|
29 декабря 2015 г.
|
Дело N А32-41088/2013
|
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (ОГРН 1022302941605) - Беликовой А.М. (доверенность от 24.03.2015), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью "Артпроект", Цацхина Дмитрия Михайловича, Сухотериной Валентины Александровны, Медяниковой Елены Витальевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юкрис+" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2015 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-41088/2013, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юкрис+" (далее - общество), в котором просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 551 818 рублей 28 копеек, неустойку в размере 69 612 рублей 23 копеек за просрочку внесения арендной платы в период с 11.03.2012 по 01.10.2013, а также расторгнуть заключенный администрацией и обществом договор от 08.12.2008 N 4900004928 (далее - договор аренды) аренды земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:30 (далее - земельный участок).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент; т. 1, л. д. 50).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014, требования администрации в части взыскания с общества долга и пени по договору аренды земельного участка удовлетворены, в части требований о расторжении договора аренды иск оставлен без рассмотрения. Судебные акты мотивированы тем, что согласно представленному истцом расчету за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 задолженность общества по договору аренды составила 551 818 рублей 28 копеек. Возражений относительно правильности произведенного истцом расчета ответчик не заявил, доказательства оплаты долга не представил. Расчет задолженности и неустойки судом проверен и признан арифметически верным. Договором аренды предусмотрена множественность лиц на стороне арендатора. Доказательства направления претензий либо предложений о расторжении договора аренды в адрес других арендаторов истец не предоставил. Соответствующие доказательства представлены только в отношении общества, в связи с чем, исковые требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора. Поскольку объект недвижимости, для эксплуатации которого предоставлен спорный земельный участок (медицинский центр с женской консультацией), не является многоквартирным жилым домом, доводы общества о принадлежности собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, судебные инстанции отклонили.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2014 решение от 22.05.2014 и постановление от 05.09.2014 в части оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды оставлены без изменения.
В остальной части указанные судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Суд округа указал, что в обоснование возражений на иск общество представило в материалы дела разрешение от 28.12.2010 N RU 23309/570 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94 и 23:49:0203026:95 общей площадью 1 795 кв. м. Кроме того, в материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации прав на квартиры, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, дом N 2Б, часть из которых содержит указание на разрешение на ввод в эксплуатацию от 28.12.2010 N RU 23309/570. Названные документы не получили надлежащей оценки судебных инстанций, поэтому при новом рассмотрении судам предложено проверить доводы общества о прекращении договора аренды.
При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Артпроект" (далее - ООО "Артпроект"), Цацхин Дмитрий Михайлович, Сухотерина Валентина Александровна, Медяникова Елена Витальевна (т. 2, л. д. 122).
Решением от 18.06.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.09.2015, исковые требования администрации удовлетворены.
С общества в пользу истца взыскано 551 818 рублей 28 копеек долга, 69 612 рублей 23 копейки неустойки, а также в доход федерального бюджета 15 428 рублей 61 копейка государственной пошлины. Судебные акты мотивированы наличием долга по арендной плате, а также установленными обстоятельствами просрочки внесения арендных платежей. Доводы ответчика о том, что на территории спорного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом, поэтому договор аренды, заключенный с публичным собственником, прекращен в силу норм статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды отклонили. Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях размещения медицинского центра с женской консультацией. До настоящего времени вид разрешенного использования земельного участка не изменен. Суды указали, что в силу статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) спорный участок в аренду в целях жилищного строительства мог быть предоставлен только по результатам торгов. Апелляционный суд также указал, что документы, подтверждающие формирование с учетом установленных нормативов земельного участка под многоквартирным домом, ответчик не представил. При этом необходимым условием возникновения права собственности собственников жилых помещений на земельный участок является его формирование именно для многоквартирного дома. Объект капитального строительства "Офисно-медицинский центр с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)" расположен в границах нескольких земельных участков (кадастровые номера 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95). Из постановления главы города Сочи от 12.05.2008 N 538 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Юкрис+" земельного участка для благоустройства прилегающей территории к офисно-медицинскому центру с жилыми помещениями в районе жилого дома N 2 по ул. Чайковского в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление N 538) и заявления ответчика от 28.03.2011 N 004, следует, что остальные земельные участки, на котором расположен объект с жилыми помещениями, предоставлены в целях благоустройства прилегающей территории, без права застройки. В постановлении N 538 указаны площади земельных участков, подлежащих формированию для благоустройства прилегающей территории (655 кв.м, 237 кв.м и 103 кв.м) без права застройки, а в заявлении N 004 ответчик указывает, что на данных земельных участках расположен офисно-медицинский центр с жилыми помещениями.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 18.06.2015 и апелляционное постановление от 17.09.2015, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации. По мнению подателя жалобы, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Государственный орган (орган местного самоуправления) обязан провести формирование земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Суды не учли, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), а также правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им. После возникновения общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, заключение публичным собственником и застройщиком соглашения о расторжении договора аренды такого земельного участка, а также его передача застройщиком публичному собственнику по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами. Поскольку договор аренды прекращен, взыскание с общества арендной платы и неустойки противоречит требованиям закона.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В судебном заседании представитель ответчика на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 18.06.2015 и постановление от 17.09.2015 следует оставить без изменения.
Фактические обстоятельства, связанные с заключением администрацией (арендодатель), обществом, Цацхиным Д.М., Сухотериной В.А. и Медяниковой Е.В. (арендаторы) договора аренды от 08.12.2008 N 4900004928 земельного участка площадью 800 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203026:30), для размещения медицинского центра с женской консультацией, на срок до 01.07.2054, зарегистрированного в установленном законом порядке 29.01.2009, а также выдачей обществу разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - "Офисно-медицинского центра с жилыми помещениями (2 очередь строительства. Корректировка)", расположенного в Центральном районе г. Сочи, по улице Чайковского, в границах земельных участков 23:49:0203026:30, 23:49:0203026:93, 23:49:0203026:94, 23:49:0203026:95 общей площадью 1 795 кв. м, установлены судебными инстанциями и подтверждены представленными в дело доказательствами (т. 1, л. д. 8 - 26, 95 - 101).
Администрация указывая, что в период с 01.01.2012 по 30.09.2013 у общества возник долг по арендной плате, на который начислена неустойка (пункт 6.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, здесь и далее - Земельный кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земел
