Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2015 г. N 10АП-8903/15

г. Москва

09 сентября 2015 г.

Дело N А41-40772/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от администрации Мытищинского муниципального района Московской области: Киндин К.Н. по доверенности N 62-ДВ от 03.06.15;

от общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Спорт": Гордиенко К.М. - директор, Полозова С.Ю. по доверенности N 1 от 27.02.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Мытищинского муниципального района Московской области на определение Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2015 года по делу N А41-40772/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску администрации Мытищинского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Спорт", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Мытищинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Альфа-Спорт" о расторжении договора аренды земельного участка N 6529 от 15.06.09 (л.д. 2-4).

Иск заявлен на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2015 года исковое заявление было оставлено без рассмотрения (л.д. 87-88).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация Мытищинского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права (л.д. 91).

В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации Мытищинского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить, направить вопрос на новое рассмотрение.

Представители ООО "Альфа-Спорт" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 15.06.09 между администрацией Мытищинского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Альфа-Спорт" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 6529, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения от 01.09.14) Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду на срок до 31.12.15 земельный участок общей площадью 1 930 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0100803:65, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, г.п. Мытищи, г. Мытищи, ул. Колпакова, мкр. 17, корп. 25, для размещения спортивно-общественного здания (л.д. 7-10, 15).

Согласно пункту 3.1. договора арендная плата рассчитывается на основании статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 5 числа каждого первого месяца текущего квартала (п. 3.4. договора).

В соответствии с пунктом 6.2. договора он может быть расторгнут по требованию Арендодателя на основании и в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим договором.

В силу пункта 4.1.1. договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы либо внесении ее не в полном объеме.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрация Мытищинского муниципального района Московской области указала, что ООО "Альфа-Спорт" ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства, допуская значительные просрочки по внесению арендной платы.

Вынося обжалуемое определение, суд первой инстанции сослался на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 6.2. договора он может быть расторгнут по требованию Арендодателя на основании и в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим договором.

В силу пункта 4.1.1. договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы либо внесении ее не в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что ООО "Альфа-Спорт" арендную плату с 2012 года вносило несвоевременно (л.д. 19-25).

Между тем, в силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что претензию о расторжении договора аренды N 6529 от 15.06.09 администрация Мытищинского муниципального района Московской области ООО "Альфа-Спорт" не направляла. Данный факт был подтвержден представителем истца в судебном заседании.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем правомерно оставил настоящее исковое заявление без рассмотрения применительно к пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 признается апелляционным судом несостоятельной, поскольку наличие у арендодателя права на подачу иска в суд после погашения арендатором имеющейся задолженности, не влечет освобождение истца от соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2015 года по делу N А41-40772/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов Е.Н. Короткова