Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. N 20АП-4981/15

г. Тула

2 ноября 2015 г.

Дело N А23-6412/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.11.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Стахановой В.Н. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко О.А., при участии представителей: заявителя - общества ограниченной ответственностью "СтройКомфорт" (г. Калуга, ОГРН 1074027003423, ИНН 4027078883) - Потопальской М.В. (доверенность от 09.02.2015) и заинтересованного лица - управления экономики и имущественных отношений города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1114027004332, ИНН 4027104445) - Белла Н.Ю. (доверенность от 06.05.2014), в отсутствие заинтересованного лица - городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления экономики и имущественных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 29.06.2015 по делу N А23-6412/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "СтройКомфорт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к городской управе города Калуги (далее - управа) о признании незаконным решения об отказе в признании права на преимущественное приобретение в собственность нежилого помещения площадью 13, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул.Кирова, д. 44, оф. 3.

К участию в деле качестве соответчика привлечено управление экономики и имущественных отношений города Калуги (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 29.06.2015 заявленные требования удовлетворены.

Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый отказ управления не соответствуют требованиям закона и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что свидетельство о праве собственности муниципального образования на испрашиваемое обществом нежилое помещение до настоящего времени не получено, что будет препятствовать исполнению решения суда. Считает, что общество арендовало иной объект недвижимого имущества площадью 14, 6 кв. м. Полагает, что суд первой инстанции должен был обязать управление произвести оценку спорного имущества.

Общество просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество 16.10.2014 обратилось в управу заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества площадью 13, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, оф. 3.

Управление письмом от 13.11.2014 N 3838/16-14 отказало обществу в реализации указанного права со ссылкой на отсутствие договорных отношений по аренде спорного объекта в период с 29.12.2013 по 31.01.2014, а также на то, что испрашиваемое обществом помещение площадью 13, 5 кв. м в реестре муниципальной собственности не значится.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1 в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в редакции Федеральных законов от 17.07.2009 N149-ФЗ, от 02.07.2013 N144-ФЗ); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чьё право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Федерального закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено арбитражным судом, общество непрерывно владеет (пользуется) имуществом - нежилым помещением общей площадью 13, 50 кв. м (на поэтажном плане комната N 11) и частью мест общего пользования без выдела в натуре площадью 1, 10 кв. м, расположенными на втором этаже двухэтажного здания по адресу: г.Калуга, ул. Кирова, д.44, для использования под офис, на основании:

- договора аренды от 20.03.2015 N 9 со сроком действия на 364 дня с 01.04.2015 по 30.03.2016; акт приёма-передачи от 01.04.2015;

- договора аренды от 28.01.2015 N 9 со сроком действия с 01.01.2015 по 30.01.2015; акт приёма-передачи от 01.01.2015 (на техническом паспорте от 28.05.2012 нежилое помещение 2, этаж N 16, инвентарный номер 6888);

- договора аренды от 20.05.2014 N 9 со сроком действия на 364 дня по 30.12.2014, условия договора распространены с 01.01.2014; акт приёма-передачи от 01.01.2014;

- договора аренды от 06.02.2014 N 9 со сроком действия с 01.02.2014 по 02.03.2014; акт приёма-передачи от 01.02.2014;

- договора аренды от 26.12.2012 N 9 со сроком действия с 30.12.2012 по 28.12.2013; акт приёма-передачи от 30.12.2012;

- договора аренды от 17.05.2012 N 9 со сроком действия по 29.12.2012, условия договора распространены с 31.12.2011; акт приёма-передачи от 31.12.2011.

МУП "Калужский мини-рынок" с согласия собственника недвижимого имущества (распоряжение управы от 09.12.2010 N 15691-р) предоставило обществу нежилое помещение по адресу: г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, общей площадью 14, 6 кв. м под офис (на техническом паспорте от 23.03.2006 комната N 1 площадью 13, 5 кв.м, инвентарный номер 6888; места общего пользования без выдела в натуре площадью 1,10 кв. м); договор аренды от 01.01.2011 N135-11 со сроком действия с 01.01.2011 по 30.12.2011; акт приёма-передачи от 01.01.2011.

Соглашением от 31.05.2011 по договору аренды от 01.01.2011 N 135-11 права и обязанности по аренде муниципального имущества переведены с МУП "Калужский мини-рынок" на управу (договор аренды от 22.06.2007 N 1075 со сроком действия с 01.06.2007 по 31.12.2007; дополнительное соглашение N 1 к договору (срок - до 30.12.2008)).

Распоряжениями от 22.06.2007 N 5890-р, от 09.12.2010 N 15691-р управа разрешила МУП "Калужский мини-рынок" предоставить в аренду обществу недвижимое имущество - нежилое помещение по адресу: г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, общей площадью 14, 6 кв. м под офис, на срок с 01.06.2007 по 31.12.2007, с 01.01.2011 по 30.12.2011.

Распоряжением от 31.05.2011 N 6179-р права и обязанности арендодателя - МУП "Калужский мини-рынок" по договору аренды от 01.01.2011 N 135-11 с 25.01.2015 перешли к управе.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В определении от 05.07.2001 N 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, её отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что имущество фактически не выбывало из его пользования.

Управа в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции оспаривала факт непрерывного владения и пользования обществом спорным нежилым помещением, ссылаясь на то, что в пользовании допущен перерыв в период с 29.12.2013 по 31.01.2014.

Вместе с тем из договора аренды от 20.05.2014 N 9 следует, что он заключен на срок 364 дня, по 30.12.2014. При этом условия договора распространены на взаимоотношения сторон с 01.01.2014. Спорное имущество передано в пользование обществу по акту приёма-передачи от 01.01.2014. Доказательств того, что общество фактически прекращало пользоваться спорным помещением, заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах вышеуказанный довод заинтересованного лица правомерно отклонен судом первой инстанции.

Абзацем 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт соответствия общества условиям пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ по сроку пользования арендуемым им имуществом.

Факт отнесения общества к субъектам малого и среднего предпринимательства также установлен судом и заинтересованными лицами не оспаривается.

Обязательства по договорам аренды исполнены обществом в полном объёме.

Арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Согласно кадастровому паспорту от 10.09.2014 нежилое помещение этаж N 2, общая площадь 13, 5 кв. м, местоположение: г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, помещение 16, имеет кадастровый номер 40:26:000311:1274, предыдущий номер 6888.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что указанное нежилое помещение площадью 13,5 кв. м является сформированным обособленным объектом. Что касается мест общего пользования площадью 1, 10 кв. м, то в натуре они не выделялись, как самостоятельные объекты недвижимости не учтены и самостоятельными по техническим характеристикам не являются. Однако это не исключает возможности предоставления в собственность обществу испрашиваемого им нежилого помещения площадью 13, 5 кв. м, сформированного в качестве обособленного объекта недвижимости.

Из имеющихся в деле договора аренды и охранного обязательства от 20.11.2014 N 58-04 следует, что спорное помещение находится в нежилом здании, являющимся объектом культурного наследия регионального значения.

Указанные охранное обязательство и договор содержат для арендатора ограничения по режиму содержания, использования и производства работ.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Согласно части 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" охранное обязательство оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствий ограничений для реализации обществом преимущественного права на приобретении арендованного имущества и наличии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Довод заявителя жалобы о том, что общество арендовало иной объект недвижимого имущества площадью 14, 6 кв. м, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Ссылка управления на неполучение свидетельства о праве собственности муниципального образования на испрашиваемое обществом нежилое помещение отклоняется, поскольку данное обстоятельство не может служить препятствием для реализации преимущественного права общества на выкуп этого помещения.

Довод управления о том, что суд первой инстанции должен был обязать управление произвести оценку спорного имущества основан на ошибочном применении норм права.

Обжалуемым решением суд обязал управление принять решение об условиях приватизации арендованного обществом нежилого помещения и направить обществу проект договора купли-продажи арендованного имущества и решение об условиях приватизации.

При этом обязанность уполномоченного органа до совершения вышеуказанных действий обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрена Законом N 159-ФЗ.

Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 29.06.2015 по делу N А23-6412/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

В.Н. Стаханова К.А. Федин