Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2015 г. N 07АП-7373/15

г. Томск

31 августа 2015 г.

Дело N А27-4723/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2015 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.А. Скачковой,

судей Л.А. Колупаевой, М.Х. Музыкантовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ю.А. Дмитриевой с использованием средств аудиозаписи,

при участии в заседании:

от истца - Ф.В. Воробьев по доверенности от 01.01.2015, паспорт, К.А. Лопатенко по доверенности от 01.01.2015, паспорт,

от ответчика - С.А. Седова по доверенности от 25.05.2015, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Кузбасс Капитал Инвест"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 июня 2015 г. по делу N А27-4723/2015 (судья С.В. Вульферт)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кузбасс Капитал Инвест" (ОГРН 1054205240693, ИНН 4205094991, 650066, г. Кемерово, пр. Ленина, д. 61)

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" (ОГРН 1037843036285, ИНН 7825443207, 115172, г. Москва, Котельническая наб., д. 33, стр. 1)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кузбасс Капитал Инвест" (далее - истец, ООО "Кузбасс Капитал Инвест") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ" (далее - ответчик, ООО "УК МДМ") о расторжении договора аренды от 06.02.2009 N 4 в связи с не исполнением арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта кровли на объекте, расположенном по адресу: г. Юрга, ул. Шоссейная, д. 56.

Решением суда от 16.06.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд объединил два понятия ремонт кровли и ремонт крыши и сделал вывод об обязанности арендатора осуществить ремонт всей крыши. Также ссылается на отчет по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания, подготовленный ООО "АКБ Архетип", с пояснительным письмом об отнесении данных работ в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "МДС 13-14.2000. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" к капитальному ремонту. Кроме того указывает на злоупотребление правом ООО "УК МДМ" и добросовестность ООО "Кузбасс Капитал Инвест".

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы истцу отказать. По мнению ответчика, решение суда законно и обоснованно.

Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представители апеллянта поддержали доводы жалобы, настаивали на ее удовлетворении, уточнили просительную часть апелляционной жалобы.

Представитель ответчика просила в удовлетворении жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 06.02.2009 между ООО "АРЛ-Недвижимость" (арендодатель) и ООО "Кузбасс Капитал Инвест" (арендатор) заключен договор аренды N 4 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору гипермаркет АЛПИ, общей площадью 13548,9 кв.м расположенный по адресу: г. Юрга, ул. Шоссейная, 56 для коммерческой эксплуатации.

Пунктом 3.8 договора определено, что оплата за пользование объектом не включает в себя платежи за коммунальное обслуживание объекта. Арендатор не несет никаких других расходов, связанных с арендой объекта помимо арендной платы и расходов, указанных в пунктах 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 12.5 договора.

Дополнительным соглашением к договору от 29.07.2009 заменен арендодатель в связи с переходам права собственности на объект аренды на ЗАО "Управляющая компания "СМ.арт" Д.У. закрытое паевой инвестиционный фонд недвижимости "Авангард. Первый строительный".

Дополнительным соглашением от 13.12.2013 увеличен срок договора - до 31.12.2015, увеличена арендная плата до 1775800 руб. в месяц и согласованы условия о расторжении договора по требованию арендатора во внесудебном порядке в случае, когда арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

Пунктом 8 дополнительного соглашения дополнен договор пунктом 14.5, согласно которому в случае предъявления арендатором уведомления об одностороннем отказе от настоящего договора аренды, договор аренды N 3 от 06.02.2009, заключенный между арендатором и арендодателем, предметом которого является аренда здания гипермаркета, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Киселевск, пр. Западный, д.3, также будет считаться расторгнутыми с даты, указанной в уведомлении.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли с 13.09.2014 к ООО "УК МДМ".

24.11.2014 арендатором в адрес арендодателя направлено письмо N 1428 с предложением о расторжении договора аренды N 4 от 06.02.2009, приложено соглашение о расторжении.

В ответ на данное предложение, арендодатель, ссылаясь на пункт 14.5. договора, предложил расторгнуть договор по двум объектам - г. Киселевск, проезд Западный, 3 и г. Юрга, ул. Шоссейная, 56.

Не согласившись с таким предложением, ООО "Кузбасс Капитал Инвест" направило предарбитражное уведомление от 25.02.2015 N 173 об отсутствии возможности использовать объект по назначению в связи с неудовлетворительным состоянием кровли и намерением обратиться с иском о расторжении договора аренды N 4 от 06.02.2009.

18.03.2015 истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора аренды от 06.02.2009 N 4, поведение истца, не осуществлявшего ремонтные работы по кровле и имеющего значительную задолженность по арендной плате по спорному объекту, свидетельствуют о том, что иск заявлен с целью прекращения арендных отношений в связи с утратой экономического интереса к объекту.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Статья 620 ГК РФ, установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 450 ГК РФ регламентирует основания и способы расторжения договора. В соответствии с пунктом 3 настоящей статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора объект полностью соответствовал условиям договора аренды, назначению арендованного имущества и был пригоден для коммерческой эксплуатации, что подтверждается пунктом 1.7 договора и актом приема-передачи от 06.02.2009, согласно которому передаваемый объект находиться в удовлетворительном состоянии, арендатор не имеет никаких претензий по его состоянию. Под удовлетворительным состоянием стороны понимают отсутствие видимых повреждений коммуникаций, целостность стен, окон, дверей и проч., пригодность объекта для использования его в целях, предусмотренных договором.

Согласно пункту 4.2.4 арендодатель принял на себя обязательство по проведению капитального ремонта объекта, если стороны не договорятся об ином.

Арендодатель обязан нести расходы по содержанию объекта и земельного участка, за исключением расходов, возложенных в соответствии с условиями настоящего договора на арендатора (пункт 4.2.10 договора).

В соответствии с пунктом 12.4 арендатор за счет арендодателя выполняет технические условия по присоединению к системе канализирования, а также производит работы по устранению дефектов кровли на объекте. Арендодатель возмещает все произведенные арендатором расходы не позднее 30 дней со дня предоставления арендатором документов, подтверждающих произведенные расходы.

Апеллянт в жалобе указывает, что суд объединил два понятия ремонт кровли и ремонт крыши и сделал вывод об обязанности арендатора осуществить ремонт всей крыши.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод по следующим основаниям.

Так, исходя из содержания писем от 21.10.2014, от 14.11.2014, 05.06.2014, 27.08.2014, 21.03.2014 направленных ответчику истец указывал только на протекание и аварийное состояние кровли.

Обращаясь с предарбитражным уведомлением к арендодателю истец указал, что использование объекта по назначению невозможно, так как кровля находится в неудовлетворительном состоянии. Указанное также отмечено в исковом заявлении.

В акте осмотра арендованного объекта от 23.04.2015 представленного в материалы дела истцом, также содержится указание на течь кровли 1 и 2 этажа в местах примыкания кровли к стене, в местах примыкания различных уровней.

Кроме того при уточнении искового заявления в порядке статьи 49 АПК РФ основанием для досрочного расторжения договора аренды истец указал на не исполнение арендодателем обязанности по проведению ремонта кровли на объекте, при этом указанная обязанность по условиям договора отнесена на истца (пункт 12.4 договора).

Истец в жалобе не указывает, по какой причине истец с момента обнаружения течи кровли не принял необходимых и своевременных мер по выполнению возложенной на него договором аренды обязанности - не произвел работы по устранению дефектов кровли на объекте, при этом ответчик по условиям договора возместил бы все произведенные истцом расходы не позднее 30 дней со дня предоставления арендатором документов, подтверждающих произведенные расходы.

Ссылка истца на отчет по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания, подготовленный ООО "АКБ Архетип" с пояснительное письмо об отнесении данных работ в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "МДС 13-14.2000. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" к капитальному ремонту, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке, поскольку исходя их пунктов 4.2.5, 5.2.5, 12.5 договора стороны при его заключении установили обязанность арендатора по проведению работ по ремонту кровли.

Судебной коллегией отклоняется довод истца о злоупотреблении правом ООО "УК МДМ" и добросовестности ООО "Кузбасс Капитал Инвест".

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление N 16) применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

По смыслу пункта 9 Постановления N 16 согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 10 Постановления N 16 при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела, определять фактическое соотношение переговорных возможностей сторон, учитывать уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке и т.д.

Доказательств того, что ООО "Кузбасс Капитал Инвест" является слабой стороной сделки, которая была поставлена контрагентом в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий сделки, материалы дела не содержат, в апелляционной жалобе доказательств этому не приведено, в связи с чем согласованные сторонами условия сделки не свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком своими правами.

Кроме того стороны в пункте 14.5 договора определили возможность их внесудебного расторжения, но сразу по двум объектам, при этом истец заявляет требования о расторжении только одного договора.

Апелляционный суд учитывает, что в письмах, представленных в суд, содержится информацию о течи кровли на обоих объектах. Однако в своих пояснениях к исковому заявлению (т. 1 л.д. 120-121) истец указал, что он не заинтересован в расторжении договора аренды N 3 от 06.02.2009, реализация права на односторонний отказ от договора аренды N 4 от 06.02.2009 повлечет для истца существенные неблагоприятные последствия, в связи с чем истец обратился в суд иском о расторжении договора N 4 от 06.02.2009 в соответствии со статьей 620 ГК РФ.

Указанное свидетельствует об утрате экономического интереса к объекту по спорному договору и отсутствии добросовестности истца, что также подтверждается следующим.

09.10.2014 сторонами заключен агентский договор, по которому истец обязан заключить договор на выполнение работ по инженерно-техническому обследованию кровли зданий с выпуском по итогам обследования технического отчета. Агентский договор истцом не исполнен.

Начиная с 10.10.2014 истец не осуществляет арендные платежи по договору аренды в размере 1775800 руб. в месяц, в связи с чем у него образовалась задолженность более 13,5 млн. руб..

На основании изложенного, учитывая условия договора аренды от 06.02.2009 N 4, поведение истца, не осуществлявшего ремонтные работы по кровле, наличие значительной задолженности по арендной плате по спорному объекту, что позволило бы арендатору произвести зачет своих требований к арендодателю, суд первой инстанции обоснованно указал, что, иск заявлен с целью прекращения арендных отношений в связи с утратой экономического интереса к спорному объекту.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ООО "Кузбасс Капитал Инвест"".

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что ООО "Кузбасс Капитал Инвест" не доказало обоснованность доводов апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

В связи с изложенным, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной инстанции в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 июня 2015 г. по делу N А27-4723/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кузбасс Капитал Инвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.А. Скачкова

Судьи

Л.А. Колупаева М.Х. Музыкантова