Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2015 г. N 16АП-2864/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 декабря 2015 г. N Ф08-8365/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

18 августа 2015 г.

Дело N А63-2887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Жукова Е.В., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2015 по делу N А63-2887/2015 (судья Карпель В.Л.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (г. Ставрополь, ОГРН 1112651028269)

к администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901), Комитету градостроительства администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1052600294064), государственному учреждению Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" (г. Ставрополь, ОГРН 1072635004375), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486), обществу с ограниченной ответственностью "Константа" (г. Ставрополь, ОГРН 1142651017090),обществу с ограниченной ответственностью "САМ" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601932484),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, прокуратура Ленинского района города Ставрополя, г. Ставрополь,

об оспаривании ненормативных актом органов местного самоуправления, договоров аренды земельного участка,

при участии в судебном заедании:

от ООО "Ставропольский комбинат хлебопродуктов": Яниной Е.В. по доверенности от 10.06.2013, от ООО "САМ": Кандиева А.В. по доверенности от 08.05.2015, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (далее - комбинат, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация города), комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства), государственному учреждению Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" (далее - учреждение) со следующими требованиями: о признании недействительным постановления администрации города от 16.05.2014 N 1760; недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 20.05.2014 N 3658 и применении последствий признания сделки недействительной; недействительным постановления администрации города от 18.12.2014 N 4230; недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 22.12.2014 N 4405 и применении последствий признания сделки недействительной; недействительными разрешений на строительство от 27.06.2014 N RU 26309000-"0486-С" и от 29.01.2015 N RU-26309000-"39C", выданных комитетом градостроительства ООО "САМ" и ООО "Константа"; недействительным положительного заключения ГУ СК "Государственная экспертиза в сфере строительства" от 05.09.2007 N 150/2-07 по проекту "16-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Апанасенковская, 12/1, в квартале 87, г. Ставрополь" (далее - положительное заключение от 05.09.2007 N 150/2-07); признании самовольной постройкой незавершенный строительством объект (степенью готовности 4 %), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 и обязании осуществить его снос за счет средств лица, осуществившего строительство; признании незаконной и аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 11.09.2014 N 26-26-01/103/2014-077 (уточненные требования).

Определением от 12.05.2015 комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по имуществу), ООО "САМ" и ООО "Константа" привлечены судом с согласия истца в качестве соответчиков по делу.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, комбинат обжаловал его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В жалобе приведены доводы о нарушении земельного законодательства при формировании спорного земельного участка, нарушении требований законодательства об обязательном опубликовании сведений о предоставлении спорного участка, неправильном применении ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении спорного участка в аренду, недействительности договоров аренды, нарушении градостроительных норм при выдаче разрешительной документации и др.

Согласно представленному отзыву общество и ООО "САМ" считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 11.07.2015 на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель комбината доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "САМ" с доводами жалобы не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. От комитета по имуществу поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя. При таких обстоятельствах на основании ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, находит решение суда от 29.05.2015 подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-4630/2010, решением исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 предприятию разрешена разработка проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе 2 в г. Ставрополе в квартале 87 в границах, согласно прилагаемому чертежу.

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.08.1992 N 1215/2 решение исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 отменено (признано утратившим силу). Земельный участок площадью 0,66 га предоставлен отряду пожарной охраны для проектирования и строительства пожарного депо на пл. Орджоникидзе 2-а в квартале 87.

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 07.10.1992 N 1599, принятым в соответствии со статьей 7 Закона РСФСР "О земельной реформе", комитету по земельной реформе и земельным ресурсам города Ставрополя поручалось выдать документы на пользование землей всем предприятиям, организациям, учреждениям, садоводческим товариществам и их членам.

25.01.1993 предприятию выдано свидетельство N 1602 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по фактическому пользованию площадью 3,5 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковская, 12 в г. Ставрополе. В качестве основания выдачи свидетельства указано постановление от 07.10.1992 N 1599.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Ставропольского края от 06.04.1993 N 650 предприятие преобразовано в АООТ "Ставропольский комбинат хлебопродуктов", утвержден план приватизации и акты оценки государственного имущества. Регистрация общества осуществлена администрацией города Ставрополя 11.05.1993.

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 31.05.1993 N 799/1 постановление от 03.08.1992 N 1215/2 изменено. Размер предоставленного отряду пожарной охраны земельного участка уменьшен до 0,5 га. В пользовании комбината оставлен участок площадью 0,18 га. Комитету по земельным ресурсам города предписано выдать комбинату новое свидетельство на право пользования землей.

Во исполнение указанного постановления отряду пожарной охраны выдано свидетельство от 06.07.1993 N 2082 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,5 га.

На основании распоряжения от 06.04.1993 N 650, плана приватизации с актами оценки от 06.04.1993 N 1, 2, 9 произведена государственная регистрация права собственности комбината на склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярную мастерскую (литера Щ), забор для ограждения (литера 6), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинату выданы свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2009 26-АЖ 129559, от 24.05.2010 26-АЖ 310730 и от 05.07.2010 26-АЗ 037460.

19.04.2010 на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.01.2010 N 23 за комбинатом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0063 площадью 25 478 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинатом получено свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2010 26-АЖ 2332524.

Постановлением главы города Ставрополя от 25.12.2003 N 989 Главному управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при правительстве Ставропольского края разрешено проектирование пожарной части и жилого дома для сотрудников МЧС и УГПС по улице Апанасенковской, 12 на земельном участке, предоставленном постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.08.1992 N 1215/2 отряду пожарной охраны.

Постановлением главы города Ставрополя от 29.09.2005 N 4078 утвержден акт выбора земельного участка, ООО "САМ" согласовано место размещения многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по улице Апанасенковской в квартале 87 (пункт 1). Обществу для проектирования и строительства предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 6020 кв. м. Участку присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 2). Обществу поручено осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет; произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка; получить исходные данные на проектирование (паспорт объекта); получить разрешение на строительство, а по окончании строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункты 4 - 6). Постановление от 25.12.2003 N 989 признано утратившим силу (пункт 7).

Земельный участок предоставлен обществу в аренду для жилищного строительства в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса. Нормы статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации к данным отношениям не применимы, поскольку участок предоставлялся в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006) и пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

21.02.2006 комитет по имуществу (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4967, по условиям которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). На момент заключения договора на участке расположены каменные нежилые строения и инженерные коммуникации (пункт 1.2). Договор аренды земельного участка от 21.02.2006 N 4967 зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 24.07.2006.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.02.2006 N 4967 постановлением главы города Ставрополя от 22.05.2009 N 1516 земельный участок по ул. Апанасенковская, 12/1 в квартале 87 предоставлен ООО "САМ" в аренду для продолжения строительства на новый срок (3 года).

09.06.2009 комитет по имуществу (арендодатель) и ООО "САМ" (арендатор) заключили договор аренды N 7269, по условиям которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). Договор зарегистрирован 15.04.2010 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

30.04.2010 комитетом градостроительства обществу выдано разрешение на строительство N RU 26309000-"319-с" 16-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Разрешение выдано для продолжения строительства.

В рамках дела N А63-4630/2010 комбинат, ссылаясь на нарушение своих прав предоставлением ООО "САМ" в аренду земельного участка, сформированного из части земельного участка, ранее закрепленного за предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с требованиями о признании недействительными постановлений от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516, договора аренды от 09.06.2009 N 7269, акта выбора участка, разрешения на строительство от 30.04.2010. В обоснование своих требований комбинат указывал также на наличие на арендуемом ООО "САМ" участке принадлежащих ему объектов недвижимости. Также просил признать незаконными действия земельной палаты по формированию земельного участка 26:12:030407:7, результаты межевания и обязать кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

По результатам исследования доказательств (в том числе экспертных заключений), представленных сторонами по делу N А63-4630/2010, их оценки по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд в постановлении от 13.02.2013, оставленном без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 24.06.2013, признал, что площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости комбината, составляет 800,3 кв. м (для здания склада материалов) и 197,46 кв. м (для здания столярной мастерской). Координаты характерных точек границ участков определены по проекту восстановления границ. Поскольку в указанной части земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 передан обществу в аренду незаконно (статьи 1, 36 Земельного кодекса), судебные инстанции по делу N А63-4630/2010 пришли к выводу, что договор от 09.06.2009 N 7269 в этой части недействителен (ничтожен) в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановление апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А63-4630/2010 послужило основанием для уточнения в государственном кадастре недвижимости площади и границ земельного участка с кадастровым номера 26:12:030407:7. Уточненные границы и местоположение земельного участка определены с учетом судебного акта и акта восстановления границ.

Постановлением главы администрации города от 16.05.2014 N 1760 ООО "САМ" продлен срок аренды земельного участка кадастровый номер 26:12:030407:7 площадью 5051 кв. м, расположенного по ул. Апанасенковская, 12/1 в городе Ставрополе. Между ООО "САМ" и комитетом по имуществу заключен договор аренды земельного участка от 20.05.2014 N 3658.

Комитетом градостроительства ООО "САМ" выдано разрешение на строительство от 27.06.2014 N RU 26309000-"0486-С". Застройщиком продолжено строительство. ООО "САМ" был возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 4% (общая площадь застройки 586,9 кв. м), право собственности, на который зарегистрировано в ЕГРП 07.08.2014, номер регистрации 26-26-01/072/2014-598.

По договору купли продажи от 15.08.2014 ООО "САМ" (продавец) продало ООО "Константа" (покупатель) объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по ул. Апанасенковская, 12/1 в городе Ставрополе. Право собственности ООО "Констант" на незавершенный строительством объект зарегистрировано в ЕГРП 11.09.2014, номер регистрации 26-26-01/103/2014-077.

Постановлением главы администрации города от 18.12.2014 N 4230 земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по ул. Апанасенковская, 12/1 в городе Ставрополе, предоставлен в аренду ООО "Константа". Между комитетом по имуществу (арендодатель) и ООО "Константа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.12.2014 N 4405. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в ЕГРП, номер регистрации 26-01-133/2009/2014-946.

Комитетом градостроительства ООО "Константа" выдано разрешение на строительство от 29.01.2015 N RU-26309000-"39С" сроком действия до 29.01.2015.

Комбинат полагая, что оспариваемые ненормативные правовые акты и сделки нарушают его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение этими решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Наличие заключенных договоров аренды земельного участка, предполагает оценку оспариваемых постановлений администрации города только в совокупности с заключенными на их основе гражданско-правовых сделок - договоров аренды земельного участка от 20.05.2014 N 3658 и от 22.12.2014 N 4405.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Не являясь стороной оспариваемых договоров аренды земельного участка от 20.05.2014 N 3658 и от 22.12.2014 N 4405, комбинат должен доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Судом правомерно отклонен довод комбината о незаконном изменении площади спорного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 в нарушение ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Так, статья 11.2. Земельного кодекса регламентирует порядок образования новых земельных участков, к которым спорный земельный участок не относится.

В данном случае изменение площади спорного земельного участка с 6020 кв. м на 5051 кв. м обусловлено установлением в судебном порядке несоответствия площади и границ данного участка, ввиду включения в его площадь частей земельных участков, необходимых для обслуживания принадлежащих комбинату объектов недвижимости.

В силу пункта 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Границы земельного участка кадастровый номер 26:12:030407:7 уточнены в соответствии с состоявшимся судебным актом, содержащим все необходимые уникальные характеристики участка. Координаты точек, обозначающих границы земельных участков, необходимых для использования строений комбината, были определены судебным актом по делу N А63-4630/2010. Ссылка истца на отсутствие в кадастре недвижимости данных о спорном земельном участке опровергается представленной в дело копией кадастрового паспорта земельного участка от 22.04.2014 N 26/501/14-221099. Земельный участок имеет площадь 5051 кв. м и разрешенный вид использования под строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

В соответствии с положениями статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22 Земельного кодекса продление договора аренды является правом арендодателя. Вместе с тем по смыслу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлялось арендатором на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено. В отзыве на иск администрация города указывала, что при заключении договора аренды на новый срок учитывалось отсутствие у ООО "САМ" возможности осуществить строительство в установленные сроки ввиду наличия спора относительно земельного участка, отведенного под строительство, до момента уточнения границ земельного участка, и ввиду действия обеспечительных мер, принятых судом.

Состоявшимися судебными актами по делу N А63-4630/2010 установлено выполнение ООО "САМ" мероприятий необходимых для осуществления строительства: подготовка проектной документации, прохождение проектной документацией государственной вневедомственной экспертизы, получение застройщиком разрешения на строительство и начало производства работ.

При направленности воли сторон сделки на продление арендных правоотношений от администрации города не требовалось совершения каких-либо публичных действий, а от арендатора заявление в суд требований о понуждении заключить договор.

В соответствии с разрешением на строительство от 27.06.2014 N RU 26309000-"0486-С" ООО "САМ" был возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 4% (общая площадь застройки 586,9 кв. м).

ООО "САМ", как собственник объекта незавершенного строительства, вправе было его продать по договору купли-продажи от 15.08.2014 ООО "Константа".

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Соответствующие правила земельного и гражданского законодательства применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 года N 82/09).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка, а ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

Поскольку у ООО "САМ" земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, находился в аренде, при покупке ООО "Константа" указанного объекта недвижимости оно также приобрело право на аренду земельного участка в силу закона.

Ссылка во вводной части постановления администрации города от 18.12.2014 N 4230 на ст. 36 Земельного кодекса не повлияла на фактическое основание возникновения у ООО "Константа" права на спорный земельный участок под объектом незавершенного строительства для целей продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (п.1.1 договора аренды от 22.12.2014 N 4405).

Довод комбината о том, что у ООО "Константа" права собственности на незавершенный строительством объект и, как следствие, права аренды на земельный участок не возникли, ввиду невозможности отнесения возведенных фундаментов к недвижимому имуществу, вступает в противоречие с заявленным истцом требованием о признании объекта незавершенного строительства степенью готовности 4 %, по адресу ул. Апанасенковская, 12/1 в г. Ставрополе, самовольной постройкой и ее сносе.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона N 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с данным Законом недвижимом имуществе. Пунктом 5 статьи 1 Закона N 221-ФЗ установлено, что в соответствии с этим законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Согласно статье 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 этого Закона сведений об объекте недвижимости.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Отнесение незавершенного строительством объекта к недвижимости подтверждается копией технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного по состоянию на 01.07.2014. Государственная регистрация права ООО "САМ" на недвижимое имущество подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 07.08.2014 серии 26- АИ 847551, выданного Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

Суд отклонил довод истца о том, что при применении статьи 167 ГК РФ к требованиям (возврат в первоначальное состояние) комбинат сможет претендовать на земельный участок в силу статьи 31 Земельного кодекса. Указанная норма утратила силу с 01.03.2015 и не подлежит применению к спорным правоотношениям. Доказательств того, что комбинат заинтересован в приобретении спорного земельного участка в аренду на торгах именно для целей продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Обосновывая нарушение своих прав продлением органами местного самоуправления арендных отношений с застройщиком, комбинат не представил доказательства принятия уполномоченным органом решения об ином порядке распоряжения земельным участком, а также не обосновал возможность сохранение разрешенного вида использования земельного участка и самого участка при прекращении договорных отношений с действующим арендатором.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство. По смыслу статей 44, 51 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство. Положениями части 8 статьи 36 настоящего кодекса предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов. Данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков (постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 136/13).

Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 16576/11).

Судом учтено, что разрешение на строительство от 27.06.2014 N RU 26309000-"0486-С" выдано взамен истекшего разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с", в признании недействительным которого истцу было отказано по делу N А63-4630/2010.

Составление новых градостроительных планов земельного участка было обусловлено необходимостью учета информации о действующем градостроительном регламенте и иной информации о характеристиках земельного участка, в том числе на предмет создания использованием земельного участка опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 12 статьи 51 ГрК РФ по заявлению застройщика органы, уполномоченные выдавать разрешения на строительство, могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства.

В части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство. К ним, в частности, относятся правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, а также материалы, содержащиеся в проектной документации.

Представленные застройщиком в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган комитетом градостроительства суду переданы.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. При отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в выдаче разрешения на строительство должно быть отказано.

Таким образом, нормы статьи 51 ГрК РФ регулируют отношения, возникающие между застройщиком и государственным (муниципальным) органом, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства.

В силу изложенных норм удовлетворение заявления о признании ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным возможно при наличии (доказанности) двух обстоятельств (в совокупности): несоответствия акта закону или иному правовому акту и нарушения им гражданских прав и охраняемых законом интересов лица.

Истец, не являющийся застройщиком участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, должен документально подтвердить, что оспариваемыми разрешениями на строительство нарушаются не только требования закона, но и его права и имущественные интересы.

Между тем доводы о возможном негативном воздействии на принадлежащие истцу объекты недвижимости, расположенные на смежном земельном участке, ввиду строительства на основании проектной документацией, не прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, основаны на предположениях, документально не подтверждены, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судебными инстанциями по делу N А63-4630/2010.

Суд верно признал, что довод истца о том, что параметры многоэтажного жилого дома, содержащиеся в положительном заключении от 05.09.2007 N 1 50/2-07, не соответствуют характеристикам в выданных разрешениях на строительство от 29.01.2015 N RU 26309000-"39-С" и от 27.06.2014 N RU 26309000-"0486-С", правового значения для удовлетворения требований комбината не имеет.

Изменение наименования проекта строительства в части указания иной этажности проектируемого здания по улице Апанасенковская 12/1 в городе Ставрополе, обусловлено изменением нормативной методики подсчета этажности здания и количества этажей в зданиях жилых многоквартирных, а не изменением физических показателей проектируемого здания в части этажности.

В соответствии с частью 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Пунктом 44 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145 установлено, что при внесении в получившую положительное заключение государственной экспертизы проектную документацию изменений в части технических решений, которые влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, проектная документация может быть направлена повторно на государственную экспертизу.

Решение о том, затрагивают ли внесенные в проектную документацию изменения конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, принимает застройщик (заказчик) по согласованию с лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, которые в соответствии со статьей 60 ГрК РФ несут ответственность по возмещению вреда, причиненного вследствие недостатков работ по подготовке проектной документации.

Судом первой инстанции установлено, что застройщиком ООО "САМ" была произведена корректировка проекта, в связи с необходимостью учета законного интереса комбината, установленного вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-4630/2010. Изменения в части технических решений согласованные застройщиком и проектной организацией не влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, то есть обязательного прохождение повторной экспертизы не требовалось, что подтверждается копией письма N 02-06 от 10.06.2014 ООО "Атриум" (архитектурная творческая мастерская).

При этом комбинат не обосновал, каким образом уменьшение физических показателей объекта капитального строительства ввиду уменьшения площади застраиваемого земельного участка может негативно повлиять на его имущественные интересы.

Восстановление своего нарушенного права на земельный участок комбинат связывает также с признанием недействительным выданного ООО "САМ" положительного заключения от 05.09.2007 N 150/2-07.

Суд также учел, что результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с ч. 13 ст. 48 ГрК РФ, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией).

Во исполнение ч. 1 ст. 49 ГрК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145 утверждено Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

В силу ч. 10 ст. 49 ГрК РФ отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено застройщиком или техническим заказчиком в судебном порядке. Застройщик или технический заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на экспертизу после внесения в них необходимых изменений. Указанная норма не устанавливает ограничений для оспаривания заключения государственной экспертизы (положительного или отрицательного) иными лицами в случае, если таковое заключение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что комбинатом не представлено доказательств, подтверждающих создание положительным заключением от 05.09.2007 N 150/2-07 препятствий к осуществлению его прав в сфере предпринимательской деятельности.

Кроме того, согласно положениям ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление в арбитражный суд о признании их недействительными может быть подано в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Суд установил, что оспариваемое положительное заключение от 05.09.2007 N 150/2-07 утверждено в 2007 году, разрешение на строительство N RU 26309000-"0486-С" выдано комитетом градостроительства 27.06.2014; строительство объекта капитального строительства осуществлялось ООО "САМ" в 2014 году, которое велось на смежном земельном участке в непосредственной близости от строений комбината.

Суд признал необоснованным довод комбината о том, что о нарушении прав и законных интересов ему стало известно лишь после ознакомления с письмом прокуратуры района от 10.02.2015, направленным комбинату по результатам прокурорской проверки. О принятии оспариваемых ненормативных актов комбинату должно было быть известно в 2014 году, в период, когда ООО "САМ" осуществляло строительство на спорном земельном участке.

Однако заявление об оспаривании положительного заключения от 05.09.2007 N 150/2-07 и разрешения на строительство N RU 26309000-"0486-С" направлено комбинатом в суд лишь 19.03.2015, то есть за пределами срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ходатайств о восстановлении пропущенного процессуального срока суду заявлено не было, доказательств уважительности причин пропуска не представлено.

Заявитель не привел аргументы, свидетельствующие о наличии объективных исключительных обстоятельств, не позволивших своевременно с соблюдением всех требований процессуального законодательства реализовать право на судебную защиту. Комбинат не обосновал невозможность обращения в суд в пределах установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока.

Учитывая, что пропуск заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно отказал в признании недействительными указанного положительного заключения и разрешения на строительство.

Отказывая в признании самовольной постройкой незавершенный строительством объект (степенью готовности 4 %), расположенный в г. Ставрополе по ул. Апанасенковская, 12/1, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для определения постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков, а санкция в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет подлежит применению, с учетом пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса, только в случае доказанности вины застройщика в осуществлении самовольной постройки.

Судом установлено, что строительство объекта велось на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом, и с получением на это необходимого разрешения, поэтому оно не может быть квалифицировано в качестве самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ.

При этом суд верно отметил, что признание незаконным либо отмена выданного разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Такая постройка может быть снесена, если при ее создании были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение в существующем состоянии создает угрозу жизни и здоровью граждан, существенно нарушит законные права и интересы иных лиц, применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 09.12.2010 N 143. В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм при возведении постройки в деле отсутствуют. Доказательств того, что при существующей степени готовности незавершенный строительством объект создает угрозу жизни и здоровью граждан либо существенно нарушит законные права и интересы иных лиц, в том числе комбината, суду не представлено.

С учетом этого у суда отсутствовали основания для признания незавершенного строительством объекта (степенью готовности 4 %) самовольной постройкой.

В силу части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения заявления о признании оспариваемых действий (бездействий) незаконными необходимо наличие двух условий в совокупности: оспариваемые действия (бездействия) нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; оспариваемые действия (бездействия) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту.

Поскольку в данном случае, отсутствует совокупность названных условий, то есть заявитель не доказал нарушение своих прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявленным в суде первой инстанции, которые получили надлежащую правовую оценку и отражены в решении суда, следовательно, подлежат отклонению.

Каких-либо доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, ввиду чего удовлетворению не подлежит.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2015 по делу N А63-2887/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

Е.В. Жуков С.И. Джамбулатов