Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2015 г. N 20АП-4801/15

г. Тула

2 сентября 2015 г.

Дело N А23-1752/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.09.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Строй" (г. Калуга, ОГРН 1024001338657, ИНН 4028026180) - Хочкина А.И. (доверенность от 14.03.2015), в отсутствие представителей истца - управления строительства и земельных отношений города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1114028000404, ИНН 4028047790) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Архитектурно-геодезическая служба" (г. Калуга, ОГРН 1134027003912, ИНН 4027116144), закрытого акционерного общества "Алгоритм" (г. Калуга, ОГРН 1094027001067, ИНН 4027092327), общества с ограниченной ответственностью "НедроКомГрупп" (г. Калуга, ОГРН 1134027002450, ИНН 4027114690), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 (судья Акимова М.М.), установил следующее.

Управление строительства и земельных отношений города Калуги (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-Строй" (далее - ответчик, общество) об обязании исполнить обязательства в рамках инвестиционного контракта от 08.05.2007 N 44а по передаче в собственность муниципального образования "Город Калуга" по акту приема-передачи имущества, равного 20 % от имущества, созданного в процессе реализации инвестиционного проекта, а именно: помещение в блоке-секции к многоэтажному жилому дому, расположенному по адресу: г. Калуга, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 35.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги", закрытое акционерное общество "Алгоритм", общество с ограниченной ответственностью "НедроКомГрупп".

Решением Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 08.05.2007 между истцом (управа), ответчиком (инвестор) и МУП "Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги" (предприятие) заключен инвестиционный контракт (договор) N 44а на строительство объектов недвижимости жилого и нежилого назначения в границах муниципального образования "Город Калуга".

Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по созданию инвестиционного объекта - блока-секции к многоэтажному жилому дому на земельном участке с кадастровым номером 40:26:00 03 51:0083 общей площадью 630 кв. м (приложение 1), а также осуществление иных действий, определенных настоящим контрактом (пункт 2.1 контракта).

В силу пункта 2.2 контракта ответчик обязуется за счет собственных и (или) заемных средств произвести новое строительство объекта, указанного в пункте 2.1 контракта.

Пунктом 3.1 контракта стороны определили, что по итогам реализации контракта инвестору принадлежит 80 %, а МО "Город Калуга" 20 % в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного контракта. В случае если расходы, связанные с освобождением земельного участка, указанного в пункте 2.1 контракта, от прав третьих лиц несет инвестор, доля муниципального образования "Город Калуга" подлежит уменьшению на величину общей площади помещений, рассчитанной исходя из соотношения затрат, понесенных инвестором, к фактической стоимости 1 кв. м общей площади предоставленных квартир.

Городской голова городского округа "Город Калуга" принял распоряжением от 14.02.2007 N 1340-р о предоставлении МУП "Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги" в аренду земельного участка по адресу: г. Калуга, ул. Салтыкова-Щедрина для строительства блока-секции многоэтажного жилого дома сроком на три года.

На основании данного распоряжения заключен договор от 15.02.2007 N 32/07 аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:00 03 51:0083 площадью 630 кв. м.

Соглашением от 11.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.02.2007 N 32/07 МУП "Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги" передало, а ответчик принял все права и обязанности по указанному договору аренды.

Между ответчиком и ЗАО "Алогритм" 15.06.2007 заключен договор N 29П-07 на выполнение проектных и изыскательских работ, согласно которому ЗАО "Алгоритм" обязуется разработать проектно-техническую документацию в отношении объекта.

Как усматривается из материалов дела, по результатам выполненных ЗАО "Алгоритм" работ выяснилось, что площади предоставленного по контракту и соглашению земельного участка недостаточно для строительства объекта, в связи с чем его строительство на данном участке невозможно в силу существующих строительных норм. Для возможности строительства инвестиционного объекта необходимо было присоединить к переданному земельному участку соседний земельный участок, принадлежащий иному лицу.

Между ответчиком и ООО "Регрет" 30.04.2009 заключено соглашение N 1, в соответствии с которым права арендатора земельного участка были переданы ООО "Регрет" (исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо 23.09.2014).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по передаче МО "Город Калуга" в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, общая площадь которых составляет 20 % от общей площади объекта, созданного в процессе реализации инвестиционного проекта, управление обратилось в арбитражный суд с иском.

Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционная инстанция с таким выводом суда согласна.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из инвестиционного договора от 08.05.2007 N 44а.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) которой при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта. При этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

В пункте 6 Постановления N 54 указывается, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как усматривается из материалов дела, сведений о регистрации за ответчиком объектов жилого и нежилого назначения по адресу: г. Калуга, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 35, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержится.

В соответствии с пунктом 5.2.7 контракта после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, входящих в состав инвестиционного объекта, ответчик обязан передать МО "Город Калуга" документы, необходимые для регистрации права собственности МО "Город Калуга".

Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчику не выдавалось.

Кроме того, согласно пункту 3.2 контакта определение подлежащих передаче конкретных жилых и нежилых помещений в объектах недвижимости, созданных в процессе реализации инвестиционного проекта, в соответствии с проектной документацией определяется сторонами до получения инвестором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформляется дополнительным соглашением к контракту.

Между тем судом установлено, что такое соглашение между сторонами не заключалось, в материалы дела оно не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 по делу N А23-1752/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Ю.А. Волкова О.Г. Тучкова