Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2015 г. N 20АП-4957/15

г. Тула

8 сентября 2015 г.

Дело N А23-1029/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.09.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Фадеева А.В. (доверенность от 16.02.2015 N 1/2), Чепеленко Е.И. (доверенность от 16.02.2015 N 2/2), в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" на решение Арбитражного суда Калужской области от 14.07.2015 по делу N А23-1029/2015, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ИМАКС-51" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным отказа от 17.02.2015 N 01-15/5956 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:27:030302:51 и о понуждении подготовить и направить проект договора аренды земельного участка.

Определением от 05.05.2015 принято встречное исковое заявление администрации г. Обнинска к обществу с ограниченной ответственностью "ИМАКС-51" о понуждении освободить объект недвижимости и возвратить земельный участок с кадастровым номером 40:27:0303011:51, расположенный по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Гагарина, передав его по акту приема-передачи.

Решением суда первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает, что администрация как собственник земельного участка имеет право требовать его освобождения. Полагает, что при разрешении данного спора необходимо руководствоваться ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Ссылается на п. 7 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает на использование земельного участка с кадастровым номером 40:27:030302:51 для муниципальных нужд. Полагает необоснованной ссылку суда на ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Отмечает, что истец не представил надлежащих доказательств тому, что здание не подлежит сносу. Полагает, что оспаривание зарегистрированного права в связи с тем, что объект не является недвижимым возможно не только путем подачи самостоятельного иска. Ссылается на обстоятельства, установленные судебными актами по делу N А23-4040/2012.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что общество является собственником объекта недвижимости - сооружения автостоянки, общей площадью 2100 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Гагарина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2002 N 033053.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 14 июня 2002 года N 383, по условиям которого обществу предоставляется в пользование под автостоянку земельный участок площадью 0,2093 га, расположенный по адресу: г. Обнинск, ул. Гагарина, сроком на 10 лет.

Земельный участок 21 июня 2002 года поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 40:27:030302:51.

В связи с окончанием срока действия договора аренды общество письмами от 09.04.2012 и 12.04.2012 обращалось в администрацию г. Обнинска с просьбой о перезаключении договора аренды на 49 лет, на что администрация письмом от 04.06.2012 ответила отказом.

Общество 05.06.2012 обратилось в администрацию г. Обнинска с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность.

Письмом от 05.07.2012 за N 01-14/1100 администрация отказала обществу в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на то, что он необходим для муниципальных нужд - обустройства пешеходного бульвара от центра города к рынкам и магазинам по ул. Гагарина, автостоянок общего пользования, благоустройства и озеленения территории.

ООО "ИМАКС-51" 29.12.2014 обратилось в администрацию г. Обнинска с заявлением о заключении договора аренды на срок 10 лет.

Письмом от 17.02.2015 администрация г. Обнинска отказала истцу в предоставлении земельного участка в аренду.

Отказ администрации г. Обнинска, оформленный письмом от 17.02.2015 N 01-14/5956, послужил основанием для обращения ООО "ИМАКС-51" в арбитражный суд с заявлением.

В свою очередь администрация г. Обнинска, ссылаясь на отсутствие у ответчика права пользования земельным участком в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении ООО "ИМАКС-51" освободить объект недвижимости и возвратить земельный участок с кадастровым номером 40:27:0303011:51, расположенный по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Гагарина, передав его по акту приема-передачи.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

ООО "ИМАКС-51" является собственником объекта недвижимости - сооружения автостоянки, общей площадью 2100 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Гагарина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2002 N 033053.

Как установлено в пункте 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанные положения законодательства вытекают из закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации основных принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из изложенного, учитывая, что ООО "ИМАКС-51" принадлежит на праве собственности находящаяся на спорном земельном участке автостоянка, общество в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 40:27:030302:51, площадью 2 093 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Гагарина (51 микрорайон), в аренду.

Зарегистрированное право ООО "ИМАКС-51" на автостоянку как на объект недвижимого имущества не оспорено.

В связи с этим отказ администрации г. Обнинска в заключении договора аренды спорного земельного участка с ООО "ИМАКС-51" правомерно признан судом первой инстанции незаконным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом конкретных обстоятельств дела, руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях восстановления нарушенного права суд обоснованно обязал администрацию устранить допущенные нарушения.

Доводы заявителя жалобы об использовании земельного участка с кадастровым номером 40:27:030302:51 для муниципальных нужд являются бездоказательными, в связи с этим не принимаются апелляционным судом во внимание. В материалах генерального плана города Обнинска, которые представлены администрацией города в суд, отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд и будет использован в иных целях.

Администрация г. Обнинска просила во встречном иске обязать ООО "ИМАКС-51" освободить объект недвижимости и возвратить земельный участок с кадастровым номером 40:27:0303011:51, расположенный по адресу: Калужская область, г.Обнинск, ул. Гагарина, передав его по акту приема-передачи.

Земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью, что установлено п. 1 ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации. Распоряжение неразграниченными землями осуществляется в соответствии с переходными положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Статьей 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, установлено, что при отсутствии или недостижении соглашения о правах на недвижимость, собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Однако, исходя из содержания пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, освобождение земельного участка не носит безусловный характер и допустимо лишь в отсутствие препятствий, предусмотренных абзацем 3 пункта 2 статьи 272 указанного Кодекса.

Так, в случаях, если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Данное положение подтверждает то обстоятельство, что с иском в порядке статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обратиться лишь собственник земельного участка, либо лицо, уполномоченное приобретать в интересах собственника права на недвижимое имущество.

Полномочия, предоставленные истцу по встречному иску федеральным законом и соответствующими нормативными актами, относятся лишь к сфере распоряжения земельными участками.

Эффективное восстановление нарушенных прав и интересов администрации может быть достигнуто исками, которые направлены на оспаривание зарегистрированного права и решения, по которым будут служить основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 23 и 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В настоящее время право собственности ООО "ИМАКС-51" на объект недвижимости - сооружение автостоянки зарегистрировано в установленном порядке, следовательно, общество в силу закона обладает правом на использование земельного участка, расположенного под недвижимым имуществом. В материалы дела не представлено доказательств утраты права собственности обществом на указанный объект.

С учетом указанных обстоятельств, положения пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях прекращения у собственника объектов недвижимого имущества обязательственного права пользования земельным участком, на котором данные объекты расположены и который принадлежит другому лицу, в данном случае не могут быть применены, ибо обратное приведет к изъятию имущества у собственника в отсутствие предусмотренных в статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований и к нарушению принципа неприкосновенности собственности, установленному в пункте 1 статьи 1 названного Кодекса.

С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет как необоснованный довод жалобы о том, что администрация как собственник земельного участка имеет право требовать его освобождения.

Довод жалобы о необходимости руководствоваться при разрешении спора ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется апелляционным судом, поскольку противоречит обстоятельствам дела, т. к. нахождение автостоянки, как объекта недвижимости в собственности ООО "Имакс-51", предоставляет собственнику сооружения исключительное право на приобретение спорного земельного участка в аренду при отсутствии установленных законодательством Российской Федерации ограничений в обороте земельных участков.

Также является несостоятельной ссылка апеллянта в жалобе на п. 7 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку основана на неверном толкований положений данной нормы.

Относительно довода жалобы о том, что является необоснованной ссылка суда на ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд отмечает следующее.

Наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости (автостоянки), право собственности, на которое зарегистрировано заявителем в установленном законодательством Российской Федерации порядке и не оспорено администрацией города, соответствует пункту 3 ст. 35 ГК РФ, согласно которому собственник сооружения, находящийся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила установленные пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что понимается под исключительным правом. Из данного разъяснения пленума ВАС РФ следует, что никто, кроме собственника, не имеет права на аренду земельного участка, занятого этим сооружением. ООО "Имакс-51" является собственником сооружения, находящегося на чужом земельном участке, поэтому в силу вышеизложенного только ему принадлежит исключительное право аренды земельного участка.

Также апелляционный суд отклоняет довод жалобы о том, что истец не представил надлежащих доказательств тому, что здание не подлежит сносу, поскольку в силу требований п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания по настоящему делу возложена на администрацию города.

Является необоснованной ссылка апеллянта на обстоятельства, установленные судебными актами по делу N А23-4040/2012, поскольку отказывая заявителю в выкупе в собственность спорного земельного участка под автостоянку, судебные инстанции по делу NА23-4040/2012 указали на наличие у ООО "Имакс-51", как у собственника автостоянки, возможности иного вида землепользования, кроме собственности.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований администрации г. Обнинска.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 14.07.2015 по делу N А23-1029/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.Н. Тимашкова