Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2015 г. N 12АП-7756/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф06-3834/15 настоящее постановление отменено

г. Саратов

04 сентября 2015 г.

Дело N А57-12374/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Камериловой В.А., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фанагиной Натальи Александровны (410010, г. Саратов, ул. Навашина, д. 36, кв. 10, ОГРНИП 306645322900012, ИНН 645300428447)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 июня 2015 года по делу N А57-12374/2014 (судья Большедворская Е. Л.)

по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

к индивидуальному предпринимателю Фанагиной Наталье Александровне (410010, г. Саратов, ул. Навашина, д. 36, кв. 10, ОГРНИП 306645322900012, ИНН 645300428447)

третьи лица: Комитет по управлению имуществом г. Саратова (410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),

Комитет по управлению имуществом Саратовской области (410031, г. Саратов, ул. Радищева, д. 30, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (410056, г. Саратов, ул. Советская, д. 60, ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145)

о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008 за период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926,24 рублей, неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958,14 рублей,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Фанагиной Натальи Александровны (410010, г. Саратов, ул. Навашина, д. 36, кв. 10, ОГРНИП 306645322900012, ИНН 645300428447)

к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

о признании договора аренды недействительным,

при участии:

представителя индивидуального предпринимателя Фанагиной Натальи Александровны - Волкова Д.А., действующего по доверенности от 08.12.2014,

представителя Администрации муниципального образования "Город Саратов" Момита О.Г., действующего по доверенности N 01-03/37 от 07.05.2015,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фанагиной Наталье Александровне (далее - ИП Фанагиной Н.А., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008 за период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926,24 руб., неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958,14 руб.

ИП Фанагиной Н.А. заявлен встречный иск к Администрации о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права аренды.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 июня 2015 года с ИП Фанагиной Н.А. в пользу Администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 98 от 27.02.2008 за период с 10.06.2011 по 31.12.2013 в размере 1 228 603 руб., 80 коп., пени за период с 11.07.2011 по 01.04.2014 в размере 562 897 руб.

В остальной части исковых требований отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления ИП Фанагиной Н.А. о признании недействительным договора аренды земельного участка N 98 от 27.02.2008 отказано.

С ИП Фанагиной Н.А. в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 30 519 руб.

ИП Фанагина Н.А. не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Заявитель жалобы указывает, что заключенный договор не соответствует статье 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является ничтожной сделкой, поскольку на момент заключения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008 на спорном участке с кадастровым номером 64:48:030219:191, предоставленном под строительство, находились объекты недвижимости - газопроводы высокого давления, кабельная линия, водопровод, о чем публичный собственник не мог не знать. В связи с чем, апеллянт считает, что договор аренды не породил у сторон каких-либо прав и обязанностей.

Представитель ИП Фанагиной Н.А. в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил в материалы дела письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Администрации в судебном заседании настаивал на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Комитета по управлению имуществом Саратовской области, Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 25.07.2015.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей ИП Фанагиной Н.А. и Администрации, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.02.2008 N Т-810-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Фанагиной Н.А. (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование на условиях аренды на срок 15 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030219:0191, площадью 25 225 кв.м, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Депутатская, б/н, для строительства офисно-складских помещений, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 20.11.2007 N 48/07-15443.

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды от 24.03.2008 N 11/168/2008-112, а также информационной выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2014 года N 90-1183610, представленными в материалы дела.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы в разделе 3 Договора аренды.

Размер арендной платы за участок приведен в приложении N 1 к данному Договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1.).

Пунктом 3.2. Договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет, указанный в пункте 3.2. Договора, и предоставление арендатором арендодателю копии платежного поручения об оплате в течение 5 календарных дней после осуществления оплаты (пункт 3.4. Договора).

Пунктом 3.5. Договора установлено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:

- ежегодно, с учётом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое Арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть Договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении.

Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 6.2. Договора).

Пунктом 5.2. Договора установлена обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора, а также своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.

Истец, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы за период с период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926,24 руб., и возникновение в связи с этим обязанности по уплате неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958,14 руб., обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты, вместе с тем, проверив расчёт предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пени, счёл требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

Рассмотрев встречные исковые требования ИП Фанагиной Н.А. к Администрации о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N 98 от 27.02.2008 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:0191 площадью 25 225 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Депутатская, б/н, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права аренды Фанагиной Н.А. на вышеуказанный земельный участок, суд первой инстанции не нашёл оснований для их удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к иным выводам, при этом исходил из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка в целях строительства капитального объекта (для строительства офисно-складских помещений), к которому применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов либо без предварительного согласования мест размещения объектов.

Согласно пункту 5 названной статьи порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решение о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Как определено пунктом 5 той же статьи, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К акту выбора прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

После получения необходимых согласований и экспертных заключений на предмет возможности размещения предполагаемого объекта происходят утверждение акта о выборе земельного участка, предварительное согласование места размещения объекта и постановка участка на кадастровый учет.

Из системного толкования статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок, который заинтересованное лицо просит выбрать ему для строительства капитального объекта, должен быть свободен от каких-либо объектов, а также прав третьих лиц.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Спорный земельный участок сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 64:48:030219:191.

Целью заключения договора аренды земельного участка общей площадью 25 225 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Депутатская, б/н, являлось строительство капитальных объектов - офисно-складских помещений.

По общему правилу в силу положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок подлежит передаче в аренду, возврату по акту приема-передачи.

Согласно акту прима-передачи от 27.02.2008 арендодателем арендатору передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым N 64:48:030219:191, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Депутатская, б/н, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 20.11.2007 N 48/07-15443, площадью 25 225 кв.м.

Формальное составление документа о приёме-передаче данного земельного участка само по себе не свидетельствует о выполнении арендодателем обязанности по предоставлению арендатору земельного участка в пользование по его функциональному назначению в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и не исключает процессуальную обязанность истца по доказыванию данного обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истцом по первоначальному иску к исковому заявлению приложен кадастровый паспорт N 64/201/2014-468646 от сентября 2014 года, из которого следует, что спорный земельный участок занят объектами энергетики: газопровод высокого давления, инв. N 53:401:001:015735420; газопровод высокого давления, инв. N 63:401:001:015734600; газопровод среднего давления, инв. N 63:401:001:015750260; сооружение: кабельная 1 линия N М1003, 64.48.2.165, напряжением свыше 1000 вольт; сооружение: кабельная линия N М1004, 64.48.2.167, напряжением свыше 1000 вольт (т.1, л.д. 69).

Кроме того, в материалы дела представлены заключение кадастрового инженера, кадастровые паспорта земельных участков от 23.07.2014 N 64/201/2014-387418 и от 31.09.2014 N 64/201/2014-468646, разрешением на строительство N 80 от 02.04.1993, наряд N 424/9, акт сдачи-приемки монтажных работ от 20.10.1993, протокол N 35 от июля 1993 года, заключение N 129 от 13.10.1993, разрешение на подачу газа для проведения режимно-наладочных работ N 61 от 26.10.1993, приказ N 412 "к" от 27.09.1993, акт приемки законченного строительством объекта системы газоснабжения от 15.10.2002, протокол от 30.09.2002, согласно которым на спорном земельном участке расположены объекты энергетики: газопровод высокого давления, инв. N 33:401:001:015735420; газопровод высокого давления, инв. N 63:401:001:015734600; газопровод среднего давления, инв. N 63:401:001:015750260; сооружение: кабельная линия N М1003, 64.48.2.165, напряжением свыше 1000 вольт; сооружение: кабельная линия N М1004. 64.48.2.167. напряжением свыше 1000 вольт, а также водопровод (т. 2, л.д. 4-5).

Установлено, что в рамках дела N А57-16152/2012 решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.10.2012 были удовлетворены заявления закрытого акционерного общества "Саратовское предприятие городских электрических сетей" (далее - ЗАО "СПГЭС") об установление факта добросовестного, открытого и непрерывного владения следующим недвижимым имуществом: кабельная линия N М/1003, литер К, протяженностью 4390 м.; кабельная линия N М/1004, литер К1, протяженностью 4390 м., расположенным по адресу: г. Саратов, Подстанция Новосоколовогорская - РП Авангард.

Впоследствии решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.09.2014 по делу N А57-16152/2012 решение Арбитражного суда Саратовской области по делу от 09.10.2012 по вновь открывшимся обстоятельствам. Из данного судебного акта следует, что в рамках проверки, проводимой прокуратурой, установлено наличие договорных отношений между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ЗАО "СПГЭС" на основании договора аренды имущественного комплекса N 152/5 от 18.03.2002 года сроком 43 года. Приложение к договору содержит перечень муниципального имущества, переданного в аренду ЗАО "СПГЭС", в том числе и спорные объекты и его оборудование. Кроме того, установлено наличие договорных отношений по аренде объектов электросетевого хозяйства между ТОО "СПГЭС" и Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с 1995 года на основании договоров аренды N 68 от 19.09.1995 и N 69 от 19.09.1995. Вновь открывшиеся юридически значимые обстоятельства: наличие арендных правоотношений между ЗАО "СПГЭС" и Комитетом по управлению имуществом г. Саратова, как в период 1995-2002, так и действующие на момент принятия решения, свидетельствуют о том, что ЗАО "СПГЭС" владело имуществом на основании договора и знало об отсутствии у него оснований возникновения права собственности. Наличие договорных обязательств между ЗАО "СПГЭС" и Комитетом по управлению имуществом г. Саратова является обстоятельством, существовавшим на момент принятия решения Арбитражного суда Саратовской области по настоящему делу и является существенным, то есть способным повлиять на выводы суда при принятии судебного акта, поскольку в соответствии с приложением N 1 к Постановлению Верховного совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 предприятия и объекты электроэнергетики отнесены к федеральному имуществу за исключением объектов, указанных в приложении N 3.

Таким образом, совокупность представленных в материалы дела доказательств однозначно свидетельствует о наличии на земельном участке, предоставленном ИП Фагагиной Н.А., объектов недвижимого имущества, принадлежащих третьим лицам.

Доводы представителя Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030219:0191 значительно превышает площади объектов недвижимого имущества, находящегося на нем, несостоятельны, поскольку противоречат нормам материального права, регулирующим порядок предоставления земельных участков, предназначенных для строительства объектов капитального строительства.

В настоящем споре Администрацией не опровергнут факт нахождения (размещения) на вышеназванном земельном участке газопроводов высокого и среднего давления, высоковольтных линий электропередачи, водопровода диаметром, равным 500, относимыми и допустимыми доказательствами как того требуют положения процессуального закона.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030219:0191, целью использования которого являлось строительство капитальных объектов, был представлен арендодателем не свободным от прав третьих лиц, что прямо нарушает нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Указанные нормы права направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, постановлениях Президиума ВАС РФ N 1721/11 от 05.07.2011, N 5361/12 от 02.10.2012.

На дату заключения договора аренды N 98 от 27.02.2008 на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030219:191 находились объекты недвижимости, не принадлежащие ИП Фанагиной Н.А., а соответственно при решении вопроса о предоставлении предпринимателю спорного земельного участка публичный собственник обязан должен соблюсти требования действующего законодательства.

Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и N 3771/11, не допускается предоставление земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

Образование таких земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователя, землевладельцев исходных земельных участков (пункты 4,6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Между тем, в силу пункта 4 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

При этом, в материалах дела отсутствуют сведения о том, какая часть спорного земельного участка (площадь) необходима для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нём и не принадлежащих предпринимателю.

Кроме того, газопроводы и линии электропередачи являются объектами, в отношении которых устанавливается особый режим использования, обеспечивающий безопасность условий их эксплуатации и исключающий возможность их повреждения.

Так, согласно статье 32 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в РФ" строительство в охранной зоне газопроводов - запрещено. Здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей" (далее - Правила N 878) на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается строить объекты жилищно - гражданского и производственного назначения.

Пункт 25 Правил N 878 устанавливает, что эксплуатационные организации газораспределительных сетей при условии направления собственникам, владельцам или пользователям земельных участков, которые расположены в охранных зонах, предварительного письменного уведомления имеет право проводить следующие работы в охранных зонах: устройство за счет организаций -собственников распределительных сетей дорог, подъездов и других сооружений, необходимых для эксплуатации сетей.

Для обеспечения сохранности, создания нормальных условий эксплуатации электрических сетей и предотвращения несчастных случаев отводятся земельные участки, устанавливаются охранные зоны, минимально допустимые расстояния от электрических сетей до зданий, сооружений, земной и водной поверхностей, прокладываются просеки в лесных массивах и зеленых насаждениях.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 Постановления Совмина СССР от 25.03.1984 N 255 в охранных зонах электрических сетей запрещается производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в спорный период ИП Фанагина Н.А. не могла использовать предоставленный по договору аренды земельный участок по назначению, поскольку он не отвечал целям его предоставления, на дату его заключения (27.02.2008) спорный земельный участок был занят объектами недвижимости (газопроводами и линиями электропередачи, водопроводом), не являлся свободным от прав третьих лиц.

Данные обстоятельства истцом не опровергнуты, доказательства обратного не представлены.

В соответствии со статьями 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В нарушение положений процессуального закона истец не представил доказательств исполнения арендодателем обязанности по предоставлению арендатору в пользование земельного участка для целей строительства капитального объекта свободным от каких-либо строений и прав третьих лиц как того требуют положения статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Законом не установлена определенная форма для изъявления воли на приостановление исполнения своего обязательства, а поэтому такое волеизъявление может иметь место как в форме письменного извещения, так и в виде факта неоплаты за соответствующий период времени.

Правом, предусмотренным статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор не воспользовался, однако приостановил исполнение своей обязанности по внесению арендной платы в спорный период ввиду неисполнения встречной обязанности Арендодателем.

В случае невозможности пользования имуществом Арендатором по причине, зависящей от Арендодателя, возможно применение пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, установив, что договор N 98 заключен Администрацией с нарушением требований статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих предоставление для строительства только свободных земельных участков, арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению предпринимателю земельного участка в пользование по его функциональному назначению, суд апелляционной инстанции считает, что истец по первоначальному иску не доказал наступление у ответчика обязанности встречного исполнения обязательств по внесению арендных платежей в спорный период и, как следствие, наличие правовых оснований для удовлетворения первоначального иска о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008 за период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926,24 руб., неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958,14 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статей 167 и 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 32 постановления от 01.07.1996 N 6/8, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой судом (пункт 1 статьи 166). В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента её совершения.

Исходя из того, что в ходе судебного разбирательства нашло своё подтверждение заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 98 от 27.02.2008 с нарушением требований закона, учитывая отсутствие заявления о пропуске срока исковой давности со стороны администрации г. Саратова, суд апелляционной инстанции считает, что встречный иск о признании указанного договора ничтожным подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец по встречному иску, указывая, что наличие и сохранение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды предпринимателя на спорный земельный участок, нарушает его права, просит признать отсутствующим свое право аренды на вышеуказанный земельный участок.

Как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица.

Какого-либо дополнительного способа оспаривания зарегистрированного права путем признания недействительной государственной регистрации права или признания недействительным зарегистрированного права законом не предусмотрено.

Поскольку Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, иными законами не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права может происходить только в рамках вещно-правовых способов, предусмотренных гражданским законодательством.

Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08, а также в выводах, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В связи с изложенным встречный иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

Выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на неправильном применении норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта и принятия судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска в части.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 июня 2015 года по делу N А57-12374/2014 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении первоначального иска - отказать.

Встречное исковое заявление в части признания недействительным договора аренды земельного участка N 98 от 27.02.2008 удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка N 98 от 27.02.2008. В остальной части встречное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

В.А. Камерилова В.Б. Шалкин