Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 11АП-9419/15

г. Самара

30 октября 2015 г.

Дело N А55-27285/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от Мэрии городского округа Тольятти - Абрамов А.Н., представитель по доверенности от 30.12.2014 N 11524/1,

от ООО "Ралан" - представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 октября 2015 года в зале N 6

исковое заявление Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054), г. Тольятти, Самарская область,

к обществу с ограниченной ответственностью "Ралан" (ОГРН 1026301980264), с. Подстепки, Ставропольский район, Самарская область,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Ивахненко Татьяны Васильевны, г.Тольятти, Полуянова Александра Викторовича, г.Тольятти, Лозы Михаила Валентиновича, г.Тольятти, Ястремского Павла Павловича, г.Тольятти,

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ралан" о взыскании 297 974 руб. 79 коп., в том числе: 235 781 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 15.04.2014 по договору аренды земельного участка от 10.09.2003 N 777, 62 193 руб. 48 коп. пени за период с 12.04.2011 по 29.09.2014.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2015 с ООО "Ралан" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взысканы пени в сумме 6 582 руб. 49 коп. и в доход федерального бюджета госпошлина в размере 198 руб. В остальной части в иске отказано.

Кроме того, суд указал, что при неисполнении решения суда с ООО "Ралан" в пользу Мэрии городского округа Тольятти следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взыскиваемую по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых с момента вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения.

Мэрия городского округа Тольятти с решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании 30.07.2015 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 04.08.2015 до 12 часов 10 минут, после чего судебное заседание продолжено.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 в связи с нахождением судьи Балакиревой Е.М. в отпуске (приказ от 10.08.2015 N 200/к) в составе суда в судебном заседании, назначенном на 03 сентября 2015 года, произведена замена судьи Балакиревой Е.М. на судью Пышкину Н.Ю.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела производится с самого начала.

03.09.2015 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынес определение о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Ивахненко Татьяна Васильевна, г.Тольятти, Полуянов Александр Викторович, г.Тольятти, Лоза Михаил Валентинович, г.Тольятти, Ястремский Павел Павлович, г.Тольятти.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 в связи с нахождением судьи Терентьева Е.А. в отпуске (приказ от 02.09.2015 N 223/к) в составе суда в судебном заседании, назначенном на 01.10.2015 на 16 час 50 мин, произведена замена судьи Терентьева Е.А. на судью Балакиреву Е.М.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела производится с самого начала.

В судебном заседании 27.10.2015 представитель Мэрии г.о. Тольятти поддержал исковые требования, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители общества "Ралан" и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания общество извещено надлежащим образом.

В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает материалы дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении и апелляционной жалобе, отзывах на иск, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между мэрией г.о. Тольятти (арендодатель) с одной стороны и ООО "РАЛАН" (арендатор) с другой стороны был заключен договор аренды земельного участка N 777 от 10.09.2003 г., по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, расположенный по адресу: самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 19, ул. 70 лет Октября, площадью 3713 кв.м, кадастровый номер земельного участка 63:09:0101156:0011, для строительства оздоровительно-банного комплекса, на срок с 10.09.2003 г. по 10.07.2004 г.

25.09.2003 г. арендатор принял по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок.

Ответчик не производит оплату в соответствии с условиями договора, в результате чего ответчик нарушил обязательства, предусмотренные условиями договора аренды ввиду их ненадлежащего исполнения.

Как следует из и 5.2. договора N 777 от 10.09.2003, в случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные договором, Арендодатель начисляет пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Как указал истец, ответчик арендную плату не вносил, в связи с чем задолженность по арендной плате по договору аренды N 777 от 10.09.2003 составила 235781 руб.31 коп. за период с 01.04.2011 по 15.04.2014, за взысканием которой истец обратился с настоящим иском в суд, начислив пени за период с 12.04.2011 по 29.09.2014 в сумме 62 193 руб. 48 коп., согласно прилагаемому уточненному расчету суммы иска от 29.09.2014 (л.д.15).

За период с 01.04.2011 г. по 15.04.2014 г. расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308., с учетом изменений, внесенных постановлением правительства самарской области N 8 от 22.01.2013 г., Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 г. N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти". Размер арендной платы рассчитывается по формуле:. = Скад х Ка х Кв х Кир х Ки.

За период с 20.07.2013 по 15.04.2014 расчет арендной платы произведен про формуле : Аг=Скад*Пр, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в период с 20.07.2013 по 31.12.2013 равной 19765598, 55 руб., утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9, за период с 01.01.2014 по 15.04.2014 - 32400529, 12 руб., утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Рассматривая исковые требования истца, по существу в связи с переходом к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями послужил факт невнесения ответчиком платы за пользование земельным участком за период с 01.04.2011 по 15.04.2014.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).

При этом, как следует из материалов дела, в судебном порядке признано право собственности физических лиц на часть спорного завершенного строительного объекта нежилые помещения и зарегистрировано право в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (РОСРЕЕСТР), в подтверждение чего в материалы дела представлены свидетельства от 02.09.2013, от 04.10.2013, от 05.11.2013 и от 02.12.2013.

С учетом изложенного, возникновение права собственности физических лиц на помещения влечет за собой обязанность оплаты пользование земельным участком, на котором находится недвижимость, поэтому арендная плата могла взыскиваться истцом с ответчика до 02.09.2013 года.

При этом, как следует из материалов дела, истцом направлено письмо Ярулиной Р.Х., за которой в судебном порядке признано право собственности на часть завершенного строительного объекта - нежилое помещение, спорном земельном участке, о взыскании платы за пользование спорным земельным участком, в виде неосновательного обогащения за период с 14.02.2014. (л.д.43-45).

Расчет произведенный истцом задолженности по арендной плате (л.д.15) обоснованный и правомерный.

Однако, из данного расчета истца (л.д.15) следует что, за период с 01.04.2011 по 01.09.2013 у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, следовательно в данной части исковые требования истца удовлетворению не подлежат. Доказательств наличия непогашенной задолженности за указанный период истцом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

За период с 02.09.2013 по 15.04.2014 требование истца необоснованны и не подлежат удовлетворению, поскольку 02.09.2013 было зарегистрировано право собственности на долю в спорном помещении за физическим лицом.

Из имеющихся материалов дела - свидетельств о праве собственности, решений районного суда и выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что ответчик не имеет зарегистрированного права собственности в спорном нежилом помещении, следовательно у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендной платы после 02.09.2013 Доказательств обратного в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При этом установлено что, за период с 01.01.2011 по 01.09.2013 арендная плата вносилась ответчиком не своевременно, то есть с просрочкой, что является основанием для начисления за этот период пени на общую сумму 6582 руб. 49 коп. 12.04.2011 по 07.02.2012 (л.д.15).

Поскольку материалами дела подтверждается внесение арендной платы ответчиком с просрочкой, требования истца в части взыскания пени в сумме 6582 руб. 49 коп. за период с 12.04.2011 по 07.02.2012 является обоснованным, в остальной части за период с 12.11.2013 по 29.09.2014 пени в сумме 55 610 руб. 99 коп. начислены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое о правах и об обязанностях третьих лиц, не привлеченных к участию в деле.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176, 180-182, частью 6.1 статьи 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2015 по делу N А55-27285/2014 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ралан" (ОГРН 1026301980264) в пользу Мэрии городского округа Тольятти пени в сумме 6 582 руб. 49 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ралан" (ОГРН 1026301980264) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 198 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Н.Ю. Пышкина