Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2015 г. N 09АП-38286/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2016 г. N Ф05-17805/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

09 октября 2015 г.

Дело N А40-153076/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05.10.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 09.10.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Сумароковой Т.Я.,

судей: Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ДГИ г. Москвы и Правительство г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "16" июля 2015 г. по делу N А40-153076/14, принятое судьей В.В. Дудкиным, по иску ООО "ПЛОТЕКС" (ОГРН 1037700241370) к ДГИ г. Москвы,

третье лицо - Правительство Москвы, о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании:

от истца: Военчер Д.А. по дов. от 29.07.2015;

от ответчика: Клоков Е.В. по дов. от 28.01.2015

от третьего лица: Клоков Е.В. по дов. от 04.02.2015;

ООО "ПЛОТЕКС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы (далее - ответчик) о признании недействительной сделку по досрочному расторжению в одностороннем порядке договора аренды N М-09-027311 от 31.08.2004 г., заключающуюся в направлении ДГИ г. Москвы уведомлений N ДГИ-И-9570/14 от 19.05.2014 г., N ДГИ-И-13198/14 от 08.07.2014 г. в адрес ООО "ПЛОТЕКС".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.07.2015 года требование истца удовлетворено. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеет место быть отсутствие обстоятельств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, что не предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик и Правительство Москвы в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Третье лицо Управление Росреестра по г. Москве в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 31.08.2004 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договора N М-03-9-027311 долгосрочной аренды земельного участка площадью 1693 кв.м. по адресу: г. Москва, Петровско-Разумовский пр-д, вл. 24, корп.17 кадастровый номер 77:09:0004011:90, сроком до 01.09.2053 г., предоставленного истцу с целью проектирования, строительства и последующей эксплуатации административного здания.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.10.2004 г. за номером 77-07/05-12/2004-825. Уведомлением N ДГИ-И-9570/14 от 19.05.2014 г. ответчик уведомил истца о расторжении договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" в связи с существенным нарушением истцом условий договора.

Истец направил ответчику возражения с указанием на доказательства исполнения договора, однако, ответчик уведомлением N ДГИ-И-13198/14 от 08.07.2014 г. подтвердил решение о расторжении договора.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Договор аренды земельного участка от 19.11.2004 N 240-2004/Ю заключен сроком на 49 лет.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 10.2. распоряжения Правительства г. Москвы от 17.10.2003 г. N 1858-РП об изъятии у истца земельного участка площадью 0,1 га по адресу: Петровско-Разумовская аллея, вл.5 с предоставлением компенсационного земельного участка взамен изымаемого и распоряжением Префекта САО г. Москвы от 16.08.2004 г. N 6625 истцу в порядке компенсации за изъятие другого земельного участка предоставлены земельные участки во вл. 17, корп.17 по Петровско-Разумовскому проезду площадью 0,1693 га - сроком на 49 лет для проектирования строительства и последующей эксплуатации административного здания и сроком до 05.07.2009 г. для благоустройства прилегающей территории.

На основании распоряжения Префекта САО г. Москвы между истцом и ответчиком заключены спорный договор аренды N М-09-027311 от 31.08.2004 г., и договор аренды смежного земельного участка от 02.09.2004 г. N М-09-511791 в отношении земельного участка площадью 643 кв.м.

28.04.2009 г. распоряжением Правительства Москвы N 791-РП утвержден акт разрешенного использования обоих земельных участков N А-3882/02 от 09.06.2007 г. с целью строительства ООО "ПЛОТЕКС" административного здания с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Петровско-Разумовский пр-д, вл. 24, корп.17.

В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

28.12.2009 г. истцом получено положительное заключение Мосгосэкпертизы N 77-1-4-1131-09 на проектную документацию строительства указанного административного здания с использованием обоих земельных участков.

01.02.2010 г. истцом получено разрешение Комитета государственного строительного надзора г. Москвы N RU77187000-004503 на строительство административного здания с подземной автостоянкой, со сроком действия до 01.03.2013 г.

Кроме того, на основании разрешения на строительство получены ордера на производство работ. Согласно имеющейся в деле первичной и иной документации истцом была разработана и согласована в установленном порядке вся необходимая исходно-разрешительная, а также проектная документация на строительство административного здания.

Общая стоимость проектных работ составила 52 669 293 руб. 13 коп. получены технические условия на подключение административного здания к городским инженерным сетям, выполнены строительные работы подготовительного этапа строительства.

Однако, реализация инвестиционного проекта по строительству истцом административного здания на земельном участке по адресу: г. Москва, Петровско-Разумовский пр-д, вл.24, корп.17 была прекращена 21.04.2011 г. решением ГЗК N 20 с расторжением договоров аренды, со ссылкой на протесты жителей против строительства.

Распоряжением Правительства Москвы от 25.10.2011 г. N 820-РП "О прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу г. Москва, Петровско-Разумовский пр-д, вл.24, корп.17" подтверждено прекращение реализации инвестиционного проекта по строительству истцом административного здания, а также признано утратившим силу распоряжение Правительства Москвы от 28.04.2009 г. N791-РП "Об утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства административного здания по адресу г. Москва, Петровско-Разумовский пр-д, вл.24, корп.17".

Письмом N 09-3-327/12-(1)-1 от 20.03.2012 г. Мосгосстройнадзор приостановил на неопределенный срок действие разрешения на строительство N RU77187000-004503 со ссылкой на решение ГЗК N 20 и распоряжение Правительства Москвы от 25.10.2011 г. N 820-РП.

Таким образом, с 25.05.2011 г. истец лишен возможности продолжать работы по строительству, при том, что разрешение на строительство N RU77187000-004503 было выдано со сроком до 01.03.2013 г.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств следует, что отсутствуют обстоятельств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, что не предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2015 г. по делу N А40-127457/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Н. Барановская Е.Е. Кузнецова