Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 г. N 17АП-4957/15

г. Пермь

29 сентября 2015 г.

Дело N А50-11620/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т. В.,

судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,

при участии:

от истца - Кобелев Д.В., паспорт, доверенность от 10.07.2014,

от ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники - Паршенкова Т.А., доверенность от 25.12.2014,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 03 марта 2015 года

по делу N А50-11620/2014,

принятое судьей Трубиным Р.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Беспалова Александра Анатольевича (ОГРНИП 305591104700031, ИНН 591101613905)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники, обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" (ОГРН 1095403010240, ИНН 5403232518)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, установлении рыночной стоимости имущества, обязании направить проект договора,

установил:

индивидуальный предприниматель Беспалов Александр Анатольевич обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Березники о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого помещения общей площадью 89,5 кв.м., цокольный этаж, расположенного по адресу: г.Березники, ул. Мира, д. 110, в размере 2 219 600 рублей (без учета НДС), указанной в приказе Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Березники от 12.05.2014 N 489-п, проекте договора купли-продажи объекта муниципальной собственности N /14-159 и отчете об оценке от 06.05.2014 N 1752/Н, выполненном ООО "Экспресс-оценка"; настаивая на установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) имущества, стоимости, указанной в отчете об оценке N 29/О-14, в размере 1 550 847 руб. 40 коп. без учета НДС; возложении на Управление имущественных и земельных отношений администрации г.Березники обязанности направить надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи указанного имущества по цене 1 550 847 руб. 40 коп. без учета НДС (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Согласно ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка".

Решением суда от 03.03.2015 иск удовлетворен, признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого помещения общей площадью 89,5 кв.м., цокольный этаж, по адресу: г.Березники, ул. Мира, д. 110 в размере 2 219 600 рублей (без учета НДС), указанная в приказе Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Березники от 12.05.2014 N 489-п, проекте договора купли-продажи объекта муниципальной собственности N /14-159 и отчете об оценке от 06.05.2014 N 1752/Н, выполненного ООО "Экспресс-оценка". В качестве достоверной установлена величина рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ: нежилого помещения общей площадью 89,5 кв.м., цокольный этаж, по адресу: г.Березники, ул. Мира, д.110, в размере 1 550 847 руб. 40 коп. без учета НДС; на Управление имущественных и земельных отношений администрации г.Березники возложена обязанность направить надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи имущества: нежилого помещения общей площадью 89,5 кв.м., цокольный этаж, по адресу: г.Березники, ул. Мира, д.110 с указанием стоимости имущества равной 1 550 847 руб. 40 коп. без учета НДС. С Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники в пользу индивидуального предпринимателя Беспалова Александра Анатольевича взысканы судебные расходы, связанные с проведением экспертизы в сумме 7 500 руб.

Ответчик, Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать, считая недостоверными отчеты об оценке, выполненные по заказу истца.

Поскольку судом первой инстанции на основании экспертного заключения N 29/О-14 определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 1 550 847 руб. 40 коп. по состоянию на 21.04.2014, а не на дату подачи заявки о выкупе арендуемого имущества (20.02.2014), а вопрос об определении рыночной стоимости имущества на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемого имущества (то есть на 20.02.2014) имеет значение для рассмотрения настоящего дела, определением апелляционного суда от 16.06.2015 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 20 февраля 2014 года. По поступлении экспертного заключения производство по делу возобновлено 22 сентября 2015 (ст. 146 АПК РФ).

Ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец в суде апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение суда не подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 23.12.2011 г. между МБОУ дополнительного образования детей "Детско-юношеский центр "Каскад" (арендодатель) и ИП Беспаловым А.А. (арендатор) заключен договор N нп/2012/1 аренды недвижимого имущества, по условиям которого предпринимателю во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью 89,5 кв.м., цокольный этаж, по адресу: г.Березники, ул. Мира, д.110.

По результатам рассмотрения заявления истца, последнему было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники направило в адрес истца проект договора купли-продажи, согласно которому стоимость приобретаемого имущества составила 2 219 600 руб. без НДС.

Истец, не согласившись с размером выкупной стоимости, обратился в суд с соответствующим иском.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как правильно установлено судом первой инстанции, объект недвижимого имущества подлежит отчуждению истцу по рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истцом был представлен в материалы дела отчет ООО "Р-Консалтинг" об оценке N 283/0-14 от 17.06.2014 рыночной стоимости спорных нежилых помещений, согласно которому стоимость объекта оценки составила 1 610 000 рублей с НДС, которая установлена в соответствии с отчетом об оценке.

Ответчиком в свою очередь представлен использованный им при определении выкупной цены недвижимого имущества отчет N 1752/Н от 06.05.14, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" из которого следует, что рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 2 219 600 руб. без НДС.

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом в материалах дела есть две различные оценки данного имущества, то арбитражный суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании экспертного заключения N 29/О-14 судом первой инстанции определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 1 550 847 руб. 40 коп. по состоянию на 21.04.2014, которая была установлена судом первой инстанции в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" имущества: нежилого помещения общей площадью 89,5 кв.м., цокольный этаж, по адресу: г.Березники, ул. Мира, д.110.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

На основании положений ч. 2, ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Соответствующая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 по делу N А57-9149/2010.

Как следует из материалов дела, заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества было получено уполномоченным органом 20.02.2014 (т. 1, л.д. 14).

Стоимость имущества должна быть определена на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемого имущества, то есть на 20.02.2014. Однако, судом первой инстанции на основании экспертного заключения N 29/О-14 определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 1 550 847 руб. 40 коп. по состоянию на 21.04.2014, но не на дату подачи заявки о выкупе арендуемого имущества 20.02.2014.

Согласно экспертному заключению индивидуального предпринимателя Лузина Андрея Степановича, полученному в рамках проведенной по делу дополнительной экспертизы, рыночная стоимость выкупаемого имущества: нежилого помещения общей площадью 89,5 кв.м., цокольный этаж, по адресу: г.Березники, ул. Мира, д.110, по состоянию на 20.02.2014 составляет 1 580 508 руб. без НДС.

Дополнительная судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями ст. 82, 86, 87 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные п. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения. Заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая изложенное, условие договора о выкупной цене определено апелляционным судом в размере 1 580 508 руб. без учета НДС.

Исходя из того, что отчет N 1752/Н от 06.05.2014, предоставленный ответчиком и подготовленный ООО "Экспресс-оценка" по стоянию на 21.04.2014, а не на момент подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемого имущества, не может быть положен в основу определения величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, вопрос о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого помещения общей площадью 89,5 кв.м., цокольный этаж, по адресу: г.Березники, ул. Мира, д. 110 в размере 2 219 600 рублей (без учета НДС), указанной в Приказе Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Березники от 12.05.2014 N 489-п, проекте договора купли-продажи объекта муниципальной собственности N /14-159 и отчете об оценке N 1752/Н от 06.05.2014, выполненного ООО "Экспресс-оценка", правового значения не имеет, поскольку к восстановлению нарушенного права не приведет.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении N 2419/11 от 27.07.2011, поскольку рыночная стоимость имущества по смыслу норм Федерального закона N 159-ФЗ является обязательной для публичного собственника имущества, при формировании им цены продажи приватизируемого имущества оценщик согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма N 92 должен быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.

Таким образом, учитывая, что в данном случае требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки с привлечением оценщика в качестве соответчика сопряжены с требованиями об установлении цены договора купли-продажи, а само привлечение оценщика в качестве соответчика обусловлено вышеуказанной правовой позицией, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в отношении Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Березники.

С учетом изложенного решение суда от 03.03.2015 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 статьи 270 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03 марта 2015 года по делу N А50-11620/2014 отменить.

Иск удовлетворить частично в отношении Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Березники.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Березники заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 89,5 кв. м в доме 110 по ул. Мира города Березники с индивидуальным предпринимателем Беспаловым А.А. по цене 1 580 508 (один миллион пятьсот восемьдесят тысяч пятьсот восемь) руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.В.Макаров

Судьи

В.Ю.Дюкин Г.Л.Панькова