Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 г. N 15АП-13135/15

город Ростов-на-Дону

17 сентября 2015 г.

дело N А32-41088/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В., судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Щетининым П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Гречко О.А.) от 18.06.2015 по делу N А32-41088/2013 по иску Администрации города Сочи к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Юкрис+"

(ОГРН 1022302941605/ ИНН 2320098158) при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Администрация города Сочи, Цацхина Дмитрия Михайловича, Сухотериной Валентины Александровны, Медяниковой Елены Витальевны, общества с ограниченной ответственностью "Артпроект", о взыскании задолженности и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (далее - ответчик) о взыскании платы за использование земельного участка за период с 11.03.2012 по 30.09.2013 в размере 551 818 рублей 28 копеек, пени в размере 69 612 рублей 23 копеек за период с 11.03.2012 по 01.10.2013, а также с требованием о расторжении договора N 4900004928 от 08.12.2008.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства в части внесения платы за землю.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик приводил доводы о том, что истцом не предоставлено доказательств использования им в спорный период спорного земельного участка, полагая, что договор аренды прекратил свое действие в связи с регистрацией права собственности на квартиры в многоквартирном доме.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014, требования администрации в части взыскания с общества долга и пени по договору аренды земельного участка удовлетворены, в части требований о расторжении договора иск оставлен без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные инстанции пришли к выводу о наличии у общества долга по арендной плате, а также установили факт просрочки внесения арендных платежей.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2014 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 по делу N А32- 41088/2013 в части оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды оставлено без изменения.

В остальной части решение от 22.05.2014 и постановление от 05.09.2014 отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды не прекращен, ответчик не может быть освобожден от уплаты арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2015 заявленные исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 551818 руб. 28 коп. - долга, 69612 руб. 23 коп. пени, 15428 руб. 61 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт настаивает на доводах о прекращении действия договора аренды в связи с регистрацией права собственности на квартиры в многоквартирном доме. По мнению апеллянта, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203026:30) расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, N 2А, предназначенный для размещения медицинского центра с женской консультацией, предоставлен муниципальным образованием город-курорт Сочи обществу (арендатор 1), Сухотериной В.А. (арендатор 2), Цацхину Д.М. (арендатор 3), Медяниковой Е.В. (арендатор 4) в пользование по договору аренды от 08.12.2008 N 4900004928. Срок действия договора определен сторонами до 01.07.2054. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 29.01.2009. Расчет арендной платы для общества согласован в приложении к договору аренды в размере 307 275 рублей 93 копеек в год.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства, принятые на себя по договору аренды, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Спорные отношения возникли из договорных правоотношений по поводу аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же специальному отраслевому законодательству.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом положений статей 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей.

Расчет задолженности судом первой и судом апелляционной инстанции проверен, ответчиком не оспорен, ввиду чего признан правомерным.

Ответчик, в свою очередь, факт невнесения денежных средств не оспаривает, настаивает на доводах о прекращении действия договора аренды в связи с регистрацией права собственности на квартиры в многоквартирном доме. По мнению апеллянта, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с названными доводами.

Действительно, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения: При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок".

Однако, данный пункт не подлежит применению при рассмотрении настоящего дела, поскольку спорный земельный участок для целей строительства многоквартирных жилых домов не передавался. Как следует из договора аренды от 08 декабря 2008 года N 4900004928, спорный земельный участок в аренду передан в целях размещения медицинского центра с женской консультацией. Выпиской из ЕГРП от 30.04.2015., кадастровой Выпиской на земельный участок от 06 мая 2015 г. подтверждается, что до настоящего времени вид разрешенного использования земельного участка не изменялся, и установлен: для размещения медицинского центра с женской консультацией, а не для многоквартирного строительства.

Ответчиком не представлено доказательство тому, что в период действия договора аренды в него были внесены изменения в части целевого использования земельного участка. Более того, если бы даже такие изменения были внесены сторонами, соглашение являлось бы ничтожным по причине нарушения процедуры предоставления земельных участков для многоквартирного строительства. В силу ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации спорный участок в аренду в целях жилищного строительства ответчик вправе был приобрести только по результатам торгов.

Таким образом, поскольку земельный участок не предоставлялся в аренду в целях строительства многоквартирного дома, само по себе строительство объекта недвижимого имущества, в котором образованы жилые помещения, на указанном земельном участке и регистрация права собственности на квартиру за первым собственником не влечет прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для иных целей.

В обоснование возражений общество представило в материалы дела разрешение от 28.12.2010 N RU 23309/570 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Офисно-медицинского центра с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026: 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95 общей площадью 1795,0 кв. м.

В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:30 содержатся сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве офисно-медицинского центра с жилыми помещениями от 17.07.2009 N 1-Д.

В материалы дела обществом представлены копии свидетельств о государственной регистрации прав на квартиры, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, дом N 2Б, часть из которых содержит указание на разрешение на ввод в эксплуатацию от 28.12.2010 N RU 23309/570.

Однако, документов, подтверждающих формирование земельного участка под многоквартирным домом, с учетом установленных нормативов, ответчик ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не представлял.

Представленные ответчиком документы не свидетельствуют о прекращении договора аренды, поскольку необходимым условием перехода права собственности собственников жилых помещений на земельный участок является формирование земельного участка именно для (под) многоквартирного дома.

Таким образом, для существа спора и его результата совершенно не имеет значения то обстоятельство, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества ( в котором образованы жилые помещения), как и то обстоятельство, что были зарегистрированы обременения земельного участка правами дольщиков, тем более, что лица, в пользу которых зарегистрировано обременение являлись участниками долевого строительства в отношении нежилых помещений.

Основанием для выводов о том, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не сформирован, является и то обстоятельство, что объект капитального строительства "Офисно-медицинского центра с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположен в границах нескольких земельных участков, имеющих кадастровые номера: 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026: 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95.

Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования соответствующего земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 2.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П по делу о проверке конституционности ч.ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Вводного закона, ч.ч. 1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации); для возникновения права собственности в отношении такого земельного участка необходимо, чтобы этот земельный участок под многоквартирным домом был сформирован в установленном законом порядке, поскольку признание земельного участка объектом гражданских прав требует точного определения его границ и постановки на кадастровый учет, в силу чего переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка.

В рассматриваемом случае такой земельный участок не сформирован, сформированы несколько земельных участков, на которых расположены и нежилые помещения. Довод ответчика о том, что многоквартирный жилой дом и нежилые помещения являются неделимым имуществом, может служить основанием для формирования ответчиком в установленном порядке земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома с включением в этот земельный участок земельного участка, находящегося в аренде у ответчика. В то же время, данное обстоятельство не изменяет вывод о том, что в настоящее время земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома, не сформирован. В границы земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома включаются и объекты благоустройства. В то же время, как следует из постановления N 538 от 12.05.2008. (том 1, л.д. 118-119) и заявления ответчика N 004 от 28.03.2011. (том 1, л.д. 72) остальные земельные участки на котором расположен объект с жилыми помещениями предоставлены в "обход закона" для благоустройства прилегающей территории, причем без права застройки. В постановлении N 538 указаны площади земельных участков, подлежащих формированию для благоустройства прилегающей территории (655 кв.м., 237 кв.м., 103 кв.м.) без права застройки, а в заявлении N 004 ответчик указывает, что на указанных земельных участках расположен офисно-медицинский центр с жилыми помещениями.

Ответчик, как собственник помещений многоквартирного дома, вправе ставить вопрос о формировании земельного участка, либо оспорить действия по формированию земельного участка.

Более того, ответчиком не представлено доказательств тому, что земельный участок вообще предоставлялся для жилищного строительства, либо тому, что он был формирован для эксплуатации многоквартирного дома.

Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию офисно-медицинского центра с жилыми помещениями, не подменяет собой решение о предоставлении земельного участка для строительства жилых помещений (многоквартирного) дома, и не может подтверждать предоставление земельного участка для строительства жилых помещений. Более того, в Постановлении главы города Сочи от 21.10.2008. N 1125 (том 1, л.д. 100-101) указано о продлении срока аренды спорного земельного участка, предоставленного размещения медицинского центра с женской консультацией, констатировано, что первая очередь объекта "медицинский центр с женской консультацией Центрального района города Сочи" закончена строительством. Несмотря на то, что в данном постановлении упоминается как основание для продления договора аренды строительство ответчиком второй очереди объекта "Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями", данное постановление не содержит распорядительной нормы о предоставлении в аренду земельного участка для строительства жилых помещений. Напротив, постановление о предоставлении земельного участка от 01.11.2004. N 2274, постановление от 14.09.2005. N 2781 о выдаче разрешения на строительство, постановление от 24.06.2005. N 1983, договор инвестирования от 15.11.2004 подтверждают выделение спорного земельного участка в целях строительства нежилых помещений.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Решение суда в части взыскания неустойки судом апелляционной инстанции проверено, сторонами по существу не оспорено, сам расчет неустойки проверен и не оспорен, ввиду чего так же признан правомерным.

В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 июня 2015 года по делу N А53-41088/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина