Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2015 г. N 01АП-5431/15

г.Владимир

06 ноября 2015 г.

Дело N А79-11035/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 ноября 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богуновой Е.А.,

судей Вечканова А.И., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой А.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" и администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2015 по делу N А79-11035/2014, принятое судьей Яхатиной С.Ю. по иску закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3", ОГРН 1022101134978, 428003, Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул.Ярославская, д.76, к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 1022101150037, 428032, Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул.К.Маркса, д.36,

о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка и обязании продлить действие договора,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Альянс Жилком", г.Чебоксары,

при участии:

от истца - Кольцов И.Г. по доверенности от 13.04.2015 N 35 (сроком на 1 год), Митянов О.И. по доверенности от 10.09.2015 (сроком на 1 год), Кольцов В.П. по доверенности от 21.10.2015 (сроком по 31.12.2015) - участвовали в судебном заседании 22.10.2015 (до перерыва)

от ответчика - Яхатин С.А. по доверенности от 01.10.2015 (сроком до 31.12.2015) - участвовал в судебном заседании 29.10.2015 (после перерыва)

от третьего лица - не явился, извещен.

в том числе путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,

установил:

закрытое акционерное общество "Строительный трест N 3" (далее - истец, ЗАО "Стройтрест N 3") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик, Администрация) с требованиями (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании недействительным отказа Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от продления срока договора аренды земельных участков N 18/987-ЛГ от 05.05.2005, изложенного в письме от 15.12.2014 N 13883; об обязании Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в 10-дневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" срок аренды земельных участков с кадастровым номером 21:01:020902:84 площадью 7732 кв.м., в том числе площадью 1605 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 61 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 46 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 24 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 24 кв.м. в охранной зоне электрокабеля для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания (поз. 1), участок с кадастровым номером 21:01:020902:83 площадью 2430 кв.м., в том числе площадью 498 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 71 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 178 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 29 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 29 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, для строительства многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест (поз 4), участок с кадастровым номером 21:01:020902:2495 площадью 8 058 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (многоэтажная жилая застройка), поз. 2; подготовить проект договора аренды земельных участков с кадастровым номером 21:01:020902:84 площадью 7732 кв.м., в том числе площадью 1605 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 61 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 46 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 24 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 24 кв.м. в охранной зоне электрокабеля для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания (поз. 1), участок с кадастровым номером 21:01:020902:83 площадью 2430 кв.м., в том числе площадью 498 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 71 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 178 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 29 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 29 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, для строительства многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест (поз 4), участок с кадастровым номером 21:01:020902:2495 площадью 8 058 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (многоэтажная жилая застройка), поз. 2 и направить его закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" с предложением о заключении договора аренды.

Исковые требования мотивированы бездействием ответчика в части разрешения вопроса о внесении изменений в спорный договор аренды, влекущим невозможность использования истцом спорных земельных участков по целевому назначению.

Решением от 22.06.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии исковые требования удовлетворил частично:

1.Признал недействительным отказ администрации города Чебоксары Чувашской Республики от продления срока договора аренды от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ, земельных участков с кадастровым номером 21:01:020902:83 площадью 2430 кв.м. и с кадастровым номером 21:01:020902:2495 площадью 8058 кв.м., изложенный в письме от 15.12.2014 N 13883.

2.Обязал администрацию города Чебоксары Чувашской Республики в 10-дневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" срока аренды земельных участков с кадастровым номером 21:01:020902:83 площадью 2430 кв.м., в том числе площадью 498 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 71 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 178 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 29 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 29 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, для строительства многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест (поз 4) на три года, с кадастровым номером 21:01:020902:2495 площадью 8 058 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (многоэтажная жилая застройка), поз. 2, до 31.12.2015, подготовить проект договора аренды земельных участков с кадастровым номером 21:01:020902:83 площадью 2430 кв.м. и с кадастровым номером 21:01:020902:2495 площадью 8 058 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (многоэтажная жилая застройка), поз. 2 и направить его закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" с предложением о заключении.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Чебоксары и ЗАО "Строительный трест N 3" обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить судебный акт и принять новый.

Администрация в доводах своей апелляционной жалобы ссылается на несоответствие нормам действующего законодательства выводов суда первой инстанции о неправомерности отказа в продлении договора.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:83 ответчик указал, что в период с 2011 -по 2014 год ЗАО "Строительный трест N 3" не предпринимало никаких действий по освоению земельного участка, не обращалось в администрацию ни с заявлением о выдаче градостроительного плана, ни с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Апеллянт ссылается на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.06.2012 по делу N А79-12573/2011, согласно которому иск администрации к ЗАО "Эверест" об освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020902:83 и 21:01:020902:84 удовлетворен. Однако, 25.06.2012 ЗАО "Строительный трест N 3" и ЗАО "Эверест" заключили соглашение, согласно которому ЗАО "Строительный трест N 3" отказывается от права аренды на указанные земельные участки. По мнению администрации, тем самым у истца не было намерений использовать данные земельные участки.

Администрация просила решение суда отменить в части признания недействительным отказа от продления срока договора аренды и обязания администрации принять решение о продлении срока аренды земельных участков, в удовлетворении иска отказать.

ЗАО "Строительный трест N 3" в доводах своей апелляционной жалобы указало на следующее: выделение из первоначального земельного участка четырех земельных участков осуществлялось с целью упрощения процедуры согласования проектной и разрешительной документации для каждого отдельного объекта строительства с учётом его целевого назначения, места расположения и иных особенностей строительства; целью договора аренды является строительство нескольких взаимосвязанных между собой объектов различного назначения (многоквартирные жилые дома, нежилые здания и сооружения, объекты инфраструктуры) на арендуемых земельных участках; строительство на земельных участках осуществлялось комплексно, построены и сданы в эксплуатацию трансформаторная подстанция, сооружения дорожного транспорта, объект газораспределительной системы, ограждение, наружные сети электроосвещения, строительство которых осуществлялось с целью обеспечения всех объектов капитального строительства инженерными коммуникациями и подключения всех строящихся объектов к данным объектам инженерной инфраструктуры; отказ в продлении договора аренды в отношении земельных участков, на которых строительство объектов не завершено в течение первоначального срока, является неправомерным; в судебном порядке дана оценка действительности договора аренды и дополнительных соглашений к нему; оспариваемым решением арбитражного суда внесены изменения в условие об объекте аренды путем исключения одного из земельных участков; в отношении всех земельных участков договором аренды установлен единый срок аренды; оспариваемым решением срок аренды установлен отдельно для каждого земельного участка, уменьшен установленный законом минимальный срок аренды земельного участка.

В судебном заседании 17.09.2015 представители истца поддержали свою позицию по делу. Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, отзыв не направили, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось на 22.10.2015. Судебное заседание продолжено 22.10.2015 при участии представителей истца, которые поддержали свою позицию по делу.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 29.10.2015 до 15-20. Судебное заседание продолжено 29.10.2015 с участием представителя ответчика, в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции распоряжением Администрации от 15.09.2003 N 2449-р ЧМУП "Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств" предоставлен из земель поселений земельный участок площадью 26140 кв.м для содержания и обслуживания стоянки металлических гаражей (СМГ) "Лесное" по улице Ленинского Комсомола сроком на 5 лет.

На основании указанного распоряжения орган местного самоуправления (арендодатель) и ЧМУП "Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 05.05.2005 N 18/987-Лг сроком действия с 15.09.2008 по 14.09.2009, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 26140 кв.м, кадастровый номер 21:01:020902:0033, категория земель - "земли поселения", для содержания и обслуживания стоянки металлических гаражей (СМГ) "Лесное", в том числе в охранной зоне электрокабеля площадью 364 квадратных метра; в охранной зоне газопровода - 194 квадратных метра; в охранной зоне канализации - 468 квадратных метров; в охранной зоне водопровода - 6379 квадратных метров, расположенный по улице Ленинского Комсомола в городе Чебоксары.

Распоряжением органа местного самоуправления от 05.07.2007 N 2122-р ОАО "Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств" разрешено на ранее предоставленном земельном участке в течение одного года проектирование многоуровневой автостоянки и группы жилых домов по улице Ленинского Комсомола в городе Чебоксары со встроенными предприятиями обслуживания.

Администрация издала распоряжение от 04.03.2009 N 784-р "Об утверждении градостроительного плана и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане под проектирование группы жилых домов переменной этажности 11-10 этажей со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и многоуровневой подземной стоянкой для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест по ул. Ленинского Комсомола" в городе Чебоксары, в соответствии с которым разрешила изменение функционального использования земельного участка площадью 26140 кв.м на проектирование группы жилых домов переменной этажности 11-10 этажей со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и многоуровневой подземной стоянкой для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест, а также утвердила градостроительный план от 19.11.2008 N RU21304000-108 и схему расположения обозначенного земельного участка на кадастровом плане от 11.01.2009 под проектирование группы жилых домов.

Распоряжением от 30.12.2009 N 5492-р орган местного самоуправления продлил срок аренды указанного земельного участка до 31.12.2010, при этом установил целевое назначение земельного участка как "содержание и обслуживание стоянки металлических гаражей "Лесное".

На основании указанного распоряжения Администрация и ЧМУП "Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств" заключили дополнительное соглашение от 21.01.2010 N 2 к договору аренды земельного участка от 05.05.2005 N 18/987-Лг.

Распоряжением от 26.03.2010 N 903-р орган местного самоуправления разрешил ОАО "Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств" на ранее предоставленном земельном участке с кадастровым номером 21:01:020902:33, площадью 26140 кв.м и дополнительном земельном участке площадью 5050 кв.м, согласно прилагаемой выкопировке в М1:5000, в течение двух лет строительство группы жилых домов переменной этажности 11-10 этажей со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и многоуровневой подземной стоянкой для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест по улице Ленинского Комсомола.

Во исполнение распоряжения от 26.03.2010 N 903-р Администрация и ОАО "Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств" 21.10.2010 заключили дополнительное соглашение N 3 к договору аренды земельного участка от 05.05.2005 N 18/987-Лг о принятии арендатором земельного участка для строительства группы жилых домов и многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест, установив срок аренды земельного участка до 31.12.2012.

18.03.2011 земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:33 разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 21:01:020902:82, 21:01:020902:83, 21:01:020902:84, 21:01:020902:85.

ОАО "Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств" (прежний арендатор) и ОАО "Стройтрест N 3" (новый арендатор) заключили договор от 10.05.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма), согласно которому права и обязанности прежнего арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка от 05.05.2005 N 18/987-Лг и дополнительных соглашений к нему, перешли к новому арендатору.

В газете "Чебоксарские новости" от 27.08.2011 (N 92) опубликована информация о планируемом ОАО "Стройтрест N 3" строительстве многоквартирного жилого дома (позиции N N 1, 2, 3) на земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:020902:82, 21:01:020902:84, 21:01:020902:85.

Распоряжением Администрации от 12.05.2012 внесены изменения в распоряжение от 15.09.2003 N 2449-р.

Дополнительным соглашением от 16.05.2012 N 4 Администрация и ОАО "Строительный трест N 3" изменили условия договора аренды от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ, указав в качестве объектов аренды вместо земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:33 земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020902:82, 21:01:020902:83, 21:01:020902:84, 21:01:020902:85.

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:83 (поз. 4) имеет разрешенное использование для строительства многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест, в связи с чем он не предназначен для жилищного строительства и не соответствует тем критериям земельных участков, которые предоставляются исключительно на аукционе, согласно статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:84 (поз. 1) имеет разрешенное использование для строительства жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания.

В рамках дела N А79-11282/2011 ОАО "Стройтрест N 3" обращалось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неутверждении и невыдаче в установленный законом срок в том числе градостроительного плана RU 213040000000000000000263 земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84 для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания поз. 1, расположенного по ул. Ленинского Комсомола г. Чебоксары, и обязании Администрации утвердить и выдать градостроительный план на указанный земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.02.2012 признано незаконным бездействие Администрации, выраженное в неутверждении в установленный законом срок градостроительного плана в том числе земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84, на Администрацию возложена обязанность утвердить и выдать открытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84.

В рамках дела N А79-11770/2012 Администрация обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании недействительным пункта 1 решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии от 17.07.2012 по делу N 201-АМЗ-2011.

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что Управлением возбуждено дело N 201-АМЗ-2011 в отношении Администрации по признакам нарушения статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции", а также в отношении Администрации, ОАО "Стройтрест N 3" и ОАО "Дирекция по строительству и эксплуатации гаражных хозяйств" по признакам нарушения статьи 16 Федерального закона "О защите конкуренции".

По итогам рассмотрения дела Комиссия Управления установила, что аукцион в соответствии с требованиями части 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства жилых домов переменной этажности 11-10 со встроено-пристроенными предприятиями бытового обслуживания с кадастровыми номерами 21:01:020902:84, 21:01:020902:85, 21:01:020902:82 Администрацией не проводился. В этой связи Управление пришло к выводу о том, что бездействие администрации города Чебоксары, выраженное в непроведении аукциона на предоставление права аренды земельного участка под жилищное строительство привело (могло привести) к ограничению конкуренции, исключению возможности участия неограниченного круга лиц, претендующих на право заключения договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства, что противоречит действующему законодательству и является нарушением части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Пунктом 1 решения Управления от 17.07.2012 по делу N 201-АМЗ-2011 Администрация признана нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции".

Решением суда от 18.02.2012 по делу N А79-11770/2012, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Суд решением от 05.09.2014 по делу N А79-7693/2013 отказал Управлению, ссылаясь на то, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов. Результатом признания оспариваемых сделок недействительными и применением последствий их недействительности может быть только восстановление прежних условий договора аренды от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ, существовавших до заключения спорных сделок, а не возврат земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020902:83, 21:01:020902:84 от ЗАО "Стройтрест N 3" к Администрации, как предполагает истец.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

15.04.2014 Администрация г.Чебоксары и ЗАО "Стройтрест N 3" заключили дополнительное соглашение N 5 к договору аренды земельного участка от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ, в соответствии с условиями которого слово "ОАО" заменено на слово "ЗАО" в связи с изменением организационно-правовой формы арендатора и срок аренды земельного участка установлен до 31.12.2014.

10.10.2014 ЗАО "Строительный трест N 3" обратилось в администрацию г.Чебоксары с письмом N 771, в котором просило продлить срок действия договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020902:2495, 21:01:020902:83, 21:01:020902:84.

15.12.2014 Администрация г.Чебоксары письмом N 13883 отказала в продлении срока аренды земельного участка. При этом указала, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:2495 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в связи с регистрацией права собственности на жилое помещение, находящееся на этом земельном участке; заключение договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020902:83, 21:01:020902:84 в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса РФ возможно только по результатам торгов.

Названный отказ в продлении срока договора аренды земельного участка послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено право истца на заключение нового договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.

Из материалов дела усматривается, что обращение арендатора в Администрацию было осуществлено 10.10.2014, то есть в установленные сроки.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Арендатор на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020902:83 не мог производить работы по строительству многоуровневой подземной стоянки для индивидуального транспорта на 250 машино-мест по независящим от него обстоятельствам, в связи с тем, что ЗАО "Эверест" занимало данный земельный участок.

Соответственно ЗАО "Стройтрест N 3" вправе требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Поскольку доказательств отсутствия со стороны общества намерений не достигнуть цели, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, не представлено, отказ в продлении действия договора аренды земельного участка противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Указанный вывод соответствует позиции суда по делу N А79-5493/2014, изложенной в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 и постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.09.2015.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование ЗАО "Стройтрест N 3" о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:83 на три года является правомерным и подлежит удовлетворению.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о продлении срока действия договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:2495. Однако Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил требование частично - продлил срока действия договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:2495 только до 31.12.2015 (до окончания срока действия разрешения на строительство).

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции полностью отказал в удовлетворении требования о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84. Суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для продления срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84, поскольку требование в этой части не соответствует нормам статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства.

Вместе с тем арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя иск частично, не учел следующее.

На 2 этап строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020902:2495 администрацией г.Чебоксары выдано разрешение на строительство N RU 21304000-61 от 14.05.2014 сроком до 31.12.2015. Жилой дом возведен и в настоящее время выполняются отделочные работы. Для ввода жилого дома в эксплуатацию необходимо наличие права аренды.

Кроме того, в судебном порядке дана оценка действительности договора аренды от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ и дополнительных соглашений к нему по делам N А79-11282/2011 (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.02.2012 - вступило в законную силу); N А79-12482/2012 (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.04.2013; постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014); N А79-12573/2011 (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.06.2012 - вступило в законную силу); дело N А79-7693/2013 (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.09.2014; постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014; постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2015).

Действительность договора аренды от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ и дополнительных соглашений к нему имеет правовое значение для применения к арендным правоотношениям между ЗАО "Строительный трест N 3" и Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики в силу требований частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Со стороны ЗАО "Строительный трест N 3" соблюдены требования частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", что подтверждается материалами дела.

В пункте 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) указано, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

ЗАО "Строительный трест N 3" не требовало изменения прежних условий договора аренды, просило только о продлении срока аренды.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, тем самым фактически изменил прежние условия договора аренды от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ путём установления самостоятельных сроков аренды в отношении каждого земельного участка и исключения из объекта аренды земельного участка N 21:01:020902:84, что недопустимо при наличии единого договора аренды.

Как следует из материалов дела, истец изначально получил в аренду земельный участок для строительства группы жилых домов переменной этажности 11-10 этажей со встроенными-пристроенными предприятиями обслуживания и многоуровневой подземной стоянкой для индивидуального транспорта на 250 машино-мест.

В дальнейшем в целях упрощения процедуры согласования для строительства каждого отдельного объекта с учетом его назначения, места расположения и иных особенностей из первоначального земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:33 были выделены самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020902:82, 21:01:020902:83, 21:01:020902:84, N 21:01:020902:2495.

При этом, в соответствии с условиями пункта 2.1 договора аренды от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ (с учетом дополнительных соглашений N 4 от 16.05.2012, N 5 от 15.04.2014) сторонами был согласован единый срок аренды по договору в целом, без разбивки на самостоятельные сроки аренды в отношении отдельных земельных участков.

В соответствии со статьями 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования и тем самым устанавливая самостоятельные сроки аренды в отношении каждого земельного участка и исключая из объекта аренды земельный участок N 21:01:020902:84 при наличии единого договора аренды, допустил нарушение статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, изменения в договор вносятся по соглашению сторон, а при отсутствии соглашения по заявлению стороны в судебном порядке, чего в данном случае не имело место быть.

В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Дополнительным соглашением от 15.04.2014 N 5 к договору аренды от 05.05.2005 N 18/987-ЛГ срок аренды установлен до 31.12.2014. В связи с этим ЗАО "Строительный трест N 3" вправе требовать продления срока аренды до 31.12.2017.

Оспариваемым решением срок аренды установлен отдельно для каждого земельного участка, что недопустимо при наличии единого договора аренды:

- до 31.12.2017 для земельного участка N 21:01:020902:83;

- до 31.12.2015 для земельного участка N 21:01:020902:2495.

Арбитражным судом первой инстанции уменьшен установленный законом минимальный срок аренды земельного участка N 21:01:020902:2495 до одного года при отсутствии заявления ЗАО "Строительный трест N 3", что также не соответствует пункту 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что вся проектная и техническая документация в отношении проектируемых и строящихся объектов на земельных участках разрабатывалась не в отношении какого-либо отдельного объекта, а в отношении комплекса объектов, поименованного в исходно-разрешительной документации как "Группа жилых домов переменной этажности 11-10 этажей со встроенными-пристроенными предприятиями обслуживания и многоуровневой подземной стоянкой для индивидуального транспорта на 250 машино-мест по ул. Ленинского Комсомола" (т.3 л.д. 42, 43, 44, 49, 61-71, 78, 79-82).

До момента окончания срока действия договора аренды истцом построены и сданы в эксплуатацию трансформаторная подстанция ТПN 787, сооружения дорожного транспорта, объект газораспределительной системы ГРПШ-13-2Н-У1, ограждение, наружные сети электроосвещения, строительство которых осуществлялось с целью обеспечения всех строящихся объектов.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалы дела содержат доказательства о намерении ЗАО "Стройтрест N 3" достигнуть цель предоставления земельных участков.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет.

В рассматриваемом случае ответчик предпринимал действия по освоению земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84, путем получения технической, проектной и исходно-разрешительной документации, необходимой для начала строительства.

Судебными актами по делу N А79-11282/2011 установлено, что администрация при отсутствии законных оснований не выдала истцу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84. Суд обязал администрацию выдать градостроительный план на указанный земельный участок. Однако до настоящего времени решение Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-11282/2011 не исполнено, что препятствует получению истцом разрешения на строительство. Указанное подтверждается также Представлением Прокуратуры Чувашской Республики от 10.02.2015 в адрес Администрации города Чебоксары, принятым по результатам обращения ЗАО "Стройтрест N 3" (т.1 л.д. 81-85). Актом прокурорского реагирования предписано ответчику выдать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84.

Кроме того, истец не мог вести строительство на указанном земельном участке, поскольку последний был занят ЗАО "Эверест", что подтверждается судебными актами по делу N А79-12573/2015, принятыми по иску Администрации города Чебоксары. Суд обязал ЗАО "Эверест", освободить в том числе земельный участок с кадастровым номером 21:01:020902:84 путем демонтажа асфальтового покрытия; сноса ограждения, установленного по периметру асфальтового покрытия; сноса временных построек - торговых павильонов, расположенных на асфальтовом покрытии; демонтажа инженерных сетей (ливневая канализация, осветительная электросеть), размещенных Обществом на указанном земельном участке. До настоящего времени судебный акт не исполнен, несмотря на предоставленное Администрации право освобождения земельного участка за счет

закрытого акционерного общества "Эверест" со взысканием с него необходимых расходов. На неправомерное бездействие администрации в решении данного вопроса и исполнении решения суда также указано в Представлении Прокуратуры Чувашской Республики от 10.02.2015.

Ссылка Администрации, как заявителя апелляционной жалобы, на факт заключения ЗАО "Строительный трест N 3" и ЗАО "Эверест" соглашения от 25.06.2012 (т.2 л.д. 24), согласно которому ЗАО "Строительный трест N 3" отказывается от права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020902:83, 21:01:020902:84, что, по мнению ответчика, указывает на отсутствие у истца намерений использовать данные земельные участки, - отклоняется судом апелляционной инстанции. Указанное соглашение представляет собой совместное заявление сторон о неких намерениях (под отлагательными условиями) и не содержит предусмотренных гражданским законодательством обязательных (сущетсвенных) условий для сделок по отчуждению недвижимого имущества, в связи с чем не может являться основанием для возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон соглашения. Кроме того, указанное соглашение сторонами не исполнено.

Таким образом, вины ЗАО "Стройтрест N 3" как застройщика в неосвоении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84 не имеется.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что целью договора аренды является строительство на земельных участках нескольких взаимосвязанных между собой объектов различного назначения (многоквартирные жилые дома, нежилые здания и сооружения, объекты инфраструктуры), строительство на земельных участках осуществлялось комплексно, в судебном порядке дана оценка действительности договора аренды и дополнительных соглашений к нему, в отношении всех земельных участков договором аренды установлен единый срок аренды, со стороны ЗАО "Строительный трест N 3" соблюдены требования частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", судебный акт подлежит изменению с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы администрации города Чебоксары судом апелляционной инстанции отклоняются на основании вышеизложенного как несоответствующие требованиям действующего законодательства и необоснованные материалами дела.

На основании изложенного судебный акт подлежит отмене на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением судом норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Судебные расходы ЗАО "Строительный трест N 3" в виде государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 110, 258, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 22.06.2015 по делу N А79-11035/2014 отменить, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" удовлетворить.

Признать недействительным отказ Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от продления срока договора аренды земельных участков N 18/987-ЛГ от 05.05.2005, изложенный в письме от 15.12.2014 N 13883.

Обязать Администрацию города Чебоксары Чувашской Республики в 10-дневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" на три года - до 31.12.2017 срока аренды земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84 площадью 7732 кв.м., в том числе площадью 1605 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 61 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 46 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 24 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 24 кв.м. в охранной зоне электрокабеля для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания (поз. 1), земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:83 площадью 2430 кв.м., в том числе площадью 498 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 71 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 178 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 29 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 29 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, для строительства многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест (поз. 4), земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:2495 площадью 8 058 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (многоэтажная жилая застройка) (поз. 2), подготовить проект договора аренды земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:84 площадью 7732 кв.м., в том числе площадью 1605 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 61 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 46 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 24 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 24 кв.м. в охранной зоне электрокабеля для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания (поз. 1), земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:83 площадью 2430 кв.м., в том числе площадью 498 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 71 кв.м. в охранной зоне ливневой канализации, площадью 178 кв.м. в охранной зоне теплотрассы, площадью 29 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 29 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, для строительства многоуровневой подземной стоянки для индивидуального автотранспорта на 250 машино-мест (поз. 4), земельного участка с кадастровым номером 21:01:020902:2495 площадью 8 058 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (многоэтажная жилая застройка) (поз. 2) и направить его закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" с предложением о заключении договора аренды.

Апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики оставить без удовлетворения.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" 3 000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.А. Богунова

Судьи

А.И. Вечканов М.В. Соловьева