Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2015 г. N 12АП-8024/15

г. Саратов

31 августа 2015 г.

Дело N А57-1747/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "26" августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "31" августа 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Клочковой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя Администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области - Павловой О.А., по доверенности N 1 от 12.01.2015,

представителя Саратовского областного союза потребительских обществ "Пугачевское районное потребительское общество" - Сейткалиевой Ж.В., по доверенности от 25.08.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области, г. Пугачев на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июня 2015 года по делу N А57-1747/2015 (судья Пузина Е.В.) по исковому заявлению Администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области, г. Пугачев (ИНН 6445009150, ОГРН 1026401864279) к саратовскому областному союзу потребительских обществ "Пугачевское районное потребительское общество", г. Пугачев (ИНН 6445007393, ОГРН 1026401857129) о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Саратовскому областному союзу потребительских обществ "Пугачевское районное потребительское общество" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 463 от 14 декабря 1999 года, заключенного между Администрацией ОМО Пугачевского района и Пугачевским районным потребительским обществом, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, представляющий собой единое землепользование в аренду сроком до 31.12.2052 г., общей площадью 1383,94 кв.м., расположенный примерно в 8,70-м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Пушкинская, д. 181/1, расположенного за пределами земельного участка, кадастровый номер земельного участка 64:46:000000:0015, предоставленный для предпринимательской деятельности; об освобождении вышеуказанного земельного участка от возведенных на нем сооружений путем демонтажа за счет ответчика и передачи земельного участка Администрации Пугачевского муниципального района в том состоянии, в котором земельный участок получен ответчиком, т.е. в пригодном для использования по назначению.

Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 25 июня 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не учел, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию земельного участка арендатором, действующим законодательством не установлен запрет изменять органами местного самоуправления виды разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 14 декабря 1999 года на основании распоряжения Администрации ОМО Пугачевского района от 09.09.1999 N 678-р между Администрацией ОМО Пугачевского района и Пугачевским районным потребительским обществом заключен договор аренды N 463 земель несельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в г. Пугачеве по ул. Пушкинской в районе продовольственного рынка без права выкупа площадью 0,1200 га для организации коммерческой деятельности сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован в регистрирующем органе 10.11.2005 г.

Распоряжением главы МО Пугачевского района от 02.09.2004 г. N 977-р внесены изменения в распоряжение Администрации ОМО Пугачевского района от 09.09.1999о. N 678-р, пункт 8 изложен в следующей редакции: "Предоставить Пугачевскому районному потребительскому обществу земельный участок, представляющий собой единое землепользование, общей площадью 1383,94 кв.м., расположенный примерно в 8,70-м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Пушкинская, д. 181/1, расположенного за пределами земельного участка, в аренду сроком до 31.12.2052 г., определив целевое использование земельного участка: для предпринимательской деятельности, кадастровый номер земельного участка 64:46:000000:0015.

Дополнительным соглашением от 26.07.2005 г. в договор аренды от 14.12.1999 г. N 463 внесены соответствующие изменения.

25.04.2014 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия N 1311, из содержания которой следует, что в настоящее время скопление на земельном участке при входе на территорию продовольственного рынка большого количества торговых павильонов, приводит к ограничению доступа к месту организованной торговли, остановочно-посадочным пунктам на территории рыночной площади жителям Пугачевского муниципального района, тем самым, создается источник повышенной опасности на данном участке. Решением Совета муниципального образования города Пугачева от 26.12.12г. N 66 утверждены Правила землепользования и застройки МО города Пугачева, в которых территория, занимаемая торговыми павильонами, выделена для развития системы автомобильных дорог (зона улично-дорожной сети), где размещаются объекты помещений и технических устройств остановок, пересадочных узлов, диспетчерских пунктов, наземного общественного транспорта, пунктов контроля безопасности движения. Администрация уведомляет, что в течение 1 месяца необходимо освободить спорный земельный участок от наличия на нем торговых павильонов и переоборудовать его под стоянку автомобильного транспорта, заключив соответствующее соглашение с арендодателем. В случае отказа от указанных требований, Администрация намерена расторгнуть договор аренды и обратиться в суд.

В ответ на претензию ответчик указал, что просит разрешить торговлю продуктами питания до 01.11.14г. и обязуется решить вопрос о дальнейшем размещении торговли в оборудованного помещении до 01.05.15г.

25.07.14г. между Администрацией Пугачевского муниципального района и Пугачевским районным потребительским обществом заключено соглашение о том, что до 01.11.2014 г. территория на земельном участке площадью 0,1200 га с кадастровым номером 64:46:020729:39 в районе продовольственного рынка г. Пугачева будет освобождена от скопления торговых павильонов и переоборудуется под стоянку автомобильного транспорта.

В связи с нарушением ответчиком условий договора, истец обратился в суд с

заявленными требованиями, ссылаясь на ст. 619 ГК РФ и на условия договора. В качестве основания заявленных требований истец указывает на то, что согласно п.4.1 договора арендодатель имеет право досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче, при систематическом невнесении арендной платы и в случаях нарушения других условий договора. По мнению истца, ответчиком используется земельный участок не по целевому назначению, поскольку Правилами землепользования и застройки МО города Пугачева указанная территория, занимаемая торговыми павильонами, выделена для развития системы автомобильных дорог (зона улично-дорожной сети), где размещаются объекты помещений и технических устройств остановок, пересадочных узлов, диспетчерских пунктов, наземного общественного транспорта, пунктов контроля безопасности движения. До настоящего времени территория земельного участка не освобождена от торговых павильонов, что подтверждается актами осмотра.

Представитель ответчика требования истца оспорил, указав на то, что уличная торговля и грузовые тонары с арендуемого земельного участка убраны, часть земельного участка занята автостоянкой, соглашение от 25.07.14г. выполнено. Ответчик условия договора исполняет надлежащим образом, целевое назначение земельного участка не нарушает в соответствии с договором целевое использование земельного участка: для предпринимательской деятельности.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В качестве оснований заявленных требований, истец ссылается на ст. 619 ГК РФ и на условия договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.4.1 договора арендодатель имеет право досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче, при систематическом невнесении арендной платы и в случаях нарушения других условий договора.

По мнению истца, ответчиком используется земельный участок не по целевому назначению, поскольку Правилами землепользования и застройки МО города Пугачева указанная территория, занимаемая торговыми павильонами, выделена для развития системы автомобильных дорог (зона улично-дорожной сети), где размещаются объекты помещений и технических устройств остановок, пересадочных узлов, диспетчерских пунктов, наземного общественного транспорта, пунктов контроля безопасности движения.

Согласно акту осмотра от 02.03.15г. часть земельного участка занята торговыми павильонами и тонарами, приложен фотоматериал. Согласно акту осмотра от 04.05.15г. часть земельного участка занята торговыми павильонами и тонарами, приложен фотоматериал.

Истец считает, что ответчик, в нарушение условий договора, использует земельный участок не по целевому назначению, в связи с чем, договор подлежит досрочному расторжению.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды N 463 истец предоставил ответчику земельный участок с разрешенным видом использования - для организации коммерческой деятельности. Из кадастрового паспорта земельного участка, представленного ответчиком, следует, что разрешенное использование земельного участка - для предпринимательской деятельности.

Правилами землепользования и застройки МО города Пугачева, утв. Решением Совета МО города Пугачева N 66 от 26.12.12г. указанная территория предусмотрена для размещения объектов помещений и технических устройств остановок, пересадочных узлов, диспетчерских пунктов, наземного общественного транспорта, пунктов контроля безопасности движения.

В связи с этим, истец считает, что разрешенный вид использования земельного участка - под размещение автостоянки, соответственно установленный договором аренды земельного участка вид разрешенного использования - для предпринимательской деятельности, не соответствует виду использования, установленному Правилами.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Принятие после заключения договора указанного нормативного правового акта само по себе не свидетельствует о наличии оснований для досрочного расторжения договора, в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Доказательств существенного нарушения условий договора ответчиком истец не представил (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принятие Правил не свидетельствует об автоматическом изменении вида разрешенного использования земельного участка и не приводит к выводу о нецелевом использовании ответчиком земельного участка.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Частью 2 ст. 37 ГрК РФ определено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за

исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Как правильно установил суд первой инстанции, Решением Совета МО города Пугачева N 66 от 26.12.12г. утверждены Правилами землепользования и застройки МО города Пугачева.

Согласно Правил, на территория, занимаемой ответчиком должны размещаться объекты помещений и технических устройств остановок, пересадочных узлов, диспетчерских пунктов, наземного общественного транспорта, пунктов контроля безопасности движения.

Частью 4 ст. 12 Правил землепользования предусмотрено, что землепользователи самостоятельно выбирают основные и вспомогательные виды разрешенного использования конкретной территориальной зоны.

В соответствии со ст. 30 ГрК РФ Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ГрК РФ Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки (ч. 3 ст. 30 ГрК РФ).

При этом при утверждении Правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования всем землепользователем гарантируется самостоятельный выбор использования земельных участков в пределах установленных основных и вспомогательных видов разрешенного использования.

Ни нормы Земельного кодекса Российской Федерации, ни нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусматривают право и полномочия органов местного самоуправления в одностороннем порядке определять (изменять) виды разрешенного использования земельного участка.

В силу положения статей 40, 41 ЗК РФ использовать по своему усмотрению земельный участок в пределах разрешенного использования является правом собственника, арендатора (пользователя) земельного участка.

По смыслу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Право использовать объекты в соответствии с утвержденными видами в пределах видов, отнесенных к конкретным территориальным зонам, предоставлено пользователям участка.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Арендуемый ответчиком земельный участок используется им по назначению в соответствии с условиями и видом использования, предусмотренным договором, доказательств внесения соответствующих изменений в договор аренды, не представлено.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что Администрация злоупотребила своими правами, поскольку после обращения с иском в суд, изменило вид разрешенного использования земельного участка.

Условия сделки, позволяющие в одностороннем порядке расторгнуть договор в связи с нецелевым использованием земельного участка, по своей природе является мерой ответственности, вместе с тем вины ответчика не имеется.

На момент обращения с иском о расторжении договора, предусмотренные сделкой условия об использовании земельного участка для организации коммерческой деятельности, обществом не нарушались.

Доказательств обратного Администрацией не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом этого, отсутствуют основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке на основании пункта 4.1 договора и статьи 450 Гражданского кодекса.

Правила землепользования и застройки не могут служить правовым основанием для удовлетворения требований о расторжении договора.

Договор должен быть приведен в соответствие с установленным разрешенным использованием участка.

По условиям п. 3.2 договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Кроме того, в требовании об освобождении вышеуказанного земельного участка от возведенных на нем сооружений путем демонтажа за счет ответчика и передачи земельного участка Администрации Пугачевского муниципального района в том состоянии, в котором земельный участок получен ответчиком, т.е. в пригодном для использования по назначению, обоснованно отказано арбитражным судом первой инстанции, поскольку в настоящее время земельный участок используется ответчиком для предпринимательской деятельности, согласно виду разрешенного использования, установленного в договоре аренды земельного участка, часть участка занята торговыми павильонами, часть участка занята автостоянкой. Договор аренды действующий.

При указанных обстоятельствах, Арбитражным судом Саратовской области правомерно определено, что исковые требования о расторжении договора аренды N 463 от 14 декабря 1999 года, заключенного между Администрацией ОМО Пугачевского района и Пугачевским районным потребительским обществом, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, представляющий собой единое землепользование в аренду сроком до 31.12.2052 г., общей площадью 1383,94 кв.м., расположенный примерно в 8,70-м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Пушкинская, д. 181/1, расположенного за пределами земельного участка, кадастровый номер земельного участка 64:46:000000:0015, предоставленный для предпринимательской деятельности; об освобождении вышеуказанного земельного участка от возведенных на нем сооружений путем демонтажа за счет ответчика и передачи земельного участка Администрации Пугачевского муниципального района в том состоянии, в котором земельный участок получен ответчиком, т.е. в пригодном для использования по назначению, не подлежат удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию земельного участка арендатором не принимается во внимание судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку данное обстоятельство было предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка, основания для переоценки отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришла к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июня 2015 года по делу N А57-1747/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова Н.А. Клочкова