Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2015 г. N 15АП-15778/15

город Ростов-на-Дону

24 ноября 2015 г.

дело N А32-44654/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

от ответчика: директора Аверина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 31 июля 2015 года по делу N А32-44654/2014 (судья Семушин А.В.)

по иску Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район (ИНН 2360001483, ОГРН 1082360001690)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Империал" (ИНН 2321016246, ОГРН 1072321000916)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Империал" (далее - ответчик, общество, ООО "Империал") о взыскании 863 643 руб. 64 коп. задолженности по договору N 5000002979 от 09.11.2010 и 53 126 руб. 33 коп. неустойки за период с 11.10.2013 по 07.05.2015 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 89 том 1)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору N 5000002979 от 09.11.2010 за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:50:0102006:39 площадью 16350 кв.м, расположенным по адресу: г. Тихорецк, улица Подвойского, 104, за период с 01.01.2014 по 30.06.2015.

Решением суда от 31 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что после ввода двух многоквартирных домов, расположенных на спорном земельном участке, в эксплуатацию и регистрации права собственности граждан на помещения в данных домах (с ноября 2012 года) часть земельного участка, необходимая для использования многоквартирных домов, перешла в долевую собственность собственников помещений в данных домах, в связи с чем, публично-правовое образование утратило право на распоряжение указанной частью участка. Согласно представленному истцом расчету площадь, необходимая для строительства на участке третьего многоквартирного дома (разрешение на строительство N RU23533113-219), составляет 1294,91 кв.м. Следовательно, остальная часть земельного участка необходима для использования двух многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию. Осуществив перерасчет арендной платы за пользование земельным участком с октября 2012 года, исходя из площади 1294,91 кв.м, суд пришел к выводу о том, что с учетом произведенных обществом оплат задолженность по арендной плате за взыскиваемый период у ответчика отсутствует.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102006:39 не разделен, весь земельный участок является предметом договора аренды N 5000002979 от 09.11.2010. Заявлений о разделе указанного земельного участка от собственников помещений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию, в органы местного самоуправления не поступало. Следовательно, плата за арендуемый земельный участок должна производиться в полном объеме;

- конструктивные особенности многоквартирного жилого дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102006:39, не позволяют использовать площадь земельного участка, рассчитанную в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345, без территории, на которой расположены многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию;

- договор N 5000002979 от 09.11.2010 до настоящего времени является действующим.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, указал, что застройка на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102006:39 является комплексной. В связи с этим, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что площадь, необходимая для эксплуатации многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию, не должна учитываться при определении размера арендной платы. Апелляционная жалоба повторяет доводы искового заявления.

Управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило, будучи уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Представитель ООО "Империал" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных пояснениях, просил решение суда оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании был объявлен перерыв 10.11.2015 до 17.11.2015.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального образования Тихорецкий район N 2150 от 09.11.2010 (л.д. 35 том 1) между ООО "Империал" и управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район 09.11.2010 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102006:39 площадью 16350 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир угла жилого дома N 133 по ул. Подвойского, участок находится примерно в 15,5 метрах относительно ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, город Тихорецк, ул. Подовойского, 104 (л.д. 32-34 том 1).

Как следует из текста постановления N 2150 от 09.11.2010, первоначально указанный земельный участок был предоставлен обществу в аренду на основании результата торгов по договору аренды от 29.10.2007.

Согласно письменным пояснениям общества (л.д. 135-137 том 1) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102006:39, предназначенного для строительства объекта "5-ти этажный 120-ти квартирный жилой дом и 5-ти этажный 90-ти квартирный жилой дом", между ООО "Империал" и администрацией изначально был заключен 29.10.2007 на основании постановления главы муниципального образования город Тихорецк N 2919 от 14.09.2007 "О проведении аукциона открытого по составу участников и по форме подачи заявок по продаже права аренды земельного участка, расположенного в городе Тихорецке по ул. Подвойского, 104", и протокола N 190 от 24.10.2007. Постановлением главы муниципального образования Тихорецкий район от 25.09.2008 N 426 вид разрешенного использования земельного участка изменен: "для строительства двух пятиэтажных 80-ти квартирных жилых домов". Соответствующие изменения в договор аренды земельного участка внесены 16.04.2008 путем подписания сторонами дополнительного соглашения.

Данные фактические обстоятельства истцом при рассмотрении дела не оспаривались.

Как следует из текста постановления N 2150 от 09.11.2010 и текста договора аренды от 09.11.2010, новый договор заключен в связи окончанием срока действия договора аренды N 5000002038 от 24.10.2007.

Новый договор заключен на срок до 28.12.2012, целевое использование земельного участка при заключении договора на новый срок не изменилось.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.12.2010.

Из материалов дела следует, что общество с момента получения земельного участка в аренду в 2007 году использовало его в соответствии с целевым назначением участка и условиями договора - для строительства многоквартирных жилых домов.

25.09.2008 администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района выдала обществу разрешение N RU 23533000-40 на строительство двух многоквартирных жилых домов по адресу: г. Тихорецк, ул. Подвойского, 104, которое было продлено до 17.02.2012 (л.д. 79-80 том 1).

По завершению строительства указанных объектов, 29.02.2012 администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района выдала обществу разрешение N RU 23533113-6 на ввод в эксплуатацию построенных обществом двух многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 352120, Краснодарский край. Тихорецкий район, г. Тихорецк, улица Подвойского, 104 (л.д. 81 том 1).

05.03.2013 администрацией Тихорецкого городского поселения принято постановление N 285 "Об уточнении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102006:39", согласно которому вид разрешенного использования земельного участка установлен - для размещения многоэтажных многоквартирных домов (л.д. 86 том 2).

На основании данного постановления 29.05.2013 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 09.11.2010 (л.д. 8-9 том 1), которым изменено целевое использование земельного участка - для размещения многоэтажных многоквартирных домов и установлена формула расчета размера арендной платы. Дополнительное соглашение зарегистрировано 09.09.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 23.09.2014 N 14/048/2014-451 (л.д. 38-45 том 1).

Судом первой инстанции установлено, что в период с апреля 2012 по февраль 2013 года все объекты долевого строительства (квартиры) в принятых в эксплуатацию многоквартирных домах были переданы обществом участникам долевого строительства по актам приема-передачи.

Согласно пунктам 3.2.3 типовых договоров об участии в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства, обязанность по совершению необходимых действий для государственной регистрации права собственности на переданные обществом и полученные участниками объекты долевого строительства (квартиры) возложена на участника долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на квартиры осуществлялась участниками долевого строительства самостоятельно, начиная с ноября 2012 года.

В материалы дела обществом представлено свидетельство о государственной регистрации 16.11.2012 права на квартиру 121, расположенную по адресу:

г. Тихорецк, ул. Подовойского, д. 104, за одним из участников долевого строительства (л.д. 139-143,152 том 1).

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на квартиру) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 2 статьи 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из названных положений ЖК РФ, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Вывод суда первой инстанции о том, что с момента государственной регистрации права на жилое помещение в многоквартирном доме за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома администрация утратила право на взимание арендной платы за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102006:39, основан на нормах закона.

В условиях комплексной застройки если зарегистрировано право собственности на помещение в одном из многоквартирных жилых домов, то площадь, необходимая для эксплуатации указанного многоквартирного дома не должна учитываться при определении размера арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 23:50:01 02 006:0039 площадью 16350 кв.м 29.02.2012 завершено строительство двух многоквартирных жилых домов.

ООО "Империал" представило подготовленный ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА" расчет площади земельного участка с кадастровым номером 23:50:01 02 006:0039 для эксплуатации и обслуживания многоквартирных домов литер 1, 2, расположенных по ул. Подвойского, 104 в г. Тихорецке (л.д. 40-42 том 2).

Согласно данному заключению минимальная площадь для обслуживания и эксплуатации двух многоквартирных жилых домов по ул. Подвойского, 104 в соответствии со строительными нормами и правилами, утвержденными Правительством Российской Федерации, составляет 14630 кв.м.

Администрацией расчет минимальной площади, необходимой для эксплуатации двух многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию, не оспорен.

Следовательно, площадь 14630 кв.м подлежит исключению из расчета арендной платы.

Из материалов дела следует, что 29.08.2013 администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района выдала обществу разрешение N RU 23533113-219 на строительство еще одного объекта капитального строительства: "многоквартирный многоэтажный жилой дом" на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102006:39 общей площадью 16350 кв.м сроком действия до 13.04.2014 (л.д. 144 том 1).

В целях строительства многоквартирного жилого дома согласно разрешению N RU 23533113-219 в пользовании общества сохранился земельный участок площадью 1720 кв.м.

Согласно представленному обществом разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N 23-RU 23533113-219-2913 многоэтажный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 29.09.2015 (л.д. 54 -56 том 2).

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 18.09.2015 в размере 415 195 руб., управление обратилось с иском по настоящему делу. В процессе рассмотрения дела управление увеличило цену иска до 863 643 руб. 64 коп. за счет увеличения периода пользования земельным участком до 30.06.2015 (л.д. 89-92 том 1).

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы за использование земли являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с чем, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Между сторонами имеются разногласия относительно ставки арендной платы, подлежащей применению при расчете арендной платы.

Управление при расчете задолженности применяет ставку арендной платы, равную 0,6%, согласованную сторонами в дополнительном соглашении от 29.05.2013.

Согласно представленному управлением в суд апелляционной инстанции уточненному расчету, исходя из площади земельного участка 1720 кв.м за период с 01.01.2014 по 30.06.2015 задолженность по арендной плате (с применением ставки арендной платы 0,6%) составила 95 735 руб. 37 коп. (л.д. 73-74 том 2).

В соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края (утверждены постановлением администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.10.2011) в редакции от 25.11.2013 ставка арендной платы 0,6% установлена за земельные участки, приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства, за исключением земельных участков для индивидуального жилищного строительства в случае, если построенные на таких земельных участках по истечении 3 лет с даты их предоставления объекты недвижимости не введены в эксплуатации (приложение N 2).

Как следует из материалов дела, два многоквартирных жилых дома, на строительство которых было выдано разрешение на строительство от 25.09.2008 N RU 23533000-40 и которое было продлено до 17.02.2012, введены в эксплуатацию 29.02.2012.

Разрешение N RU 23533113-219 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102006:39 еще одного многоквартирного многоэтажного жилого дома выдано обществу 29.08.2013. С момента получения данного разрешения не прошло 3 лет.

Более того, постановлением главы администрации Тихорецкого городского поселения 05.03.2013 N 285 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102006:39 был изменен с вида "для строительства двух пятиэтажных 80-ти квартирных жилых домов" на вид разрешенного использования "для размещения многоэтажных многоквартирных домов". Для данного вида разрешенного использования установлена ставка арендной платы 0,3%.

Исходя из ставки арендной платы 0,3%, арендная плата за использование площади земельного участка 1720 кв.м и с учетом коэффициентов инфляции за 2014 и 2015 годы соответственно в размере 5% и 5,5%, арендная плата за 2014 год составила 31 949 руб. 02 коп., за 2015 год - 32 101 руб. 16 коп. (расчет на л.д. 83-84 том 2).

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды от 09.11.2010 арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Ответчиком в 2015 году произведена оплата по договору аренды в размере 125 000 руб.: 100 000 руб. по платежному поручению N 79 от 25.05.2015 и 25 000 руб. по платежному поручению N 80 от 25.05.2015 (л.д. 145-146 том 1).

С учетом произведенных платежей, на момент разрешения судом первой инстанции спора у общества за заявленный истцом период задолженность по арендной плате отсутствовала.

Исполнение обязательства по уплате арендной платы стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 савки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).

Истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки. Согласно представленному в суд апелляционной инстанции расчету размер неустойки за период с 11.01.2014 по 24.05.2015 составил 6 961 руб. 61 коп. (л.д. 76-78 том 2).

Согласно представленному ответчиком расчету неустойки (л.д. 84 том 2), им признан факт наличия просрочки по арендным платежам и об обоснованности начисления неустойки в размере 1 452 руб. 72 коп.

В назначении платежа по платежному поручению N 80 от 25.05.2015 указано перечисление пени согласно договору от 09.11.2010, что свидетельствует о добровольной уплате признанной ответчиком неустойки.

Исходя из изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену судебного акта, при разрешении спора судом первой инстанции не допущены.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от ее уплаты в силу закона (статья 333.37 НК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 июля 2015 года по делу N А32-44654/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина