Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2015 г. N 14АП-9498/14

г. Вологда

19 августа 2015 г.

Дело N А05-4810/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 августа 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СКВ-Компани" Некрасова Н.В. по доверенности от 02.03.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело N А05-4810/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "СКВ-Компани" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СКВ-Компани" (место нахождения: 163039, г. Архангельск, ул. Зеленец, д. 11, кв. 6;

ОГРН 1022900542543, ИНН 2928002420; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 163000, г. Архангельск, просп. Ломоносова, д. 206; ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340; далее - Учреждение) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 5200 кв.м с кадастровым номером 29:22:090406:35, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Зеленец, д. 11, стр. 9, в размере его рыночной стоимости, равной 868 400 руб., с момента вступления в силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - Министерство).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2014 исковые требования удовлетворены.

Мэрия города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Мэрия) с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить, привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Мэрию; рассмотреть дело по правилам суда первой инстанции.

В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости затрагивает экономические интересы муниципального образования "Город Архангельск", связанные с поступлением в местный бюджет арендной платы за данный земельный участок, однако Мэрия к участию в деле не привлечена.

Судом апелляционной инстанции было установлено нарушение судом первой инстанции положений пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, согласно которому основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Суд апелляционной инстанции в соответствии с определением от 11.12.2014 перешел к рассмотрению дела N А05-4810/2014 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, назначил судебное заседание на 16 час 20 мин 24.02.2015 и привлек Мэрию к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции Общество иск поддержало, просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "РосОценка", выполненному оценщиком Паршевым И.А.

Мэрия, не согласившись с отчетом общества с ограниченной ответственностью "РосОценка" от 09.04.2014 N 39/З-14 об оценке рыночной стоимости, заявила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Рассматривая данное ходатайство, суд апелляционной инстанции учитывал то, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка имеет значение для решения настоящего спора по существу. Также суд учел доводы Мэрии о недостоверной, по ее мнению, информации при подборе оценщиком аналогов объекта оценки, более высокую стоимость соседних земельных участков и игнорирование оценщиком факта наличия коммуникаций на земельном участке истца и отсутствия таких коммуникаций на земельных участках, взятых в качестве аналогов объекта оценки. Судом принят во внимание и вывод, сделанный в экспертном заключении Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 10.03.2015 N 812/2015 на отчет общества с ограниченной ответственностью "РосОценка" от 09.04.2014 N 39/З-14. На странице 10 данного заключения указано, что в разделе 12.1 отчета нет выбора единицы сравнения в обоснование элементов сравнения. В соответствии с ФСО 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 ходатайство Мэрии удовлетворено, производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту оценщику общества с ограниченной ответственностью "САИН-ИНВЕСТ" Воробьевой Марии Владимировне (опыт работы - с 2000 года, член экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", аттестат от 31.10.2013 N 000077-008).

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 по состоянию на 05.06.2012?

Определение от 10.04.2015 Общество обжаловало в суд кассационной инстанции.

Постановлением от 25.05.2015 Арбитражный суд Северо-Западного округа оставил жалобу Общества без удовлетворения, определение апелляционного суда от 10.04.2014 о назначении экспертизы и приостановлении производства по делу - без удовлетворения.

Определением от 28.04.2015 в составе суда произведена замена судьи Шадриной А.Н. на судью Зайцеву А.Я. в связи с нахождением судьи Шадриной А.Н. в отпуске.

Определением апелляционного суда от 28.04.2015 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения, судебное заседание назначено на 18.06.2015.

Определением от 18.06.2015 в составе суда произведена замена судьи Зайцевой А.Я. на судью Шадрину А.Н. в связи с нахождением судьи Зайцевой А.Я. в отпуске.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ рассмотрение дела начато сначала.

От Общества 18.06.2015 поступил отзыв на заключение эксперта. В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества пояснил, что данный документ в адрес Мэрии и эксперта не направлялся, ответчику и Министерству направлен только 17.06.2015; в связи с указанными обстоятельствами апелляционный суд отложил судебное заседание на 16.07.2015.

Определением от 16.07.2015 в составе суда произведена замена судьи Шадриной А.Н. на судью Чередину Н.В. в связи с нахождением судьи Шадриной А.Н. в отпуске.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ рассмотрение дела начато сначала.

Суд отложил судебное заседание на 11.08.2015 и предложил Мэрии в срок до 04.08.2015 представить свою мотивированную позицию по возражениям истца на заключение экспертизы от 22.04.2015. В том случае, если возражения Общества являются обоснованными полностью или частично, решить вопрос о назначении по делу дополнительной и повторной экспертизы.

Определениями от 11.08.2015 в составе суда произведена замена судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В. на судей Зайцеву А.Я. и Шадрину А.Н. в связи с нахождением судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В. в отпуске.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ рассмотрение дела начато сначала.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик и третьи лица извещены о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили, Мэрия представила ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие ее представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев настоящее дело по правилам суда первой инстанции, заслушав объяснения представителя истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 03.08.2012 Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды N 1/06ц земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35, общей площадью 5200 кв.м, расположенного в Цигломенском территориальном округе г. Архангельска.

Срок договора аренды установлен на 49 лет с даты его подписания (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора он является одновременно документом о передаче земельного участка арендатору.

Договор аренды 20.12.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа.

Земельный участок с кадастровым номером 29:22:090406:35 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением правительства Архангельской области от 18.12.2012 N 595-пп (далее - Постановление N 595-пп) утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области по состоянию на 05.06.2012.

В соответствии с результатами кадастровой оценки, подлежащими согласно пункту 4 Постановления N 595-пп применению с 01.01.2013, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости принадлежащего истцу вышеуказанного земельного участка в размере 3 269 968 руб.

Истец, считая такой размер завышенным, обратился к обществу с ограниченной ответственностью "РосОценка" за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка и составлением отчета.

Согласно отчету вышеназванной организации от 09.04.2014 N 39/З-14 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.06.2012 составила 868 400 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По результатам проведенной в суде апелляционной инстанции судебной экспертизы оценщиком общества с ограниченной ответственностью "САИН-ИНВЕСТ" Воробьевой М.В. в заключении от 22.04.2015 N Э-168 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 по состоянию на 05.06.2012 в размере 2 818 000 руб. без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ доказательства в материалах дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Истец, будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35, уплачивает арендную плату, рассчитываемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), которая была введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, также предусматривает, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Согласно заключению эксперта от 22.04.2015 N Э-168, выполненному на основании определения Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 составляет 2 818 000 руб.

Возражая против выводов эксперта, Общество ссылалось на то, что при подборе объектов-аналогов экспертом нарушены требования федеральных стандартов оценки, а именно:

- по аналогу N 1 на принтскрине нет даты выставления предложения для данного объекта-аналога, что вызывает сомнения в том, когда этот аналог выставлен на продажу;

- по аналогу N 2 преимущество в виде ж/д пути не нивелировано экспертом путем применения понижающего корректирующего коэффициента;

- по аналогу N 3 преимущество в виде ж/д ветки, эстакады, забора не нивелировано экспертом путем применения понижающего корректирующего коэффициента. Также на принтскрине нет даты выставления предложения аналога;

- в экспертном заключении нет выбора единицы сравнения в обоснование элементов сравнения;

- в экспертном заключении не указаны применяемые стандарты оценочной деятельности;

- в экспертном заключении не указаны привлеченные специалисты;

- в приложении к экспертному заключению нет распечаток аналогов, которые использовались при расчете поправки на площадь;

- утверждение о том, что поправка на местоположение земельного участка составляет 1,0 по причине расположения объекта оценки и объектов-аналогов в производственных зонах г. Архангельск, не соответствует действительности.

Общество полагает, что эксперт Воробьева М.В. не может быть объективна, так как входит в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Также Общество отмечает, что стоимость 1 кв.м аналогичных земельных участков производственного назначения в г. Архангельске существенно меньше.

В дополнительном отзыве на заключение эксперта Общество указало, что эксперт Воробьева М.В., как и оценщик Паршев И.А., оценивала земельный участок без учета фактора наличия (отсутствия) на нем каких-либо улучшений, в том числе инженерных коммуникаций. Также эксперт Воробьева М.В., как и оценщик Паршев И.А., использовала данные об экономическом развитии страны и Архангельской области за 2012 год, хотя обязана была использовать лишь информацию, которая имелась по состоянию на 05.06.2012. Кроме того, так же как и оценщик Паршев И.А., эксперт Воробьева М.В. использовала объекты-аналоги, находящиеся в совершенно другом районе города Архангельска. Общество считает, что формулировки, использованные экспертом, свидетельствуют об отсутствии в ее распоряжении достоверной информации о рынке продаж земельных участков в Архангельске именно под производство.

Истец полагает, что судом при рассмотрении иска должен использоваться отчет оценщика Паршева И.А. о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 в размере 868 400 руб.

В пояснениях на возражения Общества по экспертному заключению эксперт Воробьева М.В. указала следующее:

- отсутствие даты на принтскрине объясняется возможным сбоем на сайте. Экспертом из архива представлены более ранние принтскрины объявлений, датированные 10.05.2012, и информация соответствует представленной экспертом;

- на объекте-аналоге N 2 не имеется ж/д пути, он находится в непосредственной близости от участка;

- ж/д ветка по объекту-аналогу N 3 не проходит, она проложена у его границ. Наличие на земельном участке эстакады и железобетонного забора не оказывает влияния на стоимость земельного участка, так как подобные строения могут не использоваться будущим собственником или арендатором и даже мешать строительству новых объектов;

- остальные замечания отклонены экспертом, так как представляют собой требования к отчету об оценке, каковым экспертное заключение не является.

В пояснениях на дополнительные возражения Общества эксперт Воробьева М.В. указала, что Цигломенский (местонахождение объекта оценки) и Исакогорский округи г. Архангельска являются более привлекательными для производственных и складских объектов в связи с отсутствием необходимости проезда большегрузного транспорта через мосты и городскую черту, но не имеют явного преимущества перед промзоной Октябрьского округа (объекты-аналоги), где отсутствует железнодорожная ветка. В связи с этим эксперт не применял поправок на местоположение объектов-аналогов.

Оценив экспертное заключение с учетом возражений Общества и письменных пояснений эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертное заключение мотивировано, не содержит противоречий, объекты-аналоги подобраны корректно, в связи с чем вывод эксперта о величине рыночной стоимости земельного участка не вызывает сомнений в его обоснованности.

Так как отвод эксперту в порядке части 3 статьи 82 АПК РФ истец не заявлял, то ссылка на необъективность эксперта отклоняется как бездоказательная.

В связи с этим суд апелляционной инстанции устанавливает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 в соответствии с данным экспертным заключением.

С момента вынесения настоящего постановления в государственный кадастр недвижимости подлежит внесению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 в размере 2 818 000 руб.

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска возмещению не подлежат с учетом разъяснений, данных в абзаце третьем пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". С учетом указанной правовой нормы расходы Мэрии на оплату экспертизы подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2014 года по делу N А05-4810/2014 отменить.

Установить с момента принятия настоящего постановления кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 в размере 2 818 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СКВ-Компани" в пользу мэрии города Архангельска 20 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина