Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2015 г. N 10АП-9822/15

г. Москва

13 ноября 2015 г.

Дело N А41-17565/15

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-17565/15 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "Коррэкс" о взыскании задолженности по оплате арендной плате,

при участии в заседании:

от истца - Емельянова В.Ю. по доверенности N 03 от 12.01.2015;

от ответчика - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Коррэкс" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 4523 от 06.12.2011 за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 1 150 200 руб., начисленной на основании пункта 5.2. договора неустойки за период с 16.02.2011 по 31.12.2014 в сумме 113 329 руб., расторжении договора аренды N 4523 от 06.12.2011 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070226:318, общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.п. Жаворонковское, д. Солманово, уч. 78.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 апреля 2015 года по делу N А41-17565/15 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО "Коррэкс" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Московской области от 27 апреля 2015 года по делу N А41-17565/15.

Определением от 19.10.2015 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-17565/15 по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 10.10.2011 N 3629 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Индивидуальным предпринимателем Озеровым Валерием Михайловичем был заключен договор N 4523 от 06.12.2011 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0070226:318, площадью 5 000 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Жаворонковское, д. Солманово, уч. 78. Земельный участок предоставлен для размещения торгово-складского комплекса. Указанный договор заключен на период с 06.12.2011 по 05.12.2014.

Между Индивидуальным предпринимателем Озеровым Валерием Михайловичем и ООО "Коррэкс" 03.05.2012 заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "Коррэкс" приняло от Озерова Валерия Михайловича все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 06.12.2011 N 4523.

Срок договора истек 05.12.2014, однако после истечения срока договора ООО "Коррэкс" продолжало пользоваться земельным участком, а арендодатель против продолжения действия договора не возражал.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При таких обстоятельствах в силу части 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 4523 с 06.12.2014 является действующим на неопределенный срок.

Согласно условиям договора аренды (глава 3 договора) арендатор (ответчик) принял обязательство оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Размер арендной платы согласован сторонами в приложении N 2, согласно которому он исчисляется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (статья 14 Закона от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом, по реквизитам указанным в договоре.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Как следует из пункта 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором, в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного - использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно - территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 N 12404/09.

В Московской области размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент - 1; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования - 1; S - площадь арендуемого земельного участка.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района 11.09.2014 ООО "Коррэкс" было направлено уведомление об изменении арендной платы в 2013 - 2014 гг. и дополнительное соглашение от 22.05.2014 к договору аренды земельного участка от 06.12.2011 N 4523. В соответствии с данным дополнительным соглашением с 01.01.2013 арендная плата составляла 363 825 руб. в квартал, а с 01.01.2014 стала составлять 400 050 руб. в квартал.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Однако ООО "Коррэкс" исполняло свои обязательства по данному договору аренды земельного участка ненадлежащим образом. Арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно и не в полном объеме.

Так, за второй квартал 2013 года у ответчика образовалась задолженность в сумме 319 939,06 руб.

Платежным поручением N 514 от 16.09.2013 ООО "Коррэкс" перечислило 100 000 руб., платежным поручением N 345 от 18.09.2013 ООО "Коррэкс" перечислило еще 100 000 руб. а платежным поручением N 604 от 19.09.2013 также было перечислено 100 000 руб.

Данные суммы были засчитаны в счет погашения задолженности по арендной плате за 2-й квартал 2013 года.

За третий квартал 2013 года в соответствии с дополнительным соглашением было соответственно начислено 363 825 руб. арендной платы, таким образом общая задолженность за 2-й и 3-й кварталы 2013 года стала составлять 383 764,06 руб.

Платежным поручением N 229 от 04.10.2013 ответчик перечислил также 100 000 руб. Таким образом, долг ответчика по договору аренды земельного участка от 06.12.2011 N 4523 за второй квартал 2013 года был погашен полностью, непогашенный остаток за третий квартал 2013 года стал составлять 283 764,06 руб.

За четвертый квартал 2013 года в соответствии с дополнительным соглашением было ответчику начислено 363 825 руб. арендной платы, таким образом образовалась задолженность за 3-й и 4-й кварталы 2013 года в размере 647 589,06 руб. Однако платежным поручением N 1 от 18.03.2014 ответчик перечислил размере 647 589,06 руб. в счет ее погашения.

Таким образом, арендная плата за 2013 год ответчиком оплачена полностью.

За 1-й и 2-й кварталы 2014 года у ответчика образовалась задолженность в сумме 800 100 руб.

Платежным поручением N 2 от 15.08.2014 ответчик перечислил 200 000 руб. Платежным поручением N 6 от 15.11.2014 было перечислено еще 250 000 руб.

Указанные денежные суммы были засчитаны в счет погашения задолженности по арендной плате за 1-й и 2-й квартаны 2014 года.

Таким образом, арендная плата за 1-й квартал 2014 года была полностью оплачена. Оставшаяся сумма задолженности за 2-й квартал 2014 года стала составлять 350 100 руб., а арендная плата за 3-й и 4-й кварталы 2014 года ответчиком не уплачена.

В результате ненадлежащего исполнения ООО "Коррэкс" своих обязательств по договору аренды земельного участка от 06.12.2011 N 4523 у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 1 150 200 руб.

Ненаправление либо некорректное заполнение уведомлений об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствие обязанности по оплате арендной платы в полном размере, а также неустойки за просрочку ее внесения.

Уведомления являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Ответчик, являясь арендатором земельного участка, должен самостоятельно отслеживать коэффициенты, применимые для расчета арендной платы, необходимой для расчета арендной платы, так как ему известно, что от размера коэффициентов зависит арендная плата, которую он должен будет внести на основании статьи 614 ГК РФ и договора аренды.

За нарушение срока внесения арендной платы за период с 16.02.2011 по 31.12.2014 обществу начислена неустойка в сумме 113 329,08 руб.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно части 6 статьи 15 Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчиком каких-либо возражений относительно заявленных ко взысканию сумм задолженности и неустойки не заявлено. Расчет задолженности и неустойки проверен апелляционным судом и признается обоснованным, арифметически правильным.

При таких обстоятельствах требования истца в части взыскания задолженности по договору и неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области также заявлено требование о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

В соответствии с пунктом 4.4.2. договора аренды земельного участка от 06.12.2011 N 4523 ответчик принял на себя обязанность использовать участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.1. вышеуказанного договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению; имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право требовать расторжения договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Заместителем председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Козий A.M. 02.02.2015 было произведено обследование земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 06.12.2011 N 4523 с целью определить, как используется вышеуказанный земельный участок.

В ходе данного обследования было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070226:318, площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Жаворонковское, д. Солманово, уч. 78 ограждения не имеет. На территории участка отсутствуют какие-либо строения, строительные работы не ведутся, на участке произрастает древесная и кустарниковая растительность. То есть земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением - размещение торгово-складского комплекса.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района 06.02.2015 ООО "Коррэкс" была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, уплатить неустойку, а также приступить к использованию земельного участка по назначению, в противном случае было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 4523. Данная претензия была оставлена ответчиком без ответа.

Апелляционным судом установлено, что арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату по договору аренды земельного участка от 06.12.2011 N 4523, а также не использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка N 4523 от 06.12.2011 и обязании ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070226:318, общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.п. Жаворонковское, д. Солманово, уч. 78.

При данных обстоятельствах, суд апелляционный инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Согласно части 3 статьи 1110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку по настоящему делу истцом заявлено и удовлетворено апелляционным судом одно требование имущественно характера (сумма иска составляет 1 263 529,08 руб., соответственно, размер госпошлины за рассмотрение данного требования в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ составляет: 23 000 + 263 529,08/100 = 25 635 руб.) и два требования связанных с заключением, изменением или расторжением договора (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ размер госпошлина за каждое такое требование составляет 6 000 руб.: 6 000 2 = 12 000 руб.), размер госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, составляет 37 635 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27.04.2015 по делу N А41-17565/15 отменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Коррэкс" (ИНН 7731213134) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299) задолженность в размере 1 150 200 (один миллион сто пятьдесят тысяч двести) руб., пени в размере 113 329 (сто тринадцать тысяч триста двадцать девять) руб. 08 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 4523 от 06.12.2011, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Коррэкс".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Коррэкс" (ИНН 7731213134) возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299) земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070226:318, общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.п. Жаворонковское, д. Солманово, уч. 78.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Коррэкс" (ИНН 7731213134) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 37 635 (тридцать семь тысяч шестьсот тридцать пять ) руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

Н.Н. Катькина С.Ю. Епифанцева