемого объекта недвижимости.

Следовательно, встречные исковые требования удовлетворены судом первой инстанции в соответствии с нормами права и соответствуют установленным обстоятельствам по делу.

При этом, в связи с тем, что сопоставление отчетов об оценке права аренды всего здания от 14.10.2010 N 10/10 и от 09.12.2012 может свидетельствовать об изменении конъюнктуры рынка, определением суда первой инстанции от 18.02.2015 назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом недвижимости - нежилые помещения, расположенные в подвале здания NN 1-16,66-73, антресоль подвала N 3-5, общей площадью 426,4 кв.м. в здании-памятнике "Комплекс "Городок Чекистов" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 69, корп. 10, литер А, по состоянию на 03 октября 2012 года, за кв.м. в месяц без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов (с учетом НДС и без учета НДС).

Согласно экспертному заключению ООО "Инвест-актив-Оценка" от 30.03.2015 N 0/15-02-20 рыночная стоимость права пользования на условиях аренды объектом недвижимости - нежилые помещения, расположенные в подвале здания NN 1-16,66-73, антресоль подвала N 3-5, общей площадью 426,4 кв.м. в здании-памятнике "Комплекс "Городок Чекистов" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 69, корп. 10, литер А, по состоянию на 03 октября 2012 года за кв.м. в месяц без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов с учетом НДС составляет 297 руб., без учета НДС - 251,70 руб. (л.д. 1-70, т.5).

Таким образом, исходя из названного отчета, рыночная стоимость права пользования объектом аренды за 1 месяц составляет 126 640,8 руб. (297х426,4).

Поскольку ответчик по первоначальному иску при уплате арендных платежей руководствовался Уведомлением от 22.02.2011 N 123/02, согласно которому размер ежемесячной арендной платы составляет 130 478,40 руб., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что рыночная цена, установленная экспертным заключением ООО "Инвест-актив-Оценка" от 30.03.2015 N 0/15-02-20 сопоставима с ценой, установленной Уведомлением от 22.02.2011 N123/02.

Поскольку ответчиком не оспаривается наличие задолженности по арендной плате за период с февраля 2013 года по август 2014 года в сумме 1 330 195,65 руб. из расчета размера арендной платы в сумме 130 478,40 руб. в месяц, признанной судом сопоставимой с рыночной, суд первой инстанции в соответствии со ст.ст. 606, 614 ГК РФ удовлетворил первоначальные исковые требования о взыскании основного долга в указанной денежной сумме и пени, начисленных за период с 10.07.2013 по 31.12.2014 в сумме 1 048 225,47 руб. в соответствии с п. 7.2. охранно-арендного договора от 20.08.1999 N 256 и ст. 330 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд немотивированно отклонил отчеты экспертных организаций, представленные истцом по первоначальному иску, а также возражения учреждения против удовлетворения ходатайства ответчика по первоначальному иску о назначении судебной экспертизы, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу вышеприведенных обстоятельств.

Доводы заявителя жалобы о том, что ответчик оспорил сделку, которая в действительности не совершалась, поскольку просил признать недействительной одностороннюю сделку ответчика по встречному иску в форме Уведомления от 21.12.2012 N 1061/12, в то время как ответчику по первоначальному иску направлено Уведомление от 27.12.2012 N 1061/12, судом апелляционной инстанции отклоняется, т.к. из представленного в материалы дела спорного Уведомления усматривается, что дата и номер Уведомления подписаны "от руки" с практически совпадающим написанием цифр "1" и "7" (л.д.73 т.1).

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное несоответствие в датах Уведомления можно отнести к опечатке, поскольку из существа рассматриваемого спора понятны и предмет первоначального, и предмет встречного иска.

Исправление опечатки в соответствии с п. 3 ст. 179 АПК РФ не влияет на существо судебного акта и не изменяет его содержание.

Доводы жалобы о том, что ответчик против установленной с 01.01.2013 ставки 534 руб. за 1 кв.м. не возражал и совершал по ней оплату со ссылкой на платежные поручения, также подлежат отклонению.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе платежные документы и расчет задолженности (л.д. 174, т. 5), суд апелляционной инстанции не усматривает, что действия ответчика - осуществление платежей арендной платы следует рассматривать как конклюдентные действия, свидетельствующие об акцепте Уведомления от 27.12.2012 N 1061/12, поскольку сумма платежей не совпадает с указанной в Уведомлении от 27.12.2012 N 1061/12 ни в общем, ни с разбивкой помесячно.

Доводы апеллянта о неверном исчислении ответчиком по первоначальному иску и судом первой инстанции расчета задолженности, в частности пени, подлежат отклонению.

При этом суд апелляционной инстанции повторно произвел расчет пени, подлежащих взысканию с ответчика по первоначальному иску и признал расчет ответчика верным.

Расчет задолженности произведен ответчиком по действующей ставке арендной платы, установленной с 01.03.2011, т.е. до увеличения арендной ставки по Уведомлению от 27.12.2012 N 1061/12. Пени, уплаченные ответчиком по претензиям учреждения, не подлежали начислению и уплате и, соответственно, включены ответчиком по первоначальному иску в расчет задолженности как переплаченные.

Доказательств начисления пени в сумме 9 951, 74 руб. за нарушение обязательств в предшествующий период, что влечет исключение указанной суммы как уплаченной из расчета по настоящему делу, истцом по первоначальному иску в материалы дела не представлено. В судебном заседании представитель начисление и учет данных пени пояснить не смог.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречный иск и отказал в удовлетворении первоначального иска в части.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 мая 2015 года по делу N А60-41217/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

И.В.Борзенкова Е.В.Васильева