Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2015 г. N 15АП-17653/15

город Ростов-на-Дону

10 ноября 2015 г.

дело N А53-14438/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пономаревой И.В.,

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от ответчика: представитель Хачатрян К.Г., паспорт, по доверенности от 30.04.2014

от истца: представитель Потеря О.В., удостоверение, по доверенности от 16.04.2015.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03 сентября 2015 года по делу N А53-14438/2015

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос"

о взыскании задолженности и пени,

принятое в составе судьи Жигало Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" (далее - ответчик, общество) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 г. по 31.03.2015 г. в размере 755 862 рубля 52 копейки, пени за период с 21.03.2003 г. по 26.05.2015 г. в размере 539827 рублей 07 копеек.

Решением суда от 03 сентября 2015 года с ООО "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" взыскано в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 37 712 рублей 79 копеек задолженности, 5 623 рубля 17 копеек пени, всего 43 335 рублей 96 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 г. по делу А53-10129/99-с2-29 по иску ООО "Викта" к ООО ИВП "Оазис" о признании несостоятельным (банкротом) утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ООО ИВП "Оазис" обязуется в счет погашения кредиторской задолженности перед ООО "Юрос" в размере 1 328 042,19 руб. передать ООО "Юрос" имущественные права, основанные на договорах аренды согласно приложения, в перечень которых входит Договор аренды. Однако в рамках вышеуказанного мирового соглашения от ООО ИВП "Оазис" к ООО ЮБА "Юрос" права и обязанности по Договору аренды не перешли.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ИВП "Оазис" (арендатор) был заключен договор аренды земли N 12034 от 19.05.1997, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору, а последний принял в аренду земельный участок площадью 88 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, Таганрогское шоссе-Малиновского, для установки торгово-остановочного комплекса. Договор заключен сроком на 15 лет.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ростовской области от 19 апреля 2000 года по делу N А53-10129/1999-С2-29 прекращено производство по делу о признании ООО ИВП "Оазис" несостоятельным (банкротом) на основании пункта 7 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (действующего на момент рассмотрения названного дела) в связи утверждением мирового соглашения.

По условиям мирового соглашения ООО ИВП "Оазис" обязалось в счет погашения кредиторской задолженности в размере 1 328 042 руб. 19 коп. перед обществом передать последнему имущественные права, основанные на договорах аренды согласно приложению, а общество приняло на себя обязанности по погашению задолженности по аренде земельных участков в течение одного года после подписания настоящего мирового соглашения.

В приложении к мировому соглашению указан договор аренды земли N 12034 от 19.05.1997.

Таким образом, из содержания данного мирового соглашения следует, что оно направлено на передачу обществу прав арендатора по спорному договору аренды.

Из пункта 2 статьи 615 ГК РФ следует, что передача прав и обязанностей арендатора другому лицу (новому арендатору) опосредуется перенаймом, который в силу выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29 марта 2013 года по делу N А32-10370/2012 должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.

Поскольку права и обязанности не могут существовать в отрыве от их объекта, постольку новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

Ответчик отрицает факт предоставления ему земельного участка в аренду. Однако согласно акту обследования земельного участка N 2585 от 25.08.2015 на участке расположен торгово-остановочный комплекс. Торговые павильоны в составе комплекса на момент обследования были закрыты, торговая деятельность не велась.

При этом в материалы дела не представлены доказательства фактического использования спорного земельного участка иным лицом, нежели ответчиком. Объективные препятствия в использовании земельного участка не установлены.

Более того, суд первой инстанции обоснованно указал, что относится критически к занятой в данном споре позиции ответчиком при том, что по другим договорам аренды, включенным в мировое соглашение, общество факт предоставления земельных участков в аренду не оспаривает при аналогичных обстоятельствах и даже в отсутствие какого-либо имущества, расположенного на земельных участках.

Правовым результатом исполнения выраженного в мировом соглашении договора о перенайме являлась не передача обществу непосредственного владения земельным участком, а переход к нему прав и обязанностей стороны в договоре N 12034 от 19.05.1997. Передача вещи одним лицом другому невозможна в отсутствие у первого владения ею.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что фактическое владение спорным земельным участком обществу было предоставлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Доказательства государственной регистрации перенайма по спорному договору аренды в деле отсутствуют.

Спорный договор аренды подписан 19.05.1997, то есть до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2005 года N Ф08-5043/2005 правовой позицией заключенные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (31 января 1998 г.) договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Таким образом, перенаем по спорному договору требовал государственной регистрации.

Между тем, отсутствие такой регистрации само по себе не исключают вывод о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора по спорному договору в силу следующего.

Из выраженной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации" правовой позиции следует, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства, если сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям и совершены действия по его исполнению; правовое значение отсутствия государственной регистрации в этом случае проявляется во внешних по отношению к арендному обязательствах отношениях - права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

По смыслу данной правовой позиции, поскольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим возникновение арендного обязательства, постольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим изменение арендного обязательства, в том числе по субъектному составу.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации перенайма по договору аренды, требующему государственной регистрации, исключает противопоставление новым арендатором вытекающих из договора аренды прав третьим лицам, но не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы перед арендодателем в период после передачи ему прав и обязанностей арендатора.

При таких обстоятельствах факт отсутствия государственной регистрации перенайма по спорному договору на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Ростовской области от 19 апреля 2000 года по делу N А53-10129/1999-С2-29 об утверждении мирового соглашения не свидетельствует о том, что к ответчику не перешла обязанность по уплате арендной платы по договору земли N 12034 от 19.05.1997.

При оценке периода, за который истец вправе требовать уплаты арендной платы, с учетом сделанного ответчиком заявления о применении срока исковой давности, суд установил следующее.

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 1 января 2003 года по31 марта 2015 года.

Спорные правоотношения представляют собой обязательства аренды земельного участка.

В деле отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок относится к объектам, право государственной собственности на который разграничено между Российской Федерацией и субъектом Российской Федерации.

Спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года (далее - ЗК РФ).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Спорный договор заключен до введения в действие ЗК РФ, возобновлен на неопределенный срок. Из пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, что договор возобновляется на неопределенный срок на тех же условиях.

Размер годовой арендной платы в спорном договоре аренды установлен в пунктах 2.1, 2.6

Данная методика соответствовала действовавшему на момент заключения договора Положению о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от 27.06.1996, и существенно отличалась от методик расчета, примененных департаментом при определении размера арендной платы за 2012-2015 годы.

Спорный договор аренды заключен до введения в действие ЗК РФ, что исключает возможность распространения на отношения сторон по договору положений статей 22, 65 ЗК РФ, установившего нормативное регулирование цены на аренду государственных и муниципальных земель.

При таких обстоятельствах регулируемая арендная плата может применяться к спорному договору, заключенному до вступления в силу ЗК РФ, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 2.7 договора аренды предусмотрено, что арендатор в соответствии с решениями федеральных органов власти об изменении коэффициента индексации ставок земельного налога (минимального размера оплаты труда) самостоятельно производит расчет размера арендной платы за землю. Пунктами 4.2.2, 4.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора в месячный срок со дня официального опубликования решений федеральных органов власти об изменении коэффициента индексации ставок земельного налога (минимального размера оплаты труда) или решений местных органов самоуправления об изменении базовых размером или коэффициентов расчета арендной платы произвести перерасчет арендной платы, внести соответствующие данные в таблицу "Перерасчет арендной платы" настоящего договора и представить эти данные в налоговую инспекцию; после перерасчета арендной платы разницу вносить в ближайший установленный договором срок внесения арендной платы.

Поскольку на спорный договор не распространяются положения ЗК РФ о нормативном регулировании арендной платы, а его (договора) условия не предусматривают изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, постольку принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления актов об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не влечет автоматический пересмотр способа расчета размера арендной платы, предусмотренный договором.

В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения.

Принимая во внимание разъяснения пункта 16 Постановления N 73, при определении размера арендной платы за спорный земельный участок в спорный период следует руководствоваться формулой расчета, согласованной сторонами в договоре аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Исковое заявление по настоящему делу подано нарочно в Арбитражный суд Ростовской области 4 июня 2015 года.

Таким образом, требования о взыскании арендной платы за спорный земельный участок за период с 2003-2011 годы, I квартал 2012 года поданы в арбитражный суд за пределами трех лет со дней наступления сроков их оплаты.

В части требований о взыскании арендной платы за спорный земельный участок за период с 2003-2011 годы, I квартал 2012 года истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности, постольку в иске в части требований о взыскании арендной платы за спорный земельный участок за период с 2003-2012 годы, I квартал 2012 года надлежит отказать по основанию пропуска истцом срока исковой давности.

По требованиям о взыскании арендной платы за 2-4 кварталы 2012 года, 2013 год, 2014 год, I квартал 2015 года срок исковой давности не пропущен.

Соответственно, причитающаяся истцу арендная плата за спорный земельный участок за период с 01.04.2012 по 31.03.2015 составляет 37712 рублей 79 копеек.

Данная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В остальной части требования о взыскании задолженности отказано правомерно.

В предмет иска входит требование о взыскании договорной неустойки за просрочку уплаты арендной платы период с 21.03.2003 по 26.05.2015 в размере 539827 рублей 07 копеек

В части требования о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы, причитавшейся истцу за период с 01.01.2003 по 31.03.2012 следует отказать в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком.

При определении причитающейся истцу неустойки за просрочку уплаты арендной платы, причитавшейся истцу за период с 01.04.2012 по 26.05.2014, судом установлено следующее.

В силу статьи 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 2.8 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор обязан уплатить пеню в размере, установленном налоговым законодательством для налогоплательщиков на момент внесения арендной платы. Пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) процентная ставка пени определена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

С учетом определенного выше размера задолженности размер подлежащей взысканию пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 21.06.2012 по 26.05.2015 составляет 5623 рубля 17 копеек.

Доказательства существования обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскание неустойки подлежит удовлетворению в сумме 5623 рубля 17 копеек. В остальной части требования о взыскании неустойки отказано.

Довод заявителя апелляционной жалобы о недоказанности исполнения мирового соглашения и вступления ответчика во владение спорным земельным участком подлежит отклонению, поскольку из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Кроме того, мировое соглашение было утверждено определением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-10129/99-С2-29 от 19.04.2000 года, в установленном порядке не отменено, в связи с чем, содержащиеся в нем выводы являются общеобязательными в силу статьи 16 АПК РФ.

Рассматривая в рамках дела N А53-10129/99-С2-29 вопрос об утверждении заключенного обществом и ООО ИВП "Оазис" мирового соглашения, арбитражный суд удостоверился в наличии согласия администрации города Ростова-на-Дону на переоформление аренды земли (передачу прав, основанных на договорах аренды).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора аренды земли от 19.05.1997 N 12034 и утвержденного Арбитражным судом Ростовской области 19.04.2000 по делу N А53-10129/99-С2-29 мирового соглашения, суд правомерно пришел к выводам о том, что к обществу перешли права и обязанности по названной арендной сделке, которая не прекращена в установленном законом порядке в спорный период. Данная позиция содержится также в постановлении АС Северо-Кавказского от 30 июня 2014 г. по делу N А53-16482/2013.

Доводы общества о том, что по другим договорам аренды в рамках одного и того же мирового соглашения к нему перешли права и обязанности по договору в связи с тем, что общество фактически владело и пользовалось земельными участками, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и свидетельствует о недобросовестности позиции ответчика по следующим основаниям.

1. Общество не представило суду ни по одному из договоров, указанных в рамках одного мирового соглашения по которым признавало требования ДИЗО актов приема-передачи земельных участков.

2. Общество за период с даты заключения мирового соглашения в отношении большинства договоров, по которым признавало иски ДИЗО не владело и не пользовалось земельными участками, не вносило арендную плату, какое либо имущество на земельных участках принадлежащее обществу отсутствовало.

3. Общество приступило к использованию земельных участков, в том числе и проведению кадастровых работ только в 2014-2015 гг. после вступления в силу судебных решений по искам ДИЗО к ООО ЮБА "Юрос" о взыскании задолженности. Данное обстоятельство подтверждается решениями Арбитражного суда РО по делам N А53-18406/2014, А53-30445/2014.

Вместе с тем, факт перехода прав и обязанностей от ООО ИВП "Оазис" к ООО ЮБА "Юрос" по договорам, указанным в рамках одного и того же мирового соглашения, в отсутствие фактического владения и пользования земельными участками ответчиком, подтверждается следующими судебными актами:

А53-30445/2014, А53-30184/2014, А53-24074/14, А53-23531/14, А53-2828/14, А53-21000/14, А53-19618/2014, А53-19288/14, А53-18904/2014, А53-18066/2014, А53-15600/2014, А53-15597/2014, А53-15597/2014, А53-14932/2014, А53-14924/2014, А53-32334/2014, А53-32202/2014, А53-13256/2014, А53-13255/2014, А53-9436/2014, А53-8630/2014, А53-537/2014, А53-9241/2015, А53-9039/2015, А53-8906/2015, А53-8903/2015, А53-8596/2015, А53-8595/2015, А53-8305/2015, А53-8300/2015, А53-6602/2015, А53-5744/2015, А53-5178/2015, А53-4976/15, А53-529/15, А53-359/2015, А53-9442/15.

Поскольку договор аренды N 12034 в установленном законом порядке не прекращен, следовательно, при наличии действующего договора арендатор несет обязанность по внесению арендной платы.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области орт 03 сентября 2015 года по делу N А53-14438/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина