Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 10АП-11876/15

г. Москва

30 октября 2015 г.

Дело N А41-71408/14

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Прокуратуры Московской области: Пастухова Е.Ю., удостоверение N 187542 от 16.09.14;

от администрации Воскресенского муниципального района Московской области: Воротильникова И.И. по доверенности N 6 от 12.01.15; Муконин Д.С. по доверенности N 7 от 12.01.15;

от администрации городского поселения Воскресенское Воскресенского муниципального района Московской области: Кемпи Ю.В. по доверенности N 2753 от 15.09.15;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Круглова М.С. по доверенности N 3 от 12.01.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации Воскресенского муниципального района Московской области и общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Лопатинская Слобода" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 августа 2015 года по делу N А41-71408/14, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску Прокуратуры Московской области к администрации Воскресенского муниципального района Московской области, обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Лопатинская Слобода", администрации городского поселения Воскресенское Воскресенского муниципального района Московской области, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Воскресенского муниципального района Московской области, обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания (ООО ЖСК) "Лопатинская Слобода" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 308 от 08.08.13, заключенного между администрацией Воскресенского муниципального района Московской области и ООО ЖСК "Лопатинская Слобода"; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ООО ЖСК "Лопатигнаская Слобода" передать администрации Воскресенского муниципального района Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040303:18, расположенный по адресу: Московская область, г. Воскресенск, Промплощадка, 1, под торгово-складской комплекс, а администрацию Воскресенского муниципального района Московской области принять указанный земельный участок и возвратить ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" денежные средства, полученные о сделке в размере 12 942 523 рубля (т. 1, л.д. 2-7).

Иск заявлен на основании статей 167-168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2014 года к участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация городского поселения Воскресенское Воскресенского муниципального района Московской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области (т. 1, л.д. 179).

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 января 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (т. 1, л.д. 209).

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 августа 2015 года требование к администрации Воскресенского муниципального района Московской области, ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" было удовлетворено: договор купли-продажи земельного участка N 308 от 08.08.13, заключенный между администрацией Воскресенского муниципального района Московской области и ООО ЖСК "Лопатинская Слобода", был признан недействительным; были применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: ООО ЖСК "Лопатигнаская Слобода" было обязано передать администрации Воскресенского муниципального района Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040303:18, расположенный по адресу: Московская область, г. Воскресенск, Промплощадка, 1, под торгово-складской комплекс, а администрация Воскресенского муниципального района Московской области - принять указанный земельный участок и возвратить ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" денежные средства, полученные о сделке в размере 12 942 523 рубля; в удовлетворении требований к администрации городского поселения Воскресенское Воскресенского муниципального района Московской области было отказано (т. 3, л.д. 197-201).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на незаконность применения последствий недействительности ничтожной сделки и необходимость восстановления арендных отношений между сторонами (т. 4, л.д. 2-4).

Администрация Воскресенского муниципального района Московской области, также не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на соответствие оспариваемой сделки требованиям действующего законодательства (т. 4, л.д. 25-29).

В судебном заседании апелляционного суда представители администрации Воскресенского муниципального района Московской области и администрации г.п. Воскресенское Воскресенского муниципального района Московской области поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе администрации Воскресенского муниципального района Московской области, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители Прокуратуры Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области возражали против доводов заявителей апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" и Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и присутствующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Воскресенского муниципального района Московской области N 586 от 01.04.10 ООО "Кулик" было предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт о выборе земельного участка площадью 59 997 кв.м. с кадастровым номером 50:29:0040303:18, расположенного по адресу: Московская область, г. Воскресенск, Промплощадка, 1, под торгово-складской комплекс (т. 1, л.д. 64).

На основании постановления администрации Воскресенского муниципального района Московской области N 656 от 16.04.10 и договора аренды земельного участка N 1083/В от 29.10.12 земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040303:18 был передан в аренду ООО "Кулик" под торгово-складской комплекс (л.д. 118).

В соответствии с соглашением об уступке прав от 23.04.13 по договору аренды земельного участка права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 1083/В от 29.10.12 перешли к ООО ЖСК "Лопатинская слобода" (т. 1, л.д. 61).

На указанном земельном участке расположены ограждение общей площадью 549,5 кв.м. и навес общей площадью 450 кв.м., зарегистрированные на праве собственности за ООО ЖСК "Лопатинская слобода" (т. 1, л.д. 79-80).

31.07.13 администрация Воскресенского муниципального района Московской области издала постановление N 1589, которым земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040303:18 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации был предоставлен в собственность ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" (т. 1, л.д. 128).

Во исполнение указанного постановления 08.08.13 между администрацией Воскресенского муниципального района Московской области и ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" был заключен договор купли-продажи земельного участка N 308 (т. 1, л.д. 129).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Прокуратура Московской области указала, что оснований для приватизации спорного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что доказательств нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" не имеется.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, Прокуратура Московской области указала, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку оснований для приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:29:0040303:18 у ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

По смыслу указанной нормы права исключительным правом на приватизацию земельных участков обладают только владельцы расположенных на таком участке объектов недвижимости.

Как указывалось выше, на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0040303:18 расположены ограждение общей площадью 549,5 кв.м. и навес общей площадью 450 кв.м., зарегистрированные на праве собственности за ООО ЖСК "Лопатинская слобода" (т. 1, л.д. 79-80).

Согласно декларациям об объекте недвижимого имущества навес и ограждение были построены в 2013 году, материал наружных стен навеса - металлический, материал наружных стен ограждения - прочий каменный, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения у навеса отсутствует (т. 1, л.д. 103, 112).

В письме от 18.07.13 администрация городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района Московской области указала, что разрешение на строительство навеса (склада открытого типа) площадью 450 кв.м. не требуется, поскольку данное сооружение не является объектом капитального строительства (т. 1, л.д. 102).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.

В отличие от зданий, строений и сооружений навес и ограждение ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" не имеют конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых изготовлены данные объекты (металлические листы, камень), при их переносе не теряют качества, необходимые для его дальнейшего использования.

Доказательств наличия на момент заключения договора купли-продажи на участке торгово-складских помещений, для строительства которых земельный участок первоначально предоставлялся в аренду, в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.01.12 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Апелляционный суд отмечает, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям.

Таким образом, находящиеся на участке ограждение и навес являются вспомогательными по отношению к основному виду использования земельного участка "под торгово-складские помещения".

Поскольку ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" документов, подтверждающих возведение принадлежащих ему навеса и ограждения как самостоятельных объектов недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно такого рода объектов, в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что они не являются объектами недвижимости.

Данный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 01.09.08 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5, от 23.07.13 N ВАС-9767/13 по делу N А42-4761/2011, и позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 10.11.14 N 305-ЭС14-3803 по делу N А40-25847/13.

Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем оспариваемая сделка правомерно была признана судом первой инстанции ничтожной.

Ссылки администрации Воскресенского муниципального района Московской области на незаконность применения судом первой инстанции норм права, регламентирующих нормативы предоставления земельных участков, подлежат отклонению, поскольку данные действия суда первой инстанции не повлекли принятия неправомерного решения.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка N 308 от 08.08.13 был признан недействительной сделкой, суд первой инстанции правомерно применил двухстороннюю реституцию, обязав администрацию Воскресенского муниципального района Московской области возвратить ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" денежные средства, а ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" - возвратить земельный участок администрации.

Довод ООО ЖСК "Лопатинская Слобода" о неправомерности применения последствий недействительности сделки и восстановлении арендных отношений сторон подлежат отклонению.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Указанное свидетельствует о том, что арендные отношения между сторонами сохраняются в случае признания договора купли-продажи недействительным только в случае, если договор аренды не был расторгнут перед покупкой имущества.

Между тем, из материалов настоящего дела следует, что договор аренды N 1083/В от 29.10.12 был расторгнут по соглашению сторон, в связи с чем оснований для возобновления арендных отношений не имеется (т. 1. л.д.128).

Таким образом, применение последствий недействительности сделки в указанном судом виде согласуется с существом заявленного иска и фактическими обстоятельствами дела.

Данный вывод соответствует позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 28 сентября 2015 года по делу N А41-80988/14 и постановлении от 29 сентября 2015 года по делу N А41-81022/14.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционные жалобы не содержат.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 21 августа 2015 года по делу N А41-71408/14 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

Е.Н. Короткова Н.А. Огурцов