Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 г. N 11АП-12691/15

г. Самара

13 октября 2015 г.

Дело N А65-8517/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 октября 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 июля 2015 года, принятое по делу N А65-8517/2015 (судья Андреев К.П.),

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания ПиК", г. Набережные Челны, (ОГРН 1041616027408, ИНН 1650121396),

о взыскании 2 181 841 руб. 77 коп. задолженности, 129 449 руб. 38 коп. пени,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания ПиК", г. Набережные Челны, о взыскании 2 181 841,77 руб. задолженности, 129 449,38 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.07.2015 иск удовлетворен частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания ПиК", г. Набережные Челны, в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, взыскано 13 577,45 руб. неустойки.

В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "Торговая компания ПиК" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 369-А, по условиям которого арендатору в аренду были переданы нежилые помещения 1 этажа N N 15-23, 37-61, 69, 91, антресоли 21-29, 29а, назначение: нежилое, общей площадью 1 229 кв.м., расположенные по адресу г. Казань, ул. Декабристов, д.85.

Вышеуказанный объект был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2008 г.

Срок договора аренды был установлен сторонами до 31.12.2018 г. (п.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2011 г.).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 07.05.2008 в ЕГРП внесена соответствующая запись.

В соответствии с п.2.1 договора размер арендной платы составляет 400 000 рублей в месяц, в том числе НДС (18%) - 61 016,95 рублей.

Согласно п.2.2 договора арендатор вносит ежемесячную арендную плату, в порядке предоплаты не позднее пятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.5 договора начиная со следующего года (12 месяцев), с даты заключения договора, арендодатель вправе один раз в год в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы, установленной в пункте 2.1 настоящего договора, путем направления арендатору соответствующего уведомления, при этом размер арендной платы повышается исходя из повышения арендной ставки за один квадратный метр но не более 20% от ставки предшествующей повышению. Новый размер арендной платы устанавливается с даты указанной в указанной в уведомлении о повышении арендной платы.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.05.2008 к договору аренды нежилого помещения N 369-А от 01.04.2008 пункт 2.1.2 изложен в следующей редакции: "С 01 мая 2008 года размер ежемесячной арендной платы не является фиксированным, состоит из двух составляющих постоянной и переменной, при этом рассчитывается по следующей формуле "Арендная плата = ("Постоянная составляющая" + "Переменная составляющая"). Размер постоянной составляющей составляет - 400 000,0 рублей в месяц, в том числе НДС (18%)- 61 016,95 рублей; размер переменной составляющей эквивалентен стоимости понесенных Арендодателем затрат, с учетом НДС, по фактически потребленной Арендатором электроэнергии в арендуемом объекте, увеличенной на 13% процентов, в том числе НДС (18%).

Дополнительным соглашением от 01.02.2011 о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N 369-А от 01.04.2008, пункт 2.5 договора изложен в следующей редакции: арендодатель вправе один раз в год в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы, установленной в пункте 2.1 настоящего договора, путем направления арендатору соответствующего уведомления, при этом размер арендной платы изменяется не более чем на 10% от ставки предшествующей изменению. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, но не чаще одного раза в год.

Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 14.12.2011 г. серия 16-АК N 520202, вышеуказанные нежилые помещения, находящиеся по договору аренды у ООО "Торговая компания ПиК", приняты в муниципальную собственность г.Казани на основании мирового соглашения от 27.10.2011, утвержденного в рамках дела N А65-16361/2010.

Письмом от 02.09.2014 N 16047/кзио-исх МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" уведомил об изменении размера арендной платы с 05.10.2014, которая с учетом Положения о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Казани, утвержденной решениями Казанской городской Думы от 23.12.2009 N8-45 и от 17.06.2011 N9-6 составила 1 107 961 руб. включая НДС в размере 169 011 руб.

19.12.2014 между МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (продавец) и ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений N 262, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилые помещения расположенные по адресу: г.Казань, Декабристов д.85, общей площадью 1339,5 кв.м., 1 этажа N N 117-162 площадью 1236 кв.м., антресоль - помещения N N 68-82, площадью 103,5 кв.м., совокупности которых присвоен N 1006.

Пунктом 4.5 договора купли-продажи установлено, что если продаваемый объект является предметом договора аренды, то права продавца, как арендодателя, прекращаются в случае, если покупатель является третьим лицом (не арендатором), продавец получает арендную плату до момента регистрации перехода права собственности на объект за покупателем.

На основании договора купли-продажи нежилых помещений от 19.12.2014 N 262 за ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" зарегистрировано право собственности на спорные помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АН 550008 от 06.02.2015.

Отсутствие ответчиком оплаты за период с 01.11.2014 по 06.02.2015 послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

По своей правовой природе договор аренды помещения заключенный между сторонами относится к договору аренды, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

Таким образом, из вышеприведенных норм права следует, что арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства, в частности, арендодатель обязан предоставить объект найма в надлежащем состоянии (статья 606 и пункт 1 статьи 611 Кодекса), арендатор - принять имущество и своевременно вносить плату за пользование этим объектом (пункт 1 статьи 614 Кодекса). Надлежащая реализация принятого обязательства гарантируется запретом на односторонний отказ от его исполнения (статья 310 Кодекса); реализация обязательства может обеспечиваться, в частности, договорной неустойкой (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении спорного договора аренды имущества стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан без разногласий, имущество передано в аренду по акту 01.04.2008.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил суду доказательств наличия у ответчика задолженности за спорный период.

Согласно расчету истца ежемесячная арендная плата с 05.10.2014 составляет 938 950 руб. при этом размер арендной платы до 05.10.2014 г. составлял 338 983,05 руб.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.614 ГК РФ).

Согласно п.2.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2011) арендодатель вправе один раз в год в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы, установленной в пункте 2.1 настоящего договора, путем направления арендатору соответствующего уведомления, при этом размер арендной платы изменяется не более чем на 10% от ставки предшествующей изменению.

В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, на истца, как нового собственника переданных в аренду помещений в полной мере распространяются все условия договора аренды, в том числе предусмотренные п.2.5 договора.

Переход к публично-правовому образованию права собственности на недвижимое имущество, находившееся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, с 05.10.2014 согласно уведомлению истца размер ежемесячной арендной платы с учетом положений п.2.5 договора аренды не мог составлять более 378 983,05 руб.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил отсутствие по состоянию на 06.02.2015 задолженности по арендной плате. При этом судом учтено, что размер арендной платы за октябрь 2015 г. в соответствии с п.2.5 договора аренды составляет 373 821,76 руб. При отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска в указанной части.

Истцом заявлено также требование о взыскании неустойки в размере 129 449 руб. 38 коп. за период с 11.12.2014 по 06.02.2015.

Согласно п.2.4 договора в случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы, Арендодатель имеет право на сумму задолженности начислить пени, в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Вместе с тем, несмотря на отсутствие задолженности за спорный период, арбитражным судом установлено несвоевременное внесение оплаты за аренду помещения за ноябрь, декабрь 2014 г. и январь 2015 г.

Поскольку факт нарушения ответчиком сроков оплаты подтвержден материалами дела, с учетом положений статей 307, 309, 310, 329, 330, 331, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.4. договора суд первой инстанции, установив период просрочки исполнения обязательства и проверив представленный истцом расчет неустойки, частично удовлетворил исковые требования в указанной части, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку в размере 13 577,45 руб.

Суд не нашел правовых оснований для уменьшения договорной неустойки, что соответствует обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000 г., пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 г. "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 г. "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. N 11680/10, которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 июля 2015 года, принятое по делу N А65-8517/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко