Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2015 г. N 15АП-12404/15 (ключевые темы: обеспечительный платеж - договор субаренды нежилого помещения - арендодатель - арендная плата - владение и пользование)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2015 г. N 15АП-12404/15

город Ростов-на-Дону

09 ноября 2015 г.

дело N А53-1439/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца - представитель Манджиева Л.А. по доверенности от 19.02.2015 (до перерыва);

от ответчика - представитель Кенжеева Н.Ж. по доверенности от 08.07.2015;

от третьего лица - представитель Шаповалов А.Г. по доверенности от 23.07.2015 (после перерыва);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Дакар-Авто" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2015 по делу N А53-1439/2015

по иску ООО "Альбион"

к ответчику - ООО "Дакар-Авто"

при участии третьего лица - ОАО "Управление механизации N 8"

о взыскании задолженности, штрафа, неустойки и по встречному иску

принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Альбион" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дакар-Авто" о взыскании задолженности по оплате арендных платежей в размере 447300 рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 86718 руб. 36 коп., штрафа в размере 223650 рублей, неустойки в размере 25496 рублей (с учетом увеличением размера требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 4 л.д. 29-33).

В свою очередь, ООО "Дакар-Авто" обратилось в суд с встречным иском о расторжении договора субаренды нежилых помещений N 29/СА от 23.04.2014 с 01.01.2015, об уменьшении размера арендной платы до 14796 руб. 65 коп., взыскании задолженности по возврату обеспечительного платежа в размере 208854 рублей (т. 2 л.д. 8, т. 3 л.д. 107, т. 5 л.д. 7-11).

Определением от 16.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управление механизации N 8".

Решением от 11.06.2015 первоначальный иск удовлетворен частично, с ООО "Дакар-Авто" в пользу ООО "Альбион" взыскано 447300 рублей задолженности по арендной плате, 86718 руб. 36 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг, 80000 рублей штрафа, 25496 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части требований отказано. Принят отказ ООО "Дакар-Авто" от требования о расторжении договора субаренды нежилых помещений N 29/СА от 23.04.2014 по встречному иску. Производство по делу в указанной части заявленных встречных исковых требований прекращено. В удовлетворении остальной части заявленных встречных исковых требований ООО "Дакар-Авто" отказано.

Решение мотивировано тем, что истцом по договору субаренды нежилых помещений N 29/СА от 23.04.2014 передано имущество ответчику. Оплата задолженности по арендной плате за период с января по февраль 2015 года в размере 447300 не произведена. Наличие задолженности по компенсации коммунальных расходов в размере 86718 руб. 36 коп. подтверждено материалами дела, в связи с чем, требование о взыскании задолженности удовлетворено. В связи с просрочкой оплаты арендной платы, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания неустойки. За ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате расходов по обслуживанию и содержанию помещений, к ответчику применена ответственность в виде взыскания штрафа, предусмотренная пунктом 6.6 договора. Размер штрафа уменьшен судом первой инстанции в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Дакар-Авто" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в арендуемом помещении размещена мусороперегрузочная станция ОАО "Управление механизации N 8", в связи чем арендуемые помещения непригодны к их использованию по назначению. Арендатор не вправе требовать от субарендатора исполнения обязательств по внесению оплаты с момента прекращения возможности пользования арендованным имуществом. Субарендатор не может воспользоваться правами, предусмотренными статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В помещении N 53 отсутствовало теплоснабжение, что не могло быть установлено при заключении договора. Арендуемая по спорному договору часть ангара с 01.01.2015 непригодная для использования в целях ремонта и технического обслуживания транспортных средств. ООО "Альбион" не имеет право сдавать для этих целей помещения. Протоколы лабораторных испытаний и заключение Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве, представленные ОАО "Управление механизации N 8", не являются надлежащими доказательствами по делу, поскольку судебная экспертиза назначена не была. ООО "Альбион" злоупотребляет своими правами.

По мнению заявителя, срок действия договора субаренды определен неправильно, так как срок не может превышать срок договора аренды, то есть до 28.02.2015, следовательно, в удовлетворении требования о возврате обеспечительного платежа отказано необоснованно. ООО "Альбион" 04.09.2014 приобрело право собственности на объект аренды, следовательно, обязательства ООО "Альбион" по договору аренды прекращены совпадением должника и кредитора, в связи с чем, прекратились обязательства по договору субаренды. У ООО "Альбион" возникла обязанность по возврату обеспечительного платежа. Штрафные санкции взысканы необоснованно. Виду прекращения договорных отношений дело неподсудно Арбитражному суду Ростовской области.

Заявитель также указал на то, что судом необоснованно отклонено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А40-18465/2015, ходатайство об истребовании доказательств. При рассмотрении дела не рассмотрены доводы ответчика. Кроме того, к делу приобщены документы, с которыми не был ознакомлен ответчик.

Представитель ответчика в судебном заседании жалобу поддержал, представил дополнение к апелляционной жалобе с расчетом взыскиваемой задолженности по встречному иску.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Представитель третьего лица - ОАО "Управление механизации N 8" в заседание не явился. Обществом представлены истребуемые судом апелляционной инстанции документы.

В судебном заседании апелляционной инстанции 29.10.2015 был объявлен перерыв до 06.11.2015 до 11 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных апелляционных судов Российской Федерации.

После перерыва заседание продолжено с участием представителей ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 23.04.2014 между сторонами заключен договор N 29/СА субаренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 58-66), согласно которому ООО "Альбион" (арендатор) предоставляет, а ООО "Дакар-Авто" (субарендатор) принимает во временное пользование нежилые помещения:

комната N 53 площадью 38,5 кв.м,, расположенная на первом этаже, помещения 3 стр. 1 находящегося по адресу: г. Москва, ул. Ижорская, 5, стр. 1;

автомобильная яма общей площадью 105 кв.м, расположенная на первом этаже помещения III здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Ижорская, 5, строение 1.

Помещения предоставляются для использования в целях ремонта обслуживания автотранспортных средств (пункт 1.2).

В пункте 1.7 договора определено, что арендатор распоряжается помещением в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2013, заключенного между Бойко Т.О. (собственник) и ООО "Альбион" (арендатор).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор передает субарендатору указанное в пункте 1.1 настоящего договора помещение по акту приема-передачи в срок до 1.05.2014 с момента подписания настоящего договора, подписываемому полномочными представителями арендатора и субарендатора, который является неотъемлемой частью настоящего договора. При прекращении действия настоящего договора, как в связи с истечением срока его действия, так и при его досрочном расторжении, субарендатор передает помещение арендатору по акту приема-передачи не позднее 2-х календарных дней с момента прекращения действия настоящего договора (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.4.3 договора субарендатор обязался произвести обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы, что составляет на момент подписания настоящего договора 112700 рублей. Субарендатор уплачивает арендную плату за пользование помещением ежемесячно 112700 рублей, а также компенсации арендатору затрат на оплату коммунальных услуг и иных услуг по содержанию помещений исходя из общей площади здания, в котором расположено недвижимое имущество на основании выставленных арендатором счетов (пункт 4.1 договора). Оплата арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора производится ежемесячно 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора. Оплата коммунальных услуг, электроэнергии производится субарендатором ежемесячно в течение 3-х календарных дней с даты получения арендатора счета на оплату в порядке пункта 9.9. настоящего договора, но не позднее последнего рабочего дня текущего месяца (пункт 4.3 договора).

В пункте 6.2 договора установлено, что в случае просрочки оплаты арендной платы, субарендатор обязан оплатить арендатору неустойку в размере 0,1 % от суммы просрочки платежа за каждый день просрочки. В случае неисполнения субарендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4.7 настоящего договора, субарендатор уплачивает арендатору штраф в размере однократной суммы месячной арендной платы в безакцептном порядке (пункт 6.6).

Срок субаренды помещений устанавливается до 31.03.2015 включительно (пункт 7.1 договора).

Во исполнение названного договора, арендатор передал субарендатору помещения по акту (т. 1 л.д. 67-68).

По дополнительному соглашению N 1 от 17.07.2014 арендатор обязался предоставить, а субарендатор принял во временное владение комнату N 9, строения N 1, помещения N 1, 3 этаж общей площадью 38,6 кв.м, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Ижорская, 5. Размер платы за пользование помещение с 01.08.2014 - 141650 рублей. Арендатор обязался произвести доплату обеспечительного платежа в размере 28950 рублей в срок до 28.07.2014.

Во исполнение дополнительного соглашения, арендатор передал субарендатору комнату N 9 (т. 1 л.д. 90).

По условиям дополнительного соглашения N 2 от 01.08.204 субарендатору предоставлен для доступа к арендуемому помещению субарендатор будет пользоваться прилагающей территорией 113 кв.м без выдела участка в натуре. Арендная плата с 01.08.2014 - 158600 рублей, доплата обеспечительного платежа в размере 45900 рублей производится в срок до 01.08.2014 (т. 1 л.д. 71).

В соответствии с дополнительным соглашением N 3 от 15.09.2014 арендатор обязался с 15.09.2014 предоставить субарендатору во временное пользование автомобильную яму общей площадью 105 кв.м на 1-м этаже помещения III здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Ижорская, 5, строение 1. Размер арендной платы - 223650 рублей, доплата обеспечительного взноса в размере 82000 рублей производится в срок до 19.09.2014 (т. 1 л.д. 72).

Во исполнение соглашения арендатор передал субарендатору автомобильную яму площадью 105 кв.м (т. 1 л.д. 73).

В связи с неисполнением субарендатором обязательств по внесению платы за январь-февраль 2015 года, а также неисполнением обязательств по возмещению коммунальных платежей с ноября 2014 года по январь 2015 года, ООО "Альбион" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на ненадлежащее состояние арендуемых помещений и неисполнение арендатором обязательств по возврату обеспечительного платежа ООО "Дакар-Авто" обратилось в арбитражный суд с встречным иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В апелляционной жалобе заявитель сослался на то, что спорный договор субаренды заключен на срок, превышающий срок аренды по договору N 25 аренды недвижимого имущества от 01.04.2014.

По условиям названного договора ООО "Вест" (арендодатель) предоставляет, а ООО "Альбион" (арендатор) принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора (т. 1 л.д. 74-83). Срок действия договора с 01.04.2014 по 28.02.2015.

Срок субаренды - 31.03.2015.

Между тем, спорный период не охватывает период окончания срока действия договора аренды, взыскивается задолженность только по февраль 2015 года включительно.

Кроме того, на основании договора купли-продажи имущества от 27.06.2014 ООО "Альбион" приобрело право собственности на спорные помещения (свидетельства о государственной регистрации права - т. 1 л.д. 115-130).

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, при приобретении арендатором в собственность сдаваемых в субаренду помещений отношения сторон по договору не прекращаются.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что с 01.01.2015 субарендатор не мог пользоваться помещениями, в связи с их ненадлежащим состоянием.

Согласно пояснениям заявителя жалобы, 01.01.2015 в смежных нежилых помещениях, которые не имеют каких-либо стен или иных ограждений от нежилых помещений арендуемых ООО "Дакар-Авто" сособственником здания - ООО "Управление механизации N 8". Поскольку с 01.01.2015 помещения стали непригодными для использования, плата с января 2015 года взысканию не подлежит.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как отмечено выше, на территории здания N 5 по ул. Ижорской, г. Москва третьим лицом - ООО "Управление механизации N 8" 01.01.2015 завезены и свалены отходы производства и потребления. Данное обстоятельство, по мнению заявителя, свидетельствует о том, что использование арендуемых помещений в период с 01.01.2015 было невозможно.

В материалы дела представлены протокол N ПД-006-182/ДР/02.15 от 20.02.2015 (т. 4 л.д. 105-116) и экспертное заключение ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве" от 22.04.2015 N 1416-07 (т. 4 л.д. 117-119).

Согласно протоколу N ПД-006-182/ДР/02.15 от 20.02.2015 (т. 4 л.д. 105-116) результатов химического анализа проб воздуха на объекте: ремонтный цех, г. Москва, ул. Ижорская, 5, составленному испытательной лаборатории ООО "Лок Инвест", химический состав воздуха не соответствует требования ГН 2.1.6.1338-03 "Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест". Обнаружено превышение ПДК в воздухе следующих веществ: пропанол (превышение в 212 раз), сероуглерода (превышение в 22,23 раза), толуол (превышение в 2,17 раза), этиловый спирт (превышение в 1,39 раза).

В соответствии с экспертным заключением ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве" от 22.04.2015 N 1416-07 (т. 4 л.д. 117-119) при составлении протокола лабораторных исследований химического анализа проб воздуха N ПД-006-182/ДР/02.15 от 20.02.2015 выявлены нарушения, в том числе необоснованное применение нормативов допустимых концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест, тогда как спорная территория имеет производственное назначение.

В деле также имеется акт проверки проведенной Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве в Северном административном округе г. Москвы от 17.02.2015, согласно которому нарушений в деятельности общества не установлено (т. 4 л.д. 98-99).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с учетом наличия в материалах дела названных выше документов ответчик не доказал факт нахождения арендуемых помещений в ненадлежащем состоянии.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что факт ненадлежащего состояния здания признан арендатором, поскольку в материалы дела представлены обращения ООО "Альбион" в Генеральную прокуратуру Российской Федерации, Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, прокуратуру г. Москвы.

В настоящее время в Арбитражном суде города Москвы рассматривается исковое заявление ООО "Альбион" о запрете ОАО "Управление механизации N 8" осуществлять на территории производственной базы деятельность по завозу и свалке мусора.

Таким образом, нахождение спорных помещений в ненадлежащем состоянии признано самим арендодателем, по данному факту между собственниками помещений имеется судебный спор.

В связи с завозом и размещением на арендуемой территории отходов, арендатор письмом от 15.01.2015 сообщил арендодателю о досрочном расторжении договора, об освобождении комнаты N 53 и автомобильных ям с 19.01.2015, комнаты N 9 - 31.01.2015 (т. 2 л.д. 87).

В письме арендатором заявлено о зачете обеспечительного платежа в счет оплаты коммунальных услуг за декабрь 2014 года в размере 17874 руб. 65 коп., арендной платы за январь 2015 года за комнату N 9 в размере 28950 рублей. Оставшуюся сумму в размере 81648 руб. 38 коп. арендатор потребовал возвратить.

В ответ на уведомление о досрочном расторжении договора арендодатель сообщил о том, что срок договора аренды не истек, у арендатора имеется задолженность (т. 2 л.д. 88-89).

Кроме того, в названном письме арендодатель указал на то, что им принимаются все возможные меры для устранения несанкционированной свалки мусора на территории здания, в котором ООО "Дакар-Авто" предоставляются помещения, поданы жалобы в мэрию г. Москвы, Тимирязевскую районную прокуратуру, прокуратуру г. Москвы, Генеральную прокуратуру Российской Федерации, Роспотребнадзор г. Москвы, Роспотребнадзор Российской Федерации, администрацию г. Москвы.

В письме от 19.01.2015 арендатор повторно указал на расторжение договора в порядке пункта 7.3 договора, заявил о зачете обеспечительного платежа в погашение следующих обязательств:

9311 руб. 45 коп. - коммунальные услуги за ноябрь 2014 года;

17874 руб. 65 коп. коммунальные услуги за декабрь 2014 года;

113051 руб. 61 коп. арендная плата за период с 01.01.2015 по 19.01.2015 за комнату N 53 и автомобильные ямы;

28950 рублей - арендная плата за январь 2015 года за комнату N 9 по дополнительному соглашению N 1 к договору (т. 2 л.д. 90).

В соответствии с пунктом 7.3 спорного договора настоящий договор может быть расторгнут по требованию субарендатора в случае, если помещение в силу обстоятельств, за которые субарендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования.

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

В данном случае, в силу причин, не зависящих от субарендатора, последний не мог пользоваться арендуемыми помещения в соответствии с условиями спорного договора, то есть в целях ремонта и обслуживания транспортных средств.

С учетом изложенных выше обстоятельств, принимая во внимание признание ООО "Альбион" факта организации на территории, на которой находятся спорные помещения, свалки отходов третьим лицом, неоднократные обращения ООО "Альбион" в различные государственные органы в целях устранения свалки отходов и прекращения деятельности третьего лица по организации свалки отходов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Дакар-Авто" не могло использовать арендуемые помещения по назначению, в связи с чем на основании норм статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения сторон по аренде прекратились в отношении автомобильных ям и комнаты N 53 с 19.01.2015, в отношении комнаты N 9 - с 31.01.2015.

Освобождение соответствующих помещений арендатором впоследствии подтверждено сторонами в акте от 30.03.2015 (т. 3 л.д. 27-30).

Для осмотра помещений ранее по телеграмме арендатора от 05.02.2015 (т. 2 л.д. 141, 145) арендодатель не явился.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за январь - февраль 2015 года в размере 447300 рублей.

С учетом названных выше обстоятельств, за февраль 2015 года задолженность взысканию не подлежит, за январь задолженность возникла в части обязательств по оплате за автомобильные ямы и комнату N 53 до 19.01.2015, за комнату N 9 - до 31.0.2015.

Поскольку арендатором заявлено о зачете подлежащей взысканию платы до момента прекращения договорных отношений сторон, о недействительности зачета истцом по настоящему делу не заявлено, в данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании задолженности по компенсации коммунальных расходов в размере 86718 руб. 36 коп. за ноябрь, декабрь 2014 года, январь 2015 года и предоплаты за февраль 2015 года.

Предварительная оплата за февраль 2015 года взысканию не подлежит, так как отношения сторон по аренде прекратились в полном объеме 31.01.2015.

Относительно коммунальных услуг за период с ноября 2014 года по январь 2015 года (в соответствующей части) обязательств арендатора прекратились в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, о зачете встречных требований арендодателю сообщено письмом от 19.01.2015.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды помещения, истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки за просрочку платежей за период с 06.01.2015 по 20.03.2015 в сумме 25496 рублей.

Указанные штраф и неустойка взыскиваются истцом на основании пунктов 6.2 и 6.6 спорного договора.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в силу ничтожности спорного договора, рассматриваемые требования истца также не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 246 Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По правилам статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

ОАО "Управление механизации-8" как участник долевой собственности на помещения N 43, в котором расположены арендуемые ООО "Дакар-Авто" автомобильные ямы, согласие на заключение договора субаренды не давало.

Имеющийся в материалах дела договор N 01СП о совместном использовании объектов недвижимости от 12.09.2014 (т. 1 л.д. 139-141) не регулирует отношения сособственников относительно спорного помещения 3 (1-й этаж) - комната N 43, в котором находятся автомобильные ямы.

Таким образом, спорный договор заключен при отсутствии требуемого законом элементом юридического состава - согласованной воли всех собственников на совершение сделки с имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В рассматриваемом случае оснований оспоримости закон не устанавливает, права третьего лица сделкой затронуты, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике (постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.04.2015 N Ф05-1597/2015 по делу N А41-33671/14).

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае помещения передавались в пользование ООО "Дакар-Авто" для использования в целях ремонта и обслуживания автотранспортных средств (пункт 1.2 договора).

Очевидно, что в указанных целях непосредственно использовались арендуемые автомобильные ямы, находящиеся в помещении N 43, находящегося в свою очередь в общей долевой собственности, следовательно, при отсутствии условия в договоре о передаче ООО "Дакар-Авто" автомобильных ям, договор в остальной части (передача в пользование комнат N 53 и N 9) не был бы заключен.

С учетом ничтожности спорного договора, применение к ответчику по первоначальному иску договорной ответственности невозможно.

Довод истца о том, что довод о недействительности договора не заявлялся в суде первой инстанции, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как сведения о нахождении помещения N 43 в общей долевой собственности имелись в суде первой инстанции, вопрос о ничтожности спорного договора подлежит проверке вне зависимости от заявления соответствующих доводов сторон.

Поскольку первоначальный иск удовлетворению не подлежит, расходы истца на оплату услуг представителя возмещению не подлежат.

По встречному иску заявлено требование об уменьшении размера арендной платы с 01.01.2015 до 14796 руб. 65 коп., взыскании обеспечительного платежа в размере 208854 рубля.

Как отмечено выше, в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В данном случае арендатор воспользовался своим правом на заявление о расторжении договора, в связи с чем альтернативное требование об уменьшении арендной платы удовлетворению не подлежит.

Требование о взыскании обеспечительного платежа подлежит удовлетворению частично в размере 27745 руб. 15 коп. по следующим основаниям.

В связи с фактическим прекращением между сторонами договорных отношений по аренде и возвратом арендованного имущества отношения сторон регулируются нормами о неосновательном обогащении (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.

По расчету заявителя жалобы, представленному в судебном заседании апелляционной инстанции 29.10.2015, с учетом произведенных зачетов встречных требований взысканию с ООО "Альбион" в пользу ООО "Дакар-Авто" подлежит взысканию остаток обеспечительного платежа в размере 27745 руб. 15 коп.

В части прекращения производства по требованию о расторжении договора субаренды нежилых помещений N 29/СА от 23.04.2014, в связи с отказом ООО "Дакар-Авто" от требования в данной части, решение сторонами не оспаривается, возражений в данной части сторонами не заявлено.

Отказ от требований по встречному иску оценен судом первой инстанции, оснований для отказа в его принятии не установлено (т. 3 л.д. 107). Государственная пошлина по данному требованию в размере 6000 рублей подлежит возврату ООО "Дакар-Авто".

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат перераспределению между сторонами с учетом отказа в удовлетворении первоначального иска и частичного удовлетворения встречного иска (на 6,65 %).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2015 по делу N А53-1439/2015 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"В удовлетворении иска ООО "Альбион" отказать.

Иск ООО "Дакар-Авто" удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Альбион" (ОГРН 1117746201242, ИНН 7702756464) в пользу ООО "Дакар-Авто" (ОГРН 1137746302088, ИНН 771959246) 27745 руб. 15 коп. неосновательного обогащения, 954 рубля в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Принять отказ ООО "Дакар-Авто" от требования о расторжении договора субаренды нежилых помещений N 29/СА от 23.04.2014.

Прекратить производство по требованию ООО "Дакар-Авто" о расторжении договора субаренды нежилых помещений N 29/СА от 23.04.2014

В остальной части иска отказать.

Возвратить ООО "Дакар-Авто" (ОГРН 1137746302088, ИНН 771959246) из федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску".

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Чотчаев Б.Т.