Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 г. N 16АП-3270/15

г. Ессентуки

27 октября 2015 г.

Дело N А61-696/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Игра" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 15.06.2015 по делу N А61-696/2015 (судья Климатов Г.В.)

по иску заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН 1021500576426, ИНН 1502008943) и обществу с ограниченной ответственностью "Игра" (ОГРН 1021500575249, ИНН 1501014430), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Министерства финансов Республики Северная Осетия-Алания, Управления Федеральной службы, государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Северная Осетия-Алания, о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности,

в отсутствие надлежаще извещенных участвующих в деле лиц,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Республики Северная Осетия - Алания (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее - Мингосимущество) и обществу с ограниченной ответственностью "Игра" (далее - ООО "Игра", общество) о признании недействительным договора купли-продажи государственного имущества от 21.12.2012, заключенного между ответчиками, и о применении последствий его недействительности в виде обязания ООО "Игра" возвратить Мингосимуществу нежилые помещения литер А, А2 общей площадью 291,6 кв. м., литер Б1, Б - первый этаж, Б1- второй этаж, Б - второй этаж, Б - подвал, общей площадью 718,7 кв. м., расположенные по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Мира, 53.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Республики Северная Осетия-Алания (далее - Минфин) и Управление Федеральной службы, государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 15.06.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Признавая договор купли-продажи от 21.12.2012 недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения данной сделки у ООО "Игра" имелась задолженность по арендной плате, что в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) делает невозможным реализовать преимущественное право на покупку спорного имущества.

Не согласившись с решением суда, ООО "Игра" обратилось с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указано, что вывод суда о недействительности сделок по зачету стоимости ремонта в счет уплаты арендных платежей является необоснованным, поскольку судом не было учтено, что такое право принадлежит арендодателю - Мингосимуществу на основании ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а возможность самого зачета такого рода не запрещена ст. 411 ГК РФ. Следовательно, на момент совершения оспариваемой сделки у общества отсутствовала задолженность по арендным платежам.

Согласно представленному отзыву Прокурор считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 08.09.2015 на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. При таких обстоятельствах суд в порядке ст. 156 АПК РФ рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда от 15.06.2015 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.11.2001 между государственным комитетом Республики Северная Осетия-Алания по управлению государственным имуществом, являющимся правопредшественником Мингосимущества (арендодатель), и ООО "Игра" (арендатор) заключен договор N 41р/01 о передаче в аренду недвижимого имущества - Литер А, А2 общей площадью 286, 4 кв. м, Литер Б, Б1 общей площадью 611,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира,53, со сроком действия на 15 лет - с 01.11.2001 до 01.11.2016. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре от 08.02.2002 N15-01/09-05/2002-102.

В соответствии с передаточным актом от 28.11.2011 Комитет передал обществу спорные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 53, общей площадью 898,1 кв. м.

Размер арендной платы установлен в разделе 4 договора аренды и составляет 1660,5 у.е. ежемесячно (из которых 1387,7 у.е. сумма аренды, которая должна перечисляться на счет Мингосимущества, а 276,8 у.е. - сумма НДС, которая должна перечисляться на р/с Управления федерального казначейства).

21.12.2012 общество обратилось в Мингосимущество с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества в собственность в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

В этот же день - 21.12.2012 между Мингосимуществом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым общество приобрело за плату недвижимое имущество общей площадью 1010,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира,53, стоимостью 9 382 595 руб.

Передача помещений оформлена актом приема-передачи от 21.12.2012.

Переход права собственности на спорное имущество по договору от 21.12.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.09.2014 N 15 АБ 185061, от 01.07.2014 N 15 АБ 168310.

В счет оплаты стоимости спорных помещений общество платежным поручением от 01.04.2013 N 15 перечислило в Управление Федерльного казначейства 300 000 руб.

Полагая, что при заключении договора купли-продажи от 21.12.2012 был нарушен установленный Законом N 159-ФЗ порядок распоряжения государственной собственностью, Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 21.12.2012 Прокурор ссылается на то, что на момент заключения спорной сделки у арендатора объекта имелась задолженность по арендным платежам, что не соответствовало условиям предоставления преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; а также, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (в редакции, действовавшей на момент совершения спорной сделки).

Судом первой инстанции установлено, что у общества имелась задолженность по арендным платежам как на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так и на момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Из материалов дела видно и установлено судом, что за весь период арендных отношений (с 2001 по 2012 годы) общество перечислило в бюджет республики всего 523 364 руб., в то время как только за период с 01.06.2009 по 21.12.2012 сумма арендной платы (без НДС) составила 4 801 892 руб.

Наличие задолженности общества по арендным платежам подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.07.2009 по делу N А61-853/09, которым с общества в доход бюджета Республики Северная Осетия-Алания взыскано 787 612 руб. задолженности по договору аренды от 28.11.2001, которое осталось неисполненным обществом; а также заключением бухгалтерской экспертизы N 213-33-06-Э от 10.03.2015, проведенной в рамках уголовного дела N 12/3157, которым установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 21.12.2012 общество имело задолженность по арендной плате перед Мингосимуществом в сумме 1 547 695 руб.

Кроме того, из договора купли-продажи видно, что обществом приобретено недвижимое имущество общей площадью 1010,3 кв. м (нежилые помещения Литера А, А2, общей площадью 291,6 кв. м и нежилые помещения Литера Б1, Б-1эт, Б1-2эт., Б-подв., общей площадью 718,7 кв. м), в то время как постановлением Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 N 961 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества" установлено, что предельное значение площади находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества составляет 1000 кв. м.

Таким образом, общая площадь приобретенного по спорному договору недвижимого имущества (1010,3 кв. м) превысила предельное значение площади, установленное указанным выше постановлением Правительства Российской Федерации (1000 кв. м).

С учетом того, что договор купли-продажи от 21.12.2012 заключен с обществом, имеющим задолженность по арендной плате, и, как следствие, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона N N 159-ФЗ, а общая площадь приобретенного недвижимого имущества превышает 1000 кв. м, суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований названного Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Оценив и исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, установив, что договор купли-продажи от 21.12.2012 заключен с нарушением требований ст. 3 Закона N 159-ФЗ, суд правомерно признал оспариваемый договор купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 ГК РФ с момента его совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ) и применил последствия её недействительности.

Суд правомерно отклонил доводы общества об отсутствии задолженности по арендной плате на момент заключения договора купли-продажи и признал ничтожным произведенные сторонами зачеты стоимости произведенного обществом ремонта в счет уплаты арендных платежей.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

По смыслу данной нормы встречные требования возникают из обстоятельства, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками и кредиторами.

В качестве наличия встречного обязательства Мингосимущества перед обществом ответчики указали на произведенный обществом капитальный ремонт спорного недвижимого имущества, представили соответствующие распоряжения о зачете от 18.02.2002 N 54, от 30.11.2006 N 550, от 08.12.2011 N 373, от 23.05.2012 N 161, от 21.12.2012 N 455, от 21.12.2012 N 456.

Вместе с тем согласно п. 2.2.8 договора аренды от 28.11.2001 N 41р/01 осуществление капитального и текущего ремонта, а также мероприятий по благоустройству окружающей здание территории с предварительным письменным уведомлением арендодателя относятся к обязанностям арендатора (общества).

Следовательно, производимые для осуществления своей коммерческой деятельности обществом работы по ремонту арендуемого им имущества не подлежали возмещению в счет арендных платежей.

Таким образом, у общества отсутствует встречное однородное требование к Мингосимуществу, что по правилам статьи 168 ГК РФ влечет недействительность сделки зачета, оформленной распоряжениями Мингосимущества.

Поскольку наличия встречных однородных обязательств между сторонами судом не установлено, суд пришел к верному выводу о том, что проведение сторонами зачета не отвечает требованиям статьи 410 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что право на проведение такого рода зачета принадлежит арендодателю - Мингосимуществу на основании ст. 9 ГК РФ и не запрещено ст. 411 ГК РФ, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном токовании норм права.

Каких-либо доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 15.06.2015 по делу N А61-696/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов С.И. Джамбулатов