Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 г. N 16АП-3824/15

г. Ессентуки

27 октября 2015 г.

Дело N А20-693/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО СП "Заря" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.07.2015 по делу N А20-693/2015 (судья Цыраева Ф.А.) по иску местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1030700150348) к ООО СП "Заря" (ОГРН 1020701193611) об обязании возвратить земельные участки, по встречному иску ООО СП "Заря" к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики о признании незаконными действий, выразившихся в отказе от продления договоров аренды и обязании заключить договоры аренды без проведения торгов; при участии в судебном заседании представителей ООО СП "Заря" - Османова Т.К. (доверенность от 19.10.2015), Мамбетова К.Б. (доверенность от 19.10.2015), представителя местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики - Маслиевой Л.В. (доверенность от 04.08.2015),

УСТАНОВИЛ:

местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Заря" (далее - общество) об обязании возвратить земельные участки сельскохозяйственного назначения: общей площадью 1725,6818 га с кадастровыми номерами 07:04:4300000:14, 07:04:4300000:115, 07:04:4300000:16, расположенные в границах муниципального образования сельского поселения Дальнее Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, переданные по договору аренды от 01.10.2007 N 90; общей площадью 593,5215 га с кадастровыми номерами 07:04:4600000:568, 07:04:4600000:567, 07:04:4600000:566, расположенные в границах муниципального образования сельского поселения Ульяновское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, переданные по договору от 01.10.2007 N 320, земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 335,7899 га с кадастровым номером 07:04:4300000:13, расположенные в границах муниципального образования сельского поселения Дальнее Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, переданный по договору от 01.01.2008 N 98 (уточненные требования).

Общество предъявило встречные требования о признании незаконными действий администрации, выразившихся в отказе в реализации обществом преимущественного права на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок и возложении на орган местного самоуправления обязанности в месячный срок с момента вынесения решения заключить с обществом договоры аренды спорных земельных участков на новый срок.

Решением суда от 22.07.2015 исковые требования администрации удовлетворены, в удовлетворении встречных требований общества отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что договоры аренды прекратили свое действие, в связи с чем у общества возникла обязанность по возврату арендованного имущества. Суд указал, что спорные земельные участки могут быть предоставлены в аренду на новый срок только по результатам торгов.

В апелляционной жалобе общество просит указанное решение отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и материалам дела, а также нарушение судом норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает на преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению общества, отказ администрации от продления арендных правоотношений до завершения цикла сельскохозяйственных работ ведет к причинению ему убытков.

Представители общества в судебном заседании поддержали доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Администрация в отзыве просит оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на неё, выслушав представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что решение от 22.07.2015 подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что на основании постановлений администрации от 27.09.2007 N N 437, 446, 598 (с учетом изменений, внесенных постановлениями администрации от 20.09.2009 N44 и от 20.01.2009 N43 в части указания места расположения земельных участков) между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды: от 01.10.2007 N90 земельных участков в границах земель муниципального образования сельского поселения Дальнее Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики из земель сельскохозяйственного назначения (вид угодий - пашня) с кадастровыми номерами: 07:04:4300000:13, 07:04:4300000:14, 07:04:4300000:15, общей площадью 1 654, 35 га; от 01.10.2007 N 320 земельных участков в границах земель муниципального образования сельского поселения Ульяновское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, из земель сельскохозяйственного назначения (вид угодий - пашня) с кадастровыми номерами 07:04:4600000:566, 07:04:4600000:567, 07:04:4600000:568, общей площадью 585 га; от 01.01.2008 N98 земельного участка в границах земель муниципального образования сельского поселения Дальнее Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, из земель сельскохозяйственного назначения (вид угодий - пашня) с кадастровым номером 07-04-4300000-13 общей площадью 335,79 га. Согласно пункту 1.3 договоров аренды установлены следующие сроки аренды: по договорам от 01.10.2007 N90 и от 01.10.2007 N320 - с 01.10.2007 по 30.09.2014; по договору от 01.01.2008 N98 - с 01.01.2008 по 31.12.2014. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Письмами от 14.07.2014 исх. N 13/3002 и N 13/3003 администрация сообщила обществу об истечении 30.09.2014 срока действия договоров аренды от 01.10.2007 N 90 и N 320; письмом от 07.11.2014 исх. N 19/4713 - об истечении 31.12.2014 срока действия договора от 01.01.2008 N 98, а также о необходимости возвратить земельные участки.

Уклонение общества от возврата земельных участков после истечения сроков аренды послужило основанием для обращения администрации с иском в суд.

Письмами от 11.06.2014 исх. N 51 и от 01.07.2014 исх. N 63 общество обратилось в администрацию с просьбой внести изменения в спорные договоры в части срока их действия. Общество также указывало на преимущественное право заключения договоров аренды земельных участков на новый срок.

10.07.2014 в ответ на обращение общества от 11.06.2014 администрация разъяснила обществу порядок реализации преимущественного права аренды земельных участков.

19.09.2014 общество сообщило администрации, что освободить земельные участки не представляется возможным, так как сроки окончания договоров аренды выходят за пределы начала нового сельскохозяйственного года и оно понесло затраты, в связи с посевами озимых, просило дождаться окончания сельскохозяйственного года.

Полагая уклонение администрации от заключения договоров аренды на новый срок незаконным, общество обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями.

Удовлетворяя требования администрации и отказывая в удовлетворении встречных требований общества, суд первой инстанции пришел к выводу, что договоры аренды прекратили свое действие, в связи с истечением срока аренды у общества возникла обязанность по возврату участков. Земельные участки могут быть предоставлены в аренду на новый срок только по результатам торгов.

Между тем, суд не учел следующее.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Из материалов дела усматривается, что до окончания действия договоров аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении их срока, ссылаясь на необходимость завершения сельскохозяйственных работ. Администрация, приняв заявление общества, отказала в принятии положительного решения по данному вопросу.

Спорные земельные участки предназначены для сельскохозяйственного использования и относятся к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, то есть администрацией.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон)).

В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5 статьи 9 Закона).

В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

В соответствии с частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу были предоставлены в аренду спорные земельные участки (для сельскохозяйственного производства) достигнута, материалы дела не содержат. Более того, материалы дела свидетельствуют, что сроки окончания договоров аренды приходятся на начало нового сельскохозяйственного года.

Общество до окончания сроков действия договоров аренды понесло затраты на подготовку почвы к посевам озимых сельскохозяйственных культур, однако в связи с окончанием срока действия договоров аренды лишено возможности завершить цикл сельскохозяйственных работ.

Обращение общества в администрацию о продлении договоров аренды было обусловлено именно необходимостью окончания сельскохозяйственных работ на спорных земельных участках. Общество просило продлить арендные отношения с 01.10.2014 по 30.09.2015 (том 2 л.д. 79-81).

Согласно статьям 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, применимой к спорным отношениям) законный владелец земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 данного Кодекса. В силу названной нормы поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Статья 606 Гражданского кодекса определяет, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гарантией интересов арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения является ограничение права арендодателя на расторжение договора в период полевых работ, установленное подпунктом 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. По смыслу данной нормы к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ.

Таким образом, в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов земельное законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым право аренды земель сельскохозяйственного назначения не должно быть прекращено до полного завершения цикла сельскохозяйственных работ.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункты 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, отказ администрации от продления арендных правоотношений с обществом и требование о возврате спорных земельных участков до полного завершения обществом цикла сельскохозяйственных работ суд апелляционной инстанции расценивает как действия, не отвечающие принципу разумности и добросовестности. Прекращение арендных отношений с обществом ведет к причинению последнему убытков.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в период действия договоров аренды общество использовало предоставленные ему в аренду земельные участки по назначению, что соответствует целям предоставления земель и наделяет его правом требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Ссылки администрации в отзыве на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по уплате арендной платы документально не подтверждены. Как следует из материалов дела, в период действия договоров аренды у сторон не возникало споров относительно уплаты арендных платежей. Денежных требований к обществу, связанных с исполнением договоров аренды, администрацией в рамках настоящего дела не заявлено.

Исходя из оценки представленных доказательств в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд апелляционной инстанции полагает, что отказ администрации в продлении действия договоров аренды спорных земельного участка противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации общество вправе требовать в судебном порядке восстановления своих нарушенных прав и законных интересов от лиц, допустивших такие нарушения, установленными законом способами, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 изложен правовой подход, согласно которому отказ публично-правового образования в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции исследованы доказательства соблюдения обществом порядка заключения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 432 и статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела имеется письмо общества от 19.09.2014 с приложением дополнительных соглашений к договорам аренды спорных земельных участков, условия которых направлены на продление срока аренды. Данное письмо получено администрацией 22.09.2014, что подтверждается входящим штампом органа местного самоуправления.

Избранная обществом (административная) процедура арбитражного судопроизводства (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) является ненадлежащей и не соответствует характеру возникшего между сторонами правоотношения. Вместе с тем, суд не связан правовыми основаниями заявленного требования. Обязанность по определению правоотношений, из которых возник спор, и норм права, подлежащих применению при разрешении дела, возлагается на суд, что следует из статьи 133, части 1 статьи 168, пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

При соблюдении обществом порядка заключения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 432 и статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции должен был самостоятельно переквалифицировать требования общества и рассмотреть их по существу как исковое заявление о понуждении администрации к заключению договора аренды на новый срок.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции признает встречные требования общества обоснованными и подлежащими удовлетворению. На администрацию следует возложить обязанность в двухмесячный срок со дня вступления настоящего постановления в законную силу заключить с обществом на новый срок договоры аренды спорных земельных участков. В удовлетворении иска администрации о возврате обществом спорных земельных участков следует отказать.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные обществом по встречному иску и апелляционной жалобе, подлежат отнесению на администрацию на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.07.2015 по делу А20-693/2015 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Заря" удовлетворить. Обязать местную администрацию Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики в двухмесячный срок со дня вступления настоящего постановления в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Заря" на новый срок договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения: общей площадью 1725,6818 га с кадастровыми номерами 07:04:4300000:14, 07:04:4300000115, 04:04:4300000:16, расположенных в границах муниципального образования с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики; общей площадью 593,5215 га с кадастровыми номерами 07:04:4600000:566, 07:04:4600000:567, 07:04:4600000:568, расположенных в границах муниципального образования с.п. Ульяновское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики; общей площадью 335,7899 га с кадастровым номером 07:04:4300000:13, расположенного в границах муниципального образования с.п. Дальнее Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики.

Взыскать с местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Заря" 6000 руб. расходов по государственной пошлине.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов С.И. Джамбулатова