Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 г. N 20АП-6738/15

г. Тула

18 ноября 2015 г.

Дело N А23-3254/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18.11.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.11.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Символ" (г. Калуга, ОГРН 1034004411506, ИНН 4027061248) - Шалавина С.Г. (доверенность от 22.09.2014) и ответчика - городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Шестаковой Н.В. (доверенность от 04.02.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 10.09.2015 по делу N А23-3254/2015 (судья Сидорычева Л.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Символ" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области к городской управе города Калуги (далее - ответчик, управа) с иском о признании права собственности на производственное здание общей площадью 525,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Кубяка, д. 1 "б".

Решением Арбитражного суда Калужской области от 10.09.2015 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, согласно договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства производственного здания от 05.09.2006 N 132/06 на основании распоряжения городского головы городского округа "Города Калуги" от 05.09.2006 N 7429-р городской управой городского округа "Город Калуга" обществу с ограниченной ответственностью "Символ" предоставлен в аренду земельный участок из состава земель поселений с кадастровым номером 40:26:00 00 22:0069 общей площадью 1050 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Московская, ул. Кубяка, используемый для строительства производственного здания, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью (приложение N 1).

По акту приема-передачи земельного участка земельный участок из состава земель поселений с кадастровым номером 40:26:00 00 22:0069 общей площадью 1050 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Московская - ул. Кубяка был передан ООО "Символ".

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается три года с момента государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован 17.06.2008 управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области.

Письмом городской управы от 23.11.2012 N 8045/06-12 "О продлении срока действия договора аренды земельного участка" договор аренды от 05.09.2006 N 132/06 продлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании распоряжения городской управы города Калуги от 26.01.2010 N 854-р ООО "Символ" было выдано разрешение на строительство N RU 40301000-024 объекта капитального строительства производственного здания на земельном участке площадью 0,105 га со следующими показателями:

- общая площадь здания - 657,08 кв. м;

- строительный объем здания - 2061,52 куб. м, в том числе подземной части - 312,21 куб. м,

- этажность - 1 - 2 этажа.

Срок действия разрешения указан - до 26.12.2010.

Схема планировочной организации и градостроительный план земельного участка согласованы распоряжением городского головы города Калуги за от 13.10.2006 N 5588-Р.

Проектно-сметная документация утверждена генеральным директором ООО "Символ" от 17.10.2009 за N 92.

Земельный участок, на котором расположено здание, поставлен на кадастровый учет за кадастровым номером 40:26:00 00 22:0069, что подтверждается кадастровым планом земельного участка.

Возведение объекта капитального строительства - производственного здания общей площадью 525,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Кубяка, д. 1 "б", осуществлено истцом на основании разработанного ООО "Архитек" проекта производственного здания ООО "Символ" по ул. Кубяка - Московской в г. Калуге" в границах указанного земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:00 00 22:0069 для строительства производственного здания.

Из искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что на арендованном земельном участке обществом было осуществлено строительство производственного здания общей площадью 525,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Кубяка, д. 1 "б".

Названный объект производственного здания общей площадью 525,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Кубяка, д. 1 "б", в мае 2013 года был проинвентаризирован казенным предприятием Калужской области "Бюро технической инвентаризации", о чем по состоянию на 07.05.2013 составлен технический паспорт с присвоением объекту инвентарного номера 35066.

С целью легализации самовольной постройки, истец 05.08.2014 обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта недвижимости.

Согласно письмам городской управы города Калуги от 15.08.2014 N 2281/07-14, от 17.09.2014 N 2712/07-14 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства производственного здания общей площадью 525,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Кубяка, д. 1 "б".

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции признал требования истца правомерными.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пунктов 1, 3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

По смыслу пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), пунктов 9 и 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным случаем, так как строительство (реконструкция) в данном случае осуществляются с нарушением установленного порядка. При этом не может быть признано право собственности на самовольную постройку в случае, если лицо не обладает правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство, а также в случае нарушения прав других лиц.

Как усматривается из материалов дела, строительство спорного объекта производилось на основании разрешения на строительство N RU 40301000-024.

Спорный объект недвижимости расположен в границах земельного участка, предоставленного истцу в аренду под строительство канализационно-насосной станции, и выполнен по проекту, разработанному ООО "Архитек".

Однако на основании частей 6 и 7 статьи 55 ГРК РФ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истцу было отказано в связи с неустранением замечаний управления архитектуры и градостроительства города Калуги.

Между тем из технического заключения ООО "Архитек", технического отчета по результатам визуально-инструментального обследования технического состояния несущих строительных конструкций нежилого здания по адресу: ул. Кубяка, 1 "б" в г. Калуге ЗАО "Радиан" следует, что производственное здание общей площадью 525,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Кубяка, д. 1 "б" соответствует требованиям строительных норм и правил, требованиям действующих СНиПов, ППБ, санитарным правилам и нормам; конструктивная схема здания обеспечивает его безопасную эксплуатацию и устойчивость строительных конструкций и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и пригодно для использования по назначению.

Истцом также предпринимались меры к легализации самовольно произведенной реконструкции спорного объекта, что подтверждается представленным в материалы дела письмами истца.

При этом сведения о наличии правопритязаний третьих лиц на спорный объект отсутствуют. Объективных обстоятельств, которые в соответствии с законом могли бы служить препятствием к признанию за истцом права собственности на спорный объект, не выявлено.

Однако в настоящее время общество не имеет возможности зарегистрировать в административном порядке право собственности на спорный объект, поскольку у истца отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на предоставленном ему на праве аренды земельном участке за счет собственных средств своими силами возведена самовольная постройка, которая соответствует строительным нормам и правилам, санитарным и противопожарным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о том, что строительные работы велись истцом после истечения срока действия разрешения на строительство (26.12.2010) в нарушение проектной и разрешительной документации, а доказательств того, что обществом принимались меры по своевременному обращению за продлением срока действия разрешения или получению нового, а также по исполнению требований управы, выраженных в отказе, не может быть принят во внимание судом.

В силу статьи 51 ГрК РФ застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного по форме, установленной нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 19 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения (часть 20 статьи 51 ГрК РФ).

Как усматривается из материалов дела, срок действия разрешения на строительство от 26.01.2010 N RU 40301000-024 истек 26.12.2010.

С заявлением о продлении срока его действия в установленный частью 20 статьи 51 ГрК РФ срок общество не обращалось.

Между тем, как установлено судом, заявлениями от 05.08.2014 N 52 и от 05.09.2014 N 58 истец обращался в управление архитектуры и градостроительства города Калуги для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно письмам городской управы города Калуги от 15.08.2014 N 2281/07-14 и от 17.09.2014 N 2712/07-14 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства производственного здания общей площадью 525,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Кубяка, д. 1 "б".

Таким образом, единственным препятствием для признания спорной постройки самовольной является отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию, за получением которого истец обращался.

Между тем истечение срока на строительство не является подтверждением того, что строительство велось без разрешения соответствующего органа, а осуществление строительных работ после истечения срока действия разрешения на строительство не может являться основанием для сноса спорного объекта. Учитывая наличие в материалах дела доказательств безопасности спорного строения, указанное обстоятельство не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований.

Анализ вышеизложенного позволяет прийти к выводу о том, что в рассматриваемом случае возведение строения без разрешительных документов само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку данных, свидетельствующих о том, что постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в материалы дела не представлено.

Поскольку единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта послужило истечение срока действия ранее выданного разрешения на строительство и иной (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольные постройки законом не предусмотрен, решение вопроса о праве собственности истца на возведенный им объект недвижимого имущества может быть осуществлен в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ по результатам рассмотрения заявленного им иска.

Также не может быть принята во внимание судом ссылка жалобы на отсутствие возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендуемом земельном участке.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном 19.03.2014, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В данном случае разрешенным видом использования предоставленного истцу в аренду земельного участка установлено его использование - для строительства производственного здания.

Таким образом, из условий договора усматривается воля собственника земельного участка на предоставление его в аренду для целей строительства производственного здания.

Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 10.09.2015 по делу N А23-3254/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Е.В. Рыжова О.Г. Тучкова