Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2015 г. N 20АП-5655/15

г. Тула

1 октября 2015 г.

Дело N А68-13480/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.10.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Рыжовой Е.В. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "ДНД" (г. Алексин Тульской области, ОГРН 1027103672342, ИНН 7111013590) - Дубовицкого Д.В. (протокол от 30.05.2013), от ответчика - администрации муниципального образования город Алексин (г. Алексин Тульской области, ОГРН 1147154070634, ИНН 7111019673) - Иванова С.В. (доверенность от 16.06.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Алексин на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.07.2015 по делу N А68-13480/2014 (судья Литвинов А.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ДНД" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования Алексинский район о возмещении стоимости неотделимых улучшений в размере 1 304 278 рублей 46 копеек (т. 1, л. д. 5).

Определением суда от 30.04.2015 (т. 3, л. д. 8), принятым на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена администрации муниципального образования Алексинский район на правопреемника - администрацию муниципального образования город Алексин (далее - администрация).

Решением суда от 28.07.2015 (т. 3, л. д. 162) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован согласованием сторонами вопроса о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды и неправомерностью, ввиду этого, уклонения администрации от оплаты их стоимости.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с выводом суда о согласовании обществом с администрацией вопроса проведения перепланировки. Отмечает, что председатель комитета имущественных и земельных отношений не имеет полномочий на согласование неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В возражениях общество просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих осуществление перепланировки помещений с согласия ответчика (постановления главы администрации МО г. Алексин Алексинского района от 05.02.2009 N 31 и от 21.02.2012 N 73).

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее.

В судебном заседании 30.09.2015, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 10 час 30 мин 01.10.2015.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 01.01.2009 между обществом (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключены договоры аренды недвижимого имущества N 155 и N 160, по условиям которых арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения, общей площадью 73,4 кв. метров и общей площадью 224 кв. метров (в том числе подвальное помещение - 51,8 кв. метров), расположенные по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Энгельса, д. 28, на срок с 01.01.2009 года по 30.12.2018.

По актам приема-передачи от 01.01.2009 помещения переданы в аренду (т. 1, л. д. 19, 25).

Пунктами 2.3 договоров арендатору предоставлено право с письменного разрешения арендодателя, по проекту, согласованному с комитетом по градостроительству и архитектуре, производить улучшения имущества.

В пунктах 2.4 договоров установлено, что арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, а также его капитальный ремонт без письменного разрешения арендодателя и согласования с комитетом по градостроительству и архитектуре, а также при необходимости с другими инспектирующими организациями.

Согласно пунктам 5.2 договоров стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств, подлежит возмещению после прекращения действия договора при наличии письменного согласия арендодателя.

В период действия договоров аренды арендатором, с согласия администрации и в соответствии с согласованным проектом, произведена перепланировка помещений (т. 1, л. д. 28).

Результаты перепланировки утверждены актом приемочной комиссии, в состав которой входил председатель комитета имущественных и земельных отношений муниципального образования Алексинский район. В акте указано, что переустройство и перепланировка осуществлялась истцом самостоятельно, общая стоимость ремонтно-строительных работ составляет 1 462 204 рублей, стоимость ремонта помещений, согласно локальной смете N 1 составляет 1 304 278 рублей 46 копеек (т. 1, л. д. 34).

В период 2009-2012 годов между сторонами велась переписка по вопросу возмещения стоимости неотделимых улучшений, возникших в связи с перепланировкой (письма от 31.03.2009 N 07, от 08.04.2009 N 1299, от 09.03.2010 N 04, от 06.05.2010 N 1934, от 20.05.2010, от 17.06.2010 (т. 3, л. д. 25-27).

Впоследствии по договору купли-продажи от 28.01.2013 N 7, заключенному сторонами в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и на основании постановлений администрации от 27.12.2012 N 2677 и N 2678 (представлены в апелляционный суд), ранее находящиеся у общества в аренде помещения отчуждены в собственность истца (т. 1, л. д. 36).

Право собственности общества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.03.2013 (т. 1, л. д. 40).

Выкупная стоимость помещений определена на основании отчетов о рыночной стоимости по состоянию на 26.11.2012 (т. 3, л. д. 51, 92). Согласно отчетам рыночная стоимость помещений определялась с учетом изменения назначения использования помещений и составила для помещения площадью 73,4 кв. метра - 1 338 082 рубля; для помещения площадью 224 кв. метра (в том числе подвал - 51,8 кв. метров) - 3 902 080 рублей. Общая выкупная цена - 5 240 162 рубля.

Договор купли-продажи подписан обществом без разногласий, в том числе по цене выкупа.

21.11.2014 истец обратился к администрации с письмом N 20, в котором просил возместить или зачесть в выкупную стоимость неотделимые улучшения имущества, произведенные обществом в размере сметной стоимости работ по ремонту - 1 304 278 рублей 46 копеек (т. 1, л. д. 41).

В ответе от 02.12.2014 N 6602 (т. 1, л. д. 42) администрация сообщила, что для решения вопроса возмещения или зачета стоимости неотделимых улучшений истцу необходимо представить сметы и акты выполненных работ, согласованные с арендодателем.

Считая, что администрация уклоняется от возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в период действия договоров аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, первая инстанция пришла к выводу о согласовании сторонами вопроса возмещения стоимости неотделимых улучшений в размере расходов, понесенных обществом на перепланировку.

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя (пункт 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

Материалами дела подтверждено, что в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенном положениями Закона N 159-ФЗ, стороны договор купли-продажи и согласовали все его условия, в том числе по цене выкупа. При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем не заявлена; цена имущества определена сторонами сделки для помещения площадью 73,4 кв. метра - в 1 338 082 рубля; для помещения площадью 224 кв. метра (в том числе подвал - 51,8 кв. метров) - в 3 902 080 рублей. Общая выкупная цена - 5 240 162 рубля (отчеты независимого оценщика по состоянию на 26.11.2012 (т. 3, л. д. 51, 92)).

Заявленные обществом требования, по существу направлены на изменение согласованных по обоюдному волеизъявлению условий договора купли-продажи.

Между тем согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В настоящем случае обществом не приведено оснований для одностороннего изменения условий договора, требование о внесении изменений в договор не заявлено. Основанием этого требования являются иные обстоятельства.

С учетом вышеизложенных норм законодательства, определяющих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, предъявленные истцом требования оцениваются апелляционной инстанцией как направленные на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий выкупной цены (определение Верховного суда Российской Федерации от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.07.2014 N ВАС-8271/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-5577, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.12.2014 N Ф10-3356/2013).

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить и то, что обществом не доказана реальная стоимость неотделимых улучшений, поскольку предъявленная им ко взысканию сумма представляет собой расходы, понесенные на ремонт помещений в 2009-2012 годах. Размер указанных расходов отражен в акте приемочной комиссии от 17.02.2012 (т. 1, л. д. 35).

Между тем согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, стоимость неотделимых улучшений должна определяться на ту же дату, что и стоимость имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Таким образом, решение суда подлежит отмене и по причине недоказанности обществом стоимости неотделимых улучшений.

Поскольку при принятии судебного акта судом неправильно применены нормы материального права, решение подлежит отмене, а исковые требования - оставлению без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку при подаче иска обществу предоставлялась отсрочка уплаты госпошлины (т. 1, л. д. 1), последняя подлежит взысканию в доход федерального бюджета на основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Госпошлина по апелляционной жалобе не взыскивается, поскольку она подана лицом, освобожденным от ее уплаты (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 28.07.2015 по делу N А68-13480/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ДНД" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДНД" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 26 042 рублей 78 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.В. Рыжова Ю.А. Волкова