Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2015 г. N 11АП-9943/15

город Самара

18 августа 2015 г.

Дело N А55-132/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 августа 2015 года в зале N 6 апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области и Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 мая 2015 г. по делу N А55-132/2015 (судья Селиваткин П.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "РАА" (ОГРН 1026301520970), г. Самара,

к администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), г. Самара,

при участии третьих лиц: Департамент управления имуществом городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Галимов Ю.З. по доверенности от 03.12.2014,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РАА" обратилось в суд с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области об определении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:600, по которым возникли разногласия между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "РАА" в следующей редакции:

Пункт 2.1. Настоящий договор заключается сроком на три года со дня его подписания

Пункт 3.1. Расчет размера арендной платы за Участок производится в соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 - на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также в соответствии с пунктом 6 указанных Правил.

Пункт 3.4. исключить.

Пункт 3.5. Арендная плата исчисляется со дня подписания настоящего договора.

Пункт 7.4. исключить.

Пункт 8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 9.4. Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка и Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Определением от 03.04.2015 в порядке ст.48 АПК РФ заменен ответчик Министерство имущественных отношений Самарской области на Администрацию городского округа Самара.

Также к участию в деле привлечены третьими лицами, не заявляющими самостоятельный требований на предмет спора, Департамент управления имуществом Самарской области, Департамент строительства и архитектуры Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области (после замены истца).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2015 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "РАА" и Администрацией городского округа Самара при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:600, площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, спорные условия договора изложены в следующей редакции:

Пункт 2.1 "Срок аренды устанавливается с 13.10.2014 года по 13.10.2017 года".

Пункт 2.2 исключен.

Пункт 3.1 "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год. НДС не предусмотрен.".

Пункт 3.4 исключить.

Пункт 3.5 "Арендная плата исчисляется с 13.10.2014 года".

Пункт 7.4 исключен.

Пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.".

Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка.".

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части урегулирования разногласий по пунктам 2.1, 2.2, 3.1, 3.4, 3.5, 7.4, 8.1 договора и принять по делу в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В отношении урегулирования разногласий в отношении п.9.4 договора возражений не имеется.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Министерство указывает, что понуждение администрации к заключению договора аренды сроком на 3 года противоречит статьям 421, 610 Гражданского кодекса РФ, в которых закреплен принцип свободы договора. Также заявитель полагает, что к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не применимы.

Департамент строительства и архитектуры городского Самара (далее - Департамент) также обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части урегулирования разногласий по спорным пунктам договора и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Департамент указывает, что истец фактически использует спорный земельный участок более трех лет, в связи с чем распространение условий договора аренды на предшествующий период, а также начисление арендной платы с 01.09.2011, является обоснованным.

11.08.2015 в судебном заседании представитель истца с доводами апелляционных жалоб не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, при отсутствии возражений представителя истца.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением от 21.03.2014 г. Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-1312/2014, удовлетворены заявленные требования ООО "РАА". Суд признал незаконным отказ Министерства имущественных отношений Самарской области в предоставлении ООО "РАА" в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:600, площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, и обязал Министерство имущественных отношений Самарской области по вступлении в законную силу решения суда в десятидневный срок устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "РАА" путем принятия решения о предоставлении ООО "РАА" в аренду указанного земельного участка и направления проекта договора аренды.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 г. указанное решение суда оставлено без изменения.

Во исполнение указанного решения арбитражного суда ООО "РАА" получило от ответчика проект договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, без номера и без даты (далее - договор аренды) и Приказ от 13.10.2014 N 2930.

Предметом данного договора была указана аренда земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:600, площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30.

ООО "РАА" не согласилось с некоторыми пунктами проекта договора аренды и направило в адрес Министерства протокол разногласий от 21.11.2014, один подписанный экземпляр договора аренды с оговоркой "Договор действителен с учетом протокола разногласий от 21.11.2014 г.". Разногласия касались пунктов 2.1, 2.2, 3.1, 3.4, 3.5, 7.4, 8.1, 8.2 и 9.4 договора. При этом, основные разногласия касались срока действия договора аренды и размера арендной платы.

Письмом от 21.11.2014 г. ответчик отказал согласовывать протокол разногласий к проекту договора аренды. В качестве основания отказа Министерство указало, что предлагаемые истцом к согласованию пункты в части расчета арендной платы не основаны на нормах действующего законодательства, а довод об установлении срока договора в три года не состоятелен.

Данные обстоятельства явились основанием для передачи разногласий при заключении договора в суд.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между сторонами по договору аренды, дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что разногласия по пункту 1.3 проекта договора заключаются в установления срока действия договора.

При этом арендодатель предлагает заключить договор сроком на три месяца с 06.08.2014, а арендатор - сроком на три года с 06.08.2014.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключается сторонами во исполнение решения Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-1312/2014, которое обосновано распоряжением администрации Советского района г.Самары от 23.04.2004 N 428, предусматривающим предоставление земельного участка в аренду сроком на три года (л.д.15).

Поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец и заявители апелляционной жалобы не представили в материалы дела каких-либо обоснований ограничения свободы экономической деятельности, свободы договора, а также права на свободное использование имущества для предпринимательской деятельности, в том числе с учетом назначения некапитального объекта, расположенного на спорном земельном участке, а равно не доказали невозможность заключения договора аренды спорного земельного участка на 3 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости урегулирования пункта 2.1 договора в редакции арендатора (заключение договора сроком на три года).

В пункте 1.4 проекта договора арендодателем предложено распространить условия настоящего договора к отношениям сторон, возникшим с 01.09.2011.

При этом Министерство исходит из того, что спорный земельный участок фактически занят торговым павильоном с 01.09.2011, а плата за пользование участком истцом не вносится.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора.

В силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, согласование распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязано одной стороне другой.

Из материалов дела следует, что истец возражает против распространения действия договора на предшествующий заключению договора аренды период времени, поэтому пункты 2.2 и 3.4 договора правомерно исключены судом первой инстанции из условий договора. В связи с этим п.3.5 договора суд правомерно изложил в редакции истца: "Арендная плата исчисляется с 13.10.2014 г.".

Пункт 3.1 договора арендодатель просит изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год. НДС не предусмотрен". С разбивкой по периодам.

Ссылку истца на необходимость применения к отношениям сторон по установлению размера арендной платы норм Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила) суд считает необоснованной ввиду следующего.

Согласно статье 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0907003:603 площадью 50,00 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго Партсъезда, в районе жилого дома N 30, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В целях реализации данной нормы постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и роков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области.

Размер арендной платы, содержащийся в подготовленном Министерством проекте договора аренды, рассчитан в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, которая является приложением к вышеуказанному Порядку.

Таким образом, расчет арендной платы производится Министерством в соответствии с указанной методикой правомерно, а позиция истца основана на неверном толковании норм материального права.

Разногласия сторон относительно пункта 7.4 проекта договора обусловлены тем, что арендодатель со ссылкой на пункт 3 статьи 450 ГК РФ предложил включить условие о праве арендодателя досрочно в одностороннем порядке отказаться от договора без объяснения причин с указанием порядка такого прекращения обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, поскольку законом прямо не предусмотрено право арендодателя досрочно в одностороннем порядке отказаться от договора без объяснения причин, а волеизъявления арендатора на включение в договор данного условия не имеется, то в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ, пункт 7.4 правомерно исключен судом из условий договора.

Согласно пункту 8.1 договора в редакции истца, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации.

Таким образом, согласование судом первой инстанции пункта 8.1 договора в редакции истца не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав ответчика и соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда в части урегулирования п.9.4 договора не оспаривается.

Учитывая изложенное, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 мая 2015 года по делу N А55-132/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев