Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2015 г. N 04АП-5651/15

г. Чита

6 ноября 2015 г.

дело N А19-2216/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 3 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 ноября 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Рылова Д. Н.,

судей Желтоухова Е. В., Никифорюк Е. О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фоминой О. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 августа 2015 года по делу N А19-2216/2015 по исковому заявлению Акционерного общества "Северное управление жилищно-коммунальными системами" (ОГРН 1063810027038, ИНН 3810042438) к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271) о взыскании 994 802 руб. 06 коп.

(суд первой инстанции: судья Епифанова О. В.),

при участии в деле представителей:

от истца: не явился;

от ответчика: Глущенко К. Д. - представитель по доверенности от 31.07.2015,

установил:

Акционерное общество "Северное управление жилищно-коммунальными системами" (далее АО "Северное управление ЖКС", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации города Иркутска (далее Администрация, ответчик) о взыскании убытков в размере 994802 рублей 06 копеек.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2015 года произведена замена ненадлежащего ответчика Иркутской области в лице Министерства финансов Иркутской области на надлежащего Администрацию города Иркутска.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 августа 2015 года с Администрации города Иркутска в пользу АО "Северное управление ЖКС" взысканы убытки в размере 994802 рублей 06 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины 21768 руб. 44 коп.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения, как незаконного и вынесенного с нарушением норм материального и процессуального прав по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Из апелляционной жалобы следует, что к с момента заключения договора купли-продажи договор аренды был расторгнут и прекращен автоматически в силу ст. 407 ГК РФ, с 14.11.2014 Администрация прекратила все начисления по договору аренды, внесение истцом платежей после подписания акта приема-передачи является его самостоятельным волеизъявлением. Решение Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-14355/2013 было исполнено в установленные сроки, наличие заявления о реализации преимущественного права не умаляет обязанность арендатора платить арендную плату по действующему договору аренды недвижимого имущества, которым фактически пользуется.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалоб, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, заслушав доводы представителя ответчика, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией г. Иркутска (арендодатель) и ОАО "Северное управление ЖКС" (арендатор) 05.04.2013 заключен договор аренды нежилого здания N 9686.

В соответствии с условиями указанного договора арендодатель предоставил арендатору во временное пользование административное 2-этажное кирпичное нежилое здание, общей площадью 301 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207 (объект), являющееся муниципальной собственностью.

Срок действия договора определен пунктом 1.4. договора от 05.04.2013 N 9686 с 05.04.2013 по 04.04.2023.

Истец 08.07.2013 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.

Ответчик письмом заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 08.08.2013 N 505-70-16711/13 отказал истцу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.02.2014 по делу N А19-14355/2013 отказ ОАО "Северное управление ЖКС" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207, выраженный в ответе заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 08.08.2013 N 505-70-16711/13 признан недействительным.

Арбитражный суд обязал Администрацию города Иркутска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОАО "Северное управление ЖКС" в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 13.10.2014 N 504-02-2193/14 "О приватизации нежилого здания и предоставлении в собственность земельного участка, расположенных в Ленинском районе г. Иркутска, ул. Пржевальского, 207, утверждено решение комиссии от 13.10.2014 об условиях приватизации административного 2-этажного кирпичного здания, общей площадью 301,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского д. 207 (объект приватизации).

Из материалов дела следует, что 14.11.2014 между Администрацией города Иркутска (продавец) и ОАО "Северное управление ЖКС" (покупатель) на основании распоряжения заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 14.11.2014 N  504-02-2193/14 заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Пржевальского, д. 207.

Истец 30.12.2014 произвел государственную регистрацию права собственности на нежилое здание, 2-этажное, общая площадь 301 кв.м, инв. N 32965, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207 (свидетельство о государственной регистрации права 38АЕ 636294).

Так как ответчик уплаченные истцом денежные средства не возвратил, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика убытков, выразившихся в виде уплаченной истцом арендной платы по договору от 05.04.2013 N 9686 за период с 05.10.2013 по 30.12.2014.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьями 551, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации" арендатор пользуется преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи, АО "Северное управление ЖКС" обратилось в Администрацию города Иркутска с заявлением от 8 июля 2013 года о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Письмом от 8 августа 2013 года N 505-70-16711/13 Администрация отказала Обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.02.2014 по делу N А19-14355/2013 отказ Администрации в реализации преимущественного права АО "Северное управление ЖКС" на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207, выраженный в ответе заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 08.08.2013 N 505-70-16711/13, признан недействительным.

Арбитражный суд обязал Администрацию города Иркутска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОАО "Северное управление ЖКС" в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 13.10.2014 N 504-02-2193/14 утверждено решение комиссии от 13.10.2014 об условиях приватизации административного 2-этажного кирпичного здания, общей площадью 301,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского д. 207 (объект приватизации).

14.11.2014 между Администрацией города Иркутска и АО "Северное управление ЖКС" на основании распоряжения заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 14.11.2014 N  504-02-2193/14 заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Пржевальского, д. 207.

С момента истечения срока для направления проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (05.10.2013) и до даты регистрации договора купли-продажи от 14.11.2014 (30.12.2014) истец уплачивал арендные платежи, общая сумма которых за период с 05 октября 2013 года по 30 декабря 2014 года составила 994802 руб. 06 коп.

Указанная сумма не была зачтена в последующем Администрацией в счет оплаты выкупной стоимости приобретенного АО "Северное управление ЖКС" объекта недвижимости.

Таким образом, по мнению истца, в результате незаконных действий (бездействия) ответчика он вынужден был уплачивать излишние арендные платежи в размере 994802 руб. 06 коп.

Согласно статьям 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Поскольку в результате незаконных действий ответчика истец вынужден был уплачивать арендные платежи, последний посчитал уплаченные им суммы арендных платежей в размере 994802 руб. 06 коп. убытками и, руководствуясь вышеназванными нормой права, обратился в суд с иском.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействий) государственных органом, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующих закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не предоставил доказательств того, что невозможность заключения договора купли-продажи арендуемого обществом помещения в срок до 04.10.2013 была вызвана обстоятельствами, наступление которых не было поставлено в зависимость от воли и действий самого ответчика.

Незаконность решения Администрации об отказе Обществу в передаче арендуемого нежилого помещения установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу N А19-14355/2013.

Как следует из расчета истца, за период с 05 октября 2013 года по 30 декабря 2014 года им в качестве арендных платежей было перечислено 994802 руб. 06 коп. (т. 2, л.д. 52). Факт внесения платежей в указанном размере подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и актами сверки. Ответчик расчет истца не оспаривает.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что внесение истцом арендной платы за использование нежилого помещения до осуществления государственной регистрации права собственности общества на данное помещение не может рассматриваться в качестве убытков, по следующим основаниям.

Как указывалось ранее, в том случае, если бы соблюдались установленные сроки заключения договора купли-продажи, то на дату 4 октября 2013 года АО "Северное управление ЖКС" владело бы спорным нежилым помещением в силу подписанного договора купли-продажи.

В пункте 5 постановления N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 указанного Кодекса).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).

В пункте 6 этого же постановления Пленум разъяснил, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.

Таким образом, учитывая, что в силу положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи считается заключенным с момента его регистрации, АО "Северное управление ЖКС" не позднее октября 2013 года должно было владеть спорным помещением в силу заключенного договора купли-продажи, что исключало бы обязанность Общества вносить арендные платежи.

Поскольку не было обеспечено своевременное заключение договора купли-продажи помещения, Общество было вынуждено вносить арендную плату в целях надлежащего исполнения договора аренды и в целях сохранения в будущем возможности приобрести помещения в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ (наличие задолженности по арендным платежам являлось бы основанием для отказа обществу в выкупе помещений).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между бездействием Администрации, допущенным при реализации прав АО "Северное управление ЖКС" в порядке Закона N 159-ФЗ, выразившегося в несвоевременном заключении договора купли-продажи, а также негативными последствиями, возникшими для Общества в виде необоснованного возложения обязанности по внесению арендных платежей.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований заявителя.

Доводы же Администрации города Иркутска, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толкований норм действующего законодательства и свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального права, а о не согласии заявителя апелляционной жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами, в связи с чем, не влияют по существу на правильность принятого судом первой инстанции решения.

Кроме того, все указанные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, который в полном соответствии с требованиями статей 15 и 170 АПК РФ мотивированно и обоснованно их отклонил, сославшись на соответствующие правовые нормы и имеющиеся в материалах дела доказательства. Каких-либо убедительных контраргументов, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем апелляционной жалобы не приведено.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 августа 2015 года по делу N А19-2216/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Председательствующий судья

Д. Н. Рылов

Судьи

Е. О. Никифорюк Е. В. Желтоухов