Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2015 г. N 08АП-10241/15

город Омск

14 октября 2015 г.

Дело N А46-1386/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Веревкина А.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Лепёхиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10241/2015) индивидуального предпринимателя Швецова Олега Владимировича на решение Арбитражного суда Омской области от 14 июля 2015 года по делу N А46-1386/2015 (судья Целько Т.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮК Ворлд" (ОГРН 1135543029302, ИНН 5503243785) к индивидуальному предпринимателю Швецову Олегу Владимировичу (ОГРНИП 304550133400295, ИНН 550200824508) о взыскании 1 160 457 руб. 58 коп.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Швецова Олега Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "ЮК Ворлд" о взыскании 1 258 740 руб.

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Швецова Олега Владимировича - представитель Александров И.Е. по доверенности N 55АА1214347 от 21.05.2015 сроком действия 3 года; представитель Клешков А.А. по доверенности N 55АА1214549 от 11.06.2015 сроком действия 3 года;

от общества с ограниченной ответственностью "ЮК Ворлд" - представитель Ищенко М.А. по доверенности N 1 от 02.03.2015 сроком действия 1 год; представитель Сливенко М.А. по доверенности N 2 от 13.06.2015 сроком действия 1 год; генеральный директор Лосев С.В. по паспорту;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЮК Ворлд" (далее - ООО "ЮК Ворлд") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Швецову Олегу Владимировичу (далее - ИП Швецов О.В.) о взыскании 1 160 457 руб. 58 коп. неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами до 127 982 руб. 59 коп. (с учетом заявления об увеличении исковых требований, л.д. 122 т.1).

Протокольным определением Арбитражного суда Омской области от 14.04.2015 по делу N А46-1386/2015 к производству принято встречное исковое заявление ИП Шевцова О.В. к ООО "ЮК Ворлд" о взыскании платы за пользование нежилыми помещениями за период с 01.01.2014 по 28.02.2014 (л.д. 94096 т.1).

Решением Арбитражного суда Омской области от 14 июля 2015 года по делу N А46-1386/2015 с ИП Швецова О.В. в пользу ООО "ЮК Ворлд" взыскано 1 288 440 руб. 17 коп., в том числе 1 160 457 руб. 58 коп. - неосновательное обогащение, 127 982 руб. 59 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, а также 24 604 руб. 58 коп. расходов по уплате государственной пошлины. С ИП Швецова О.В. в доход федерального бюджета взыскано 1 279 руб. 82 коп. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска ИП Швецова О.В. отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ИП Швецов О.В. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что основные договоры сторонами не заключены по причине уклонения арендатора от заключения договоров аренды. Несмотря на то, что арендодатель обращался к ООО "ЮК Ворлд" с письмами о необходимости заключить основные договоры аренды, арендатор проигнорировал указанные обращения и продолжал находиться в спорных помещениях до 28.02.2014. то есть фактически пользовался помещениями без заключения договора аренды. Отмечает, что суд первой инстанции не дал оценки пунктам 2.3.1 и 3.4 договоров о судьбе произведенных арендатором улучшениях имущества. Полагает, что произведенные арендатором СМР не повлияли на увеличение рыночной стоимости помещений, поскольку не позволили арендодателю после возврата помещений арендатором осуществлять их дальнейшее коммерческое использование. Считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие определить насколько увеличилась продажная цена здания в результате выполнения в нём СМР. Отмечает, что приведение помещений в состояние, позволяющее их коммерческое использование по целевому назначению, являлось обязанностью арендатора. Фактическое использование арендатором помещений при отсутствии надлежаще заключенного и зарегистрированного договора аренды позволяет арендодателю начислять арендную плату за период пользования.

ООО "ЮК Ворлд" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда представитель ИП Швецова О.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "ЮК Ворлд" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно.

16.09.2013 стороны заключили предварительный договор аренды нежилого помещения, предметом которого определили обязательства сторон заключить в будущем договор аренды нежилых помещений общей площадью 305,2 кв.м., расположенных на 2 этаже в строящемся здании по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 43, корпус 1, литера А, и отмеченных на поэтажных планах здания, на условиях, установленных настоящим договором и в соответствии с его формой, согласованной в приложении N 1 к договору; общая площадь помещений состоит из площади размещения кафе - 256,9 кв.м., площади санузла - 2,3 кв.м., площади лестничной клетки - 10,1 кв.м. и площади террасы - 35,9 кв.м. Помещения к моменту подписания основного договора должны удовлетворять следующим основным характеристикам: быть нежилыми, пригодными для цели использования, установленной в п. 1.7 настоящего договора, а также быть обеспеченными всеми необходимыми коммунальными ресурсами (услугами) (электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация) и тепловая энергия).

В пункте 1.2 предварительного договора указано, что за пользование помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в виде двух составляющих: переменной и постоянной. Постоянная составляющая арендной платы за использование помещений, указанных в пункте 1.1 договора, составляет 1 000 руб. за 1 кв.м. в месяц, оплата постоянной составляющей арендной платы производится ежемесячно не позднее 1 часта оплачиваемого месяца.

В соответствии с пункта 1.3 предварительного договора переменная составляющая арендной платы - это часть арендной платы, уплачиваемая арендатором арендодателю, исходя из стоимости предоставленных арендатору коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация и иные коммунальные услуги) в помещениях, переменная составляющая арендной платы определяется ежемесячно на основании действующих в г. Омске тарифов поставщиков соответствующих коммунальных услуг, увеличенной на коэффициент 6,38%.

Согласно пункту 1.4 предварительного договора стороны обязались подписать основной договор в течение 5 рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещения, но в любом случае не позднее 01.12.2013.

Помещения подлежали использованию арендатором для осуществления предпринимательской деятельности в сфере общественного питания в розничной продажи алкогольной продукции (пункт 1.7 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 2.1.2 предварительного договора арендодатель обязался передать арендатору помещения по акту для осуществления в них строительно-монтажных и отделочных работ; состояние строительной готовности помещений при передаче их арендатору для производства в них строительно-монтажных работ - возведены перекрытия, установлены система отопления с современными радиаторами, установлены окна, установлены двери, установлены силовой электрический щит с подведённой электроэнергией и счётчиками потребления электроэнергии, подведены стояки водопровода, канализации бытовой и технической, установлены системы охранной и пожарной сигнализации, обеспечены выходы для вентиляции.

Согласно 3.1 предварительного договора арендатор в течение 5 рабочих дней после подписания настоящего предварительного договора выплачивает арендодателю авансовый платёж в сумме, равной постоянной составляющей арендной платы за 1 месяц аренды. Указанный авансовый платёж является средством обеспечения исполнения обязательств сторон по договору.

В силу пункта 3.2 предварительного договора сумма авансового платежа засчитывается в счёт оплаты арендного платежа за первый месяц владения и пользования помещениями по заключённому основному договору.

В пункте 3.3 предварительного договора стороны включили условие о том, что на период проведения в помещении строительно-монтажных работ арендная плата не взимается, при этом периодом проведения ремонтных и отделочных работ является период со дня приёма помещения до 01.12.2013; если арендатор начинает коммерческое использование помещения ранее, чем до 01.12.2013, арендная плата начисляется с первого дня коммерческого использования помещений.

В соответствии с пунктом 3.5 предварительного договора если арендодатель не исполняет обязанность, предусмотренную пунктом 2.1.7 настоящего договора (арендодатель обязан обеспечить ввод в эксплуатацию здания, в котором находятся помещения, до 20.11.2013), до 20.11.2013 арендная плата не взимается до дня её исполнения.

Арендная плата начинает начисляться со дня начала арендатором коммерческого использования помещений (пункт 3.6 предварительного договора).

16.09.2013 стороны подписали аналогичный предварительный договор аренды нежилых помещений общей площадью 294,7 кв.м., расположенных на 1 этаже в строящемся здании по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 43, корпус 1, литера А.

Помещения переданы истцу иску по актам приёма-передачи помещения от 25.09.2013.

По платёжному поручению N 11 от 16.09.2013 истец перечислил ответчику 324 170 руб. по договору аренды помещения, находящего на 1 этаже здания по адресу: г. Омск, ул. К. Маркса, д. 43, корп. 1, литера А, по платёжному поручению N 12 от 16.09.2013 - 305 200 руб. по договору аренды помещения на 2 этаже указанного здания.

Основные договоры аренды сторонами не заключены, по актам приёма-передачи от 28.02.2014 помещения возвращены обществом индивидуальному предпринимателю Шевцову О.В., впоследствии спорные помещения отчуждены ИП Шевцовым О.В. третьему лицу.

Ссылаясь на указанные обстоятельства ООО "ЮК Ворлд" обратилось в суд с требованиями о возврате 629 370 руб. уплаченных авансовых платежей, 531 087 руб. 58 коп. стоимости строительно-монтажных работ, выполненных в спорных помещениях, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Во встречном иске ИП Шевцов О.В. просит взыскать с Общества 1 258 740 руб. арендной платы за фактическое использование помещений обществом с 01.12.2013 по 28.02.2014.

Соглашаясь с изложенными в решении выводами, суд апелляционной инстанции считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В соответствии с пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 4 названой статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Такой срок установлен в предварительных договорах, заключенных сторонами - не позднее 01.12.2013.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В установленный срок основные договоры не заключены, ни одна из сторон не воспользовалась правом требовать заключения договоров в судебном порядке (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Следовательно, обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

Судом установлено, что истец счет уплаты арендных платежей перечислил ответчику денежные средства в сумме 629 370 руб. Поскольку основные договоры не заключены, обязательства по предварительным договорам прекратились, не имеется оснований для их удержания ответчиком, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Оснований для утверждения о наличии у ответчика по встречному иску оплатить фактическое пользование помещениями в размере арендной платы, установленной при подписании предварительных договоров, судом также не усматривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (ч. 2 ст. 611 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Из смысла приведённых норм, а также разъяснений, данных в пунктах 8, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

В пунктах 1.6 основных договоров аренды нежилых помещений, являющихся приложениями к предварительным договорам, указано, что помещения будут использоваться арендатором для осуществления предпринимательской деятельности в сфере общественного питания с розничной продажей алкогольной продукции.

Следовательно, именно пользование помещениями, пригодными для осуществления указанной цели, подлежит оплате по ставкам арендной платы, согласованным сторонами.

Акты приёма-передачи помещений от 25.09.2013, пункты 2.1.2 предварительных договоров, в которых указано, что спорные помещения подлежат передаче для осуществления строительно-монтажных работ, содержание пунктов 3.6 предварительных договоров, где указано, что днём коммерческого использования считается день, в течение которого осуществлена первая кассовая операция по обслуживанию гостя предприятия, акты осмотра помещений от 14.02.2014 (в которых указано, что в помещении находится строительный мусор, бетономешалка) свидетельствуют о том, что по назначению имущество использоваться обществом не могло.

В соответствии с абзацем 2 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Поэтому в силу приведённых правовых норм и с учётом достигнутых сторонами договорённостей (в пунктах 3.2 предварительных договоров - о том, что сумма авансового платежа засчитывается в счёт оплаты арендного платежа за первый месяц владения и пользования помещениями по заключённому основному договора, в пунктах 3.3 предварительных договоров - о том, что на период проведения в помещении строительно-монтажных работ арендная плата не взимается, в пунктах 3.6 предварительных договоров, в соответствии с которыми арендная плата начинает начисляться со дня начала арендатором коммерческого использования помещений) суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что оснований для уплаты обществом арендных платежей за период до даты возврата помещений индивидуальному предпринимателю (28.02.2014) не имелось.

Обоснования иной стоимости пользования помещениями, не связанной с использованием в тех целях, которые стороны имели в виду при заключении предварительных договоров, и которые изложены в текстах основных договоров, истцом по встречному иску не приведено.

Стоимость выполненных обществом в помещениях строительно-монтажных работ составила по расчётам истца 531 087 руб. 58 коп. Расчёты подтверждены отчётом экспертного бюро.

Оснований для применения статьи 623 ГК РФ, о чём заявлено ответчиком, при разрешении настоящего спора не имеется в связи с незаключением сторонами спора основных договоров. В любом случае, как правильно указал суд, проведение работ было согласовано ответчиком (пункт 2.1.2 предварительных договоров).

В настоящем случае в связи с прекращением предварительных договоров и не заключением основных, ответчик получил результат выполненных истцом работ. Результат работ не может быть возвращен истцу в натуре.

Указание ответчика на то, что результаты работ не могут иметь потребительскую ценность, поскольку выполнены некачественно, суд отклоняет. Правом требования демонтажа работ ответчик не воспользовался. Равно как и не заявил о необходимости приведения помещения в первоначальное состояние в связи с некачественным проведением работ при принятии помещений по актам приема передачи от 28.02.2014.

Более того, как следует из подписанных ответчиком и покупателем имущества актов от 06.03.2014 (л.д. 108, 112 т.2), у последнего также не имелось претензий к качественным характеристикам помещений.

Доказательств того, что стоимость выполненных работ завышена, ответчик не представил (статья 65 АПК РФ), равно как и того, что выполненные работы нельзя считать улучшениями имущества.

При таких обстоятельствах, с учётом того, что спорные нежилые помещения возвращены ответчику вместе с результатами работ, выполненных обществом, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что неосновательным обогащением индивидуального предпринимателя является и стоимость строительно-монтажных работы, выполненных обществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку сумма 1 160 457 руб. 58 коп. является неосновательным обогащением индивидуального предпринимателя, а также то, что предварительные договоры обязанностей, помимо обязанности заключить основные договоры, не порождают, требование о взыскании процентов заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

По изложенным выше основаниям требования ИП Швецова О.В. о взыскании арендной платы за период до даты возврата помещений обществом (по 28.02.2014) судом первой инстанции обоснованно оставлены без удовлетворения.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание вышеизложенное и в отсутствии иных доводов, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

При таких обстоятельствах, судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 14 июля 2015 года по делу N А46-1386/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин Т.А. Зиновьева