Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2015 г. N 13АП-14283/15

г. Санкт-Петербург

27 августа 2015 г.

Дело N А56-55280/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Трушляковой Е.А.

при участии:

от истца (заявителя): Патрикеевой У.В. по доверенности от 19.05.2015 г.,

от ответчика (должника): Фридкина М.В. по доверенности от 24.02.2015 г.,

от 3-го лица: Кранабаева Е.И. по доверенности от 12.01.2015 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14283/2015) ООО "Питер-Констракшн" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2015 по делу N А56-55280/2014(судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Питер-Констракшн"

3-е лицо: Комитет по строительству

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" (далее - Общество) о взыскании 11 644 723 руб. 75 коп. по договору аренды N 01/ЗКС-03723 от 04.08.2004, из которых 11 213 523 руб. 67 коп. - задолженность по арендной плате за период с 04.06.2014 по 30.09.2014, 431 200 руб. 08 коп. - пени за период с 05.07.2014 по 12.08.2014. Делу присвоен номер А56-55280/2014.

Также Комитет обратился с иском к Обществу о взыскании 21 802 752 руб. 02 коп. по договору от 07.08.2002 N 00/ЗК-01895(01), из которых 20 955 045 руб. 51 коп. - задолженность по арендной плате за период с 04.06.2014 по 30.09.2014, 847 706 руб. 51 коп. - пени за период с 05.07.2014 по 14.08.2014. Делу присвоен номер А56-56514/2014.

По делу А56-63380/2014 Комитет просил взыскать с Общества 12 714 172 руб. 03 коп. по договору от 07.08.2002 N 00/ЗК-01896(01), из которых 11 899 383 руб. 60 коп. - задолженность по арендной плате за период с 04.06.2014 по 30.09.2014, 814 788 руб. 43 коп. - пени за период с 05.07.2014 по 11.09.2014.

Определением суда от 03.12.2014 дела N А56-55280/2014, N А56-56514/2014 и N А56-63380/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения под общим номером дела N А56-55280/2014.

Определением суда от 05.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по строительству.

Определением от 20.03.2015 произведена замена наименования истца с КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Определением суда от 20.03.2015 принят встречный иск Общества к Комитету, уточненному в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором Общество просит

- признать недействительным п. 4.4 договора от 07.08.2002 N 00/ЗК-01895(01) в части, превышающей 5 536 096 руб. 80 коп. (договор N 3, участок N3);

- признать недействительным п. 4.4 договора от 07.08.2002 N 00/ЗК-01896(01) в части, превышающей 3 154 976 руб. 90 коп. (договор N 1, участок N1);

- признать недействительным п. 4.9 договора от 04.08.2004 N 01/ЗКС-03723 в части, превышающей 4 765 677 руб. 10 коп. (договор N 2, участок N 2).

Решением от 29.04.2015 г. с Общества в пользу Комитета по договору от 04.08.2004 N 01/ЗКС-03723 взыскано 11 213 523 руб. 67 коп. задолженности, 431 200 руб. 08 коп. пени; по договору от 07.08.2002 N00/ЗК-01896/01 взыскано 11 899 383 руб. 60 коп. задолженности, 814 788 руб. 43 коп. пени; по договору от 07.08.2002 N00/ЗК- 01895/01 взыскано 20 955 045 руб. 51 коп. задолженности, 847 706 руб. 51 коп. пени; 204000 руб.00 коп. расходов по государственной пошлине по иску. В удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит решение изменить удовлетворить встречный иск, по первоначальному иску с Общества в пользу Комитета взыскать по Договору N 00/ЗК-01896(01) от 07.08.2002 г. задолженность в размере 1 735 451 руб. 23 коп., пени в размере 230 261 руб. 07 коп., по Договору N 01/ЗКС-03723 от 04.08.2004 г. задолженность в размере 2 621 445 руб. 56 коп., пени в размере 347 815 руб. 52 коп., по Договору N 00/ЗК-01895(01) от 07.08.2002 г. задолженность в размере 3 045 228 руб. 63 коп., пени в размере 404 043 руб. 40 коп. В остальной части первоначального иска отказать.

По мнению Общества, размеры инвестиционных платежей и соответственно пункт 4.4 Договора N 00/ЗК-01895(01) от 07.08.2002; пункт 4.4 Договора N 00/ЗК-01896(01) от 07.08.2002; пункт 4.9 Договора N 01/ЗКС-03723 от 04.08.2004 не соответствуют действующему законодательству и рассчитаны неверно.

Представители Комитетов возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзывах, просили решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ Василеостровского района Санкт-Петербурга и ООО "Питер-Констракшн" заключены договоры аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-01895(01) от 07.08.2002, N 00/ЗК-01896(01) от 07.08.2002, N 01/ЗКС-03723 от 04.08.2004 (далее по тексту Договоры).

Дополнительными соглашениями срок названных договоров аренды продлен до 31.12.2016 г.

Одновременно с продлением сроков названные договоры были дополнены пунктами о перечислении Арендатором инвестиционных платежей в размерах 9 20 384 599 руб. (п.4.9), 4 38 093 307 руб. (п.4.4) и 21 709 089 руб. (п. 4.4) соответственно.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 3 Договоров.

Согласно п. 3.8 Договоров арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

На основании п. 2.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2014 N 336 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт -Петербурга от 19.10.2004 N 1706" (далее - Постановление N 336) между сторонами было заключено дополнительно соглашение от 04.06.2014 N 9 к Договору N01/ЗКС-03723, которым предусмотрено внесение изменения в п. 4.9 Договора, включившее в Договор условие о выплате платежа за продление сроков строительства за период с 01.12.2011 по 31.12.2016 в размере 20 384 599 руб. л.д. 65 том 1).

Аналогично на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2014 N 338 дополнительным соглашением от 04.06.2014 N 10 были внесены изменения в п. 4.4 Договора N 00/ЗК-01896(01), установившие общую сумму, подлежащую перечислению арендатором, в размере 21 709 089 руб. (л.д. 76 том 3).

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2014 N 337 дополнительным соглашением от 04.06.2014 N 9 были внесены изменения в п. 4.4 Договора N00/ЗК-01895(01), установившие общую сумму, подлежащую перечислению арендатором, в размере 38 093 307 руб. (л.д. 75 том 2).

Ссылаясь на то, что в нарушение условий Договоров арендная плата по Договорам за период с 04.06.2014 по 30.09.2014 Обществом не внесена, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, в свою очередь, полагая, что сумма платежа исчислена на основании дополнительных соглашений от 04.06.2014 ошибочно, подлежит перерасчету и должна быть установлена в прежнем размере, обратилось в суд со встречным иском о признании недействительными п. 4.4 Договора N 1 в части, превышающей 3 154 976 руб. 90 коп., п. 4.9 Договора N 2 в части, превышающей 4 765 677 руб. 10 коп., и п. 4.4 Договора N3 в части, превышающей 5 536 096 руб. 80 коп.

Итоговая разница между заявленными суммами Комитетом и итоговой суммой, заявленной Обществом обусловлена исключительно методикой расчета.

Комитет считает, что первоначальный объем инвестиций необходимо соотнести с первоначальным сроком строительства, Общество в свою очередь полагает, что относить нужно не к первоначальному сроку, а ко всему сроку действия договоров аренды, т.е. до 30.11. 2011.

Суд первой инстанции согласился с позицией Комитетов, указал, что согласно Постановлению Правительства СПБ N 275, должен учитываться весь срок, на который было осуществлено первоначальное предоставление земельного участка для строительства в соответствии с п. 1.1 решения инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от 19.06.2001 N 304), утвержденного Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 23.04.2002 N 619-ра "О проектировании и строительстве гостиничного комплекса по адресу: Василеостровский административный район, квартал 2221 В-1, участок N 2 в размере 18 месяцев (548 дней).

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда в связи со следующим.

На Общество возложена обязанность уплатить "инвестиционный" платеж в связи с продлением сроков строительства до 31.12.2016 по всем вышеуказанным договорам.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга о порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции", разработана методика определения размера платежа.

Согласно пункту 1-1 (дополнительно включен с 3 июня 2013 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29 мая 2013 года N 356) в случае продления сроков строительства (приспособления для современного использования земельного участка), если такое продление связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, платеж, подлежащий перечислению инвестором, определяется пропорционально установленному платежу за предоставление земельного участка для строительства (приспособления для современного использования) по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период его продления и перечисляется в порядке, предусмотренном постановлением, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, в течение которого невыполнение инвестором условия об окончании срока строительства (приспособления для современного использования земельного участка) связано с ненадлежащей передачей инвестору объекта недвижимости для строительства (приспособления для современного использования), заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости, предоставленного для строительства (приспособления для современного использования), и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).

Комитет обращался к Обществу с предложением во внесудебном порядке внести изменения в части размера платежа, указанного в п.п. 4.9, 4.4, 4.4 вышеуказанных договоров аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Однако Комитету в этом было отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт- Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой заключаемый в соответствии с данным Законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. В указанной статье также определено понятие инвестиционных условий: это совокупность прав и обязанностей Санкт- Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с настоящим Законом.

Исходя из положений названных норм, обязанность инвестора по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры представляет собой инвестиционное условие и по своей сути является платой за предоставление инвестору права застройки земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия.

Согласно пункту 3 статьи 8 Закона N 282-43 формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком.

При этом условие договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях о размере платежа арендатора на развитие городской инфраструктуры определяется не волеизъявлением сторон, а на основании предусмотренного Законом N 282-43 отчета об оценке.

Также необходимо отметить, что согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. N 16, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Таким образом, Общество не лишено права оспаривать пункты договоров аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Одновременно в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. N 16 установлено, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.

Договоры аренды земельных участков были заключены 07.08.2002, 07.08.2002, 04.08.2004.

В Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29 мая 2013 г. N 356 " О внесении изменений в Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275, от 26.11.2009 N 1379, от 30.12.2010 N 1813 не предусмотрено действие закона на отношения, возникшие ранее заключенных договоров.

Тем самым, по мнению суда, данный закон не применим к правоотношениям Истца и Ответчика. Однако в данном случае суд не вправе выйти за рамки встречного иска. Согласие общества уплатить инвестиционные платежи говорит о соблюдении баланса интересов сторон.

Суд первой инстанции указал, что согласно Постановлению Правительства СПБ N 275, должен учитываться весь срок, на который было осуществлено первоначальное предоставление земельного участка для строительства в соответствии с п. 1.1 решения инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от 19.06.2001 N 304), утвержденного Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 23.04.2002 N 619-ра "О проектировании и строительстве гостиничного комплекса по адресу: Василеостровский административный район, квартал 2221 В-1, участок N 2 в размере 18 месяцев (548 дней).

В Распоряжении Администрации Санкт-Петербурга от 23.04.2002 N 619-ра установлены следующие сроки:

- окончание проектирования объекта инвестирования - в течение 6 месяцев со дня вступления распоряжения в силу;

- начало строительства объекта инвестирования - в течение 6 месяцев со дня вступления распоряжения в силу;

- окончание строительства объекта инвестирования - в течение 18 месяцев со дня вступления распоряжения в силу.

Итоговая разница между первоначально взыскиваемыми суммами со стороны КУГИ Санкт-Петербурга и итоговой суммой указанной Обществом в Апелляционной жалобе обусловлена исключительно методикой расчета.

Комитет по строительству Санкт-Петербурга считает, что первоначальный объем инвестиций необходимо соотнести с первоначальным сроком строительства, ООО "Питер-Констракшн" в свою очередь полагает, что относить нужно не к первоначальному, а ко всему сроку действия договоров аренды т.е. до 30.11.2011 года.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанной в решении суда первой инстанции формулой расчета Комитета по строительству, однако не может согласиться с методикой расчета знаменателя. Комитет по строительству при расчете знаменателя учитывает исключительно первоначальный срок договора по ИТК (протокол от 19.06.2001 г. N 304), а именно 18 месяцев (548 дней).

Однако необходимо отметить, что согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.2004 г. N 1706 в Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23.04.2002 N 619-ра были внесены изменения в части исключения указанных сроков в Администрации Санкт-Петербурга от 23.04.2002 N 619-ра и установлении новых сроков:

- начало проектирования объекта - декабрь 2005 года;

- окончание проектирования объекта - май 2006 года;

- окончание строительства объекта - май 2007 года.

Таким образом, указанные изменения были отражены в пункте 3.1 Договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 01/ЗКС-03723 от 04 августа 2004 г. (в редакции Дополнительного соглашения от 18.11.2004 г.) "3.1. Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 31.05.2007 г."

В дальнейшем, в Распоряжение Администрации от 23.04.2002 N 619-ра не раз вносились изменения в части установления новых сроков (Постановление Правительство Санкт-Петербурга от 17 июля 2007 г. N 852, пункт 3.1. Договора аренды (в ред. Дополнительного соглашения N 7 от 31.07.2007 г.) срок окончания установлен до 30.11.2008 г.; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03.03.2009 г. N 254, пункт 3.1. Договора аренды (в ред. Дополнительного соглашения N 8 от 06.04.2009 г.) срок окончания установлен до 30.11.2011 г.; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2014 г. N 336, пункт 3.1. Договора аренды (в ред. Дополнительного соглашения N 9 от 04.06.2014 г.) срок окончания установлен до 31.12.2016 г.).

Срок действия договора аренды устанавливается в распоряжениях и /или постановлениях города Санкт-Петербурга. Установленный в нормативно-правовых актах срок транспонируется в договор.

По всем имеющимся в материалах дела договорам окончание срока предоставления участка под строительства устанавливался на 30 ноября 2011 года. Данный вопрос исследовался в рамках дела N А56-34461/2013, где судом был установлен срок действия договора 30.11.2011 г.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при расчете инвестиционного платежа необходимо учитывать весь срок договора с учетом дополнительных соглашений до 30.11.2011.

При таких обстоятельствах встречный иск подлежит удовлетворению, первоначальный иск следует удовлетворить в части.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2015 по делу N А56-55280/2014 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по договору N 00/ЗК - 01896(01) от 07.08.2002 задолженность - 1 735 451 руб. 23 коп., пени - 230 261 руб. 07 коп., по договору N 01/ЗКС-03723 от 04.08.2004 задолженность - 2 621 445 руб. 56 коп., пени - 347815 руб. 52 коп., по договору N00/ЗК-01895/01 от 07.08.2002 задолженность - 3 045 228 руб. 63 коп., пени - 404 043 руб. 40 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" в доход федерального бюджета 36 325 руб. 59 коп. госпошлины по иску.

В остальной части первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным п. 4.4 договора от 07.08.2002 N 00/ЗК-01895(01) в части, превышающей 3 154 976 руб. 90 коп.

Признать недействительным п. 4.9 договора от 04.08.2004 N 01/ЗКС-03723 в части, превышающей 4 765 677 руб. 10 коп.

Признать недействительным п. 4.4 договора от 07.08.2002 N 00/ЗК-01895(01) в части, превышающей 5 536 096 руб. 80 коп.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" 9 000 руб. расходов по госпошлине встречному иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева