Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2015 г. N 15АП-18784/15

город Ростов-на-Дону

25 ноября 2015 г.

дело N А53-11330/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "ЮРОС": представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "ЮРОС"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2015 по делу N А53-11330/2015

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304 ИНН 6152000398)

к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "ЮРОС" (ОГРН 1026103291202 ИНН 6164082860)

об обязании освободить земельный участок,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "ЮРОС"

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о заключении договора аренды,

принятое в составе судьи Великородовой И.А.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "ЮРОС" (далее - общество) об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 101/103, общей площадью 284 кв.м от торгово-остановочного комплекса и передать по акту приема-передачи в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2015 принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества об обязании департамента заключить с обществом договор аренды на новый срок в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 101/103 (л.д. 43-44).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2015 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции от 23.09.2015 отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтены положения пункта 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011, в соответствии с которым в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закон N 135-ФЗ.

Представители департамента и общества в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 26.08.1994 администрацией города Ростов-на-Дону (арендодатель) и ИВП "Оазис" (арендатор) заключен договор N 11660 земельного участка (далее - договор аренды, л.д. 9-12).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 0,0284 га для устройства и эксплуатации торгово-остановочного комплекса (в т.ч. 40 кв.м торговая), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 101/103.

Срок договора аренды установлен на 5 лет с 25.08.1994 по 25.08.1999 (пункт 1.2 договора аренды).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу N А53-10129/1999 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ИВП "Оазис" обязалось в счет погашения кредиторской задолженности перед обществом передать последнему все права и обязанности арендатора по договорам, указанным в приложении, в том числе, по договору от 26.08.1994 N 4017. Мировое соглашение вступило в силу с даты его утверждения Арбитражным судом Ростовской области.

Таким образом, в рамках указанного мирового соглашения обществу были переданы права арендатора по спорному договору аренды.

Стороны признают факт возникновения между ними договорных отношений по аренде спорного земельного участка после вступления в законную силу определения суда от 19.04.2000 по делу N А53-10129/1999.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные отношения сторон могут быть прекращены досрочно путем расторжения договора (по соглашению сторон либо в судебном порядке) либо в случае одностороннего отказа стороны от договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

На первом листе представленного в материалы дела департаментом копии договора аренды от 26.08.1994 N 4017 указано, что договор расторгнут с 04.12.2000 постановлением главы администрации города Ростова-на-Дону от 04.12.2000 N 3357.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендованное имущество подлежит возврату арендодателю.

Между тем, после принятия указанного постановления мэра города стороны продолжили арендные правоотношения на прежних условиях без каких-либо претензий со стороны арендодателя по поводу освобождения спорного земельного участка.

Таким образом, прекращение договора аренды не состоялось: волеизъявление арендодателя не было реализовано им же самим по его же воле, и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, что не противоречит гражданскому законодательству (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415 по делу N А40-28123/2014). В рамках дела N А53-21000/2014 рассматривались требования департамента о взыскании с общества задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2003 по 30.06.2014.

В уведомлении от 26.12.2014 N 59-30-231/06-УП (л.д. 13) департамент признал, что после истечения срока, согласованного в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды, данный договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях в связи с фактическим использованием обществом земельного участка после истечения срока действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 26.12.2014 N 59-30-231/06-УП (л.д. 13) департамент сообщил обществу об одностороннем отказе от договора аренды и потребовал возвратить арендуемый земельный участок в срок до 09.04.2015.

Данное уведомление было направлено в адрес общества и получено адресатом, что подтверждается письмом общества от 31.03.2015 N 115-02/15 (л.д. 15). Указанным письмом общество ссылается на то, что является законным арендатором земельного участка на основании договора аренды, своевременно и полном объеме оплачивает текущую арендную плату, а также исполняет иные обязанности, установленные договором. Общество указывает на то, что расторжение договора аренды с обществом и возврат земельного участка возможно только в судебном порядке на основании вступившего в законную силу решения суда.

Неисполнение обществом обязательств по возврату земельного участка послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев исковые требования департамента, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости их удовлетворения по следующим основаниям.

Как указывалось выше, согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды от 26.08.1994 N 4017 истек 25.08.1999.

Поскольку после истечения данного срока стороны продолжили арендные правоотношения, данный договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В связи с получением обществом уведомления департамента от 26.12.2014 N 59-30-231/06-УП об отказе от договора аренды, данный договор в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается прекратившим действие.

Однако в исковом заявлении департамент указал, что до настоящего времени данный участок обществом не возвращен и не освобожден, на данном участке расположен и эксплуатируется торгово-остановочный комплекс.

В обоснование данного довода истец представил в материалы дела акт обследования земельного участка от 27.04.2015 N 1172 (л.д. 16) и соответствующий фотоматериал (л.д. 17).

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Таким образом, положения части 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13).

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.

Доказательства освобождения спорного участка от указанного торгового павильона общество в материалы дела не представило.

Поскольку после прекращения арендных правоотношений у общества отсутствуют правовые основания для использования спорного земельного участка, нахождение на данном участке торгового павильона не может быть признано законным.

Ввиду окончания договорных отношений и возникновения у общества как у арендатора земельного участка обязательства по возврату арендованного участка, обязанность по освобождению земельного участка путем демонтажа торгового павильона правомерно возложена судом первой инстанции на общество.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требования департамента.

Рассмотрев встречные исковые требования общества об обязании департамента заключить с обществом договор аренды на новый срок в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о необходимости отказа в их удовлетворении по следующим основаниям.

Указанное встречное требование рассмотрено судом первой инстанции, исходя из заинтересованности общества в сохранении права аренды данного участка в целях осуществления предпринимательской деятельности с использованием расположенного на данном участке торгового павильона.

Размещение нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону осуществляется не на основании норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, а в соответствии с положениями статьи 10 Закона о торговой деятельности, а также нормативными актами субъекта Российской Федерации и муниципального образования, регулирующими данные правоотношения. Из содержания нормативных актов, регламентирующих вопросы размещения нестационарных торговых объектов в городе Ростове-на-Дону, следует, что такое размещение допускается на основании утвержденной органом местного самоуправления схемы размещения и только по результатам публичных процедур (итогам конкурса на право размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования). При этом нестационарный торговый объект размещается без предоставления земельного участка победителю торгов (без оформления земельных правоотношений). Размещение нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город Ростов-на-Дону вне утвержденной в установленном порядке схемы размещения (в обход такой схемы) недопустимо. В данном случае исключается возможность заключения договора на новый срок. Общество не лишено возможности участвовать в публичных процедурах по приобретению права на размещение нестационарного торгового объекта на территории муниципального образования.

В апелляционной жалобе общество указало, что нормами действующего законодательства не предусмотрено, что невнесение объекта, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в схему размещения нестационарных торговых объектов является самостоятельным основанием для отказа арендодателю в заключении договора аренды на новый срок. Перечень оснований для отказа в заключении договора на новый срок предусмотрен частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и является исчерпывающим.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В пункте 10 указанной статьи закреплено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды за исключением следующих случаев: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, либо наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Между тем, обществом не учтено, что в силу части 2 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотренный в пункте 1 данной статьи порядок заключения договоров (без проведения торгов) не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Поскольку спорные правоотношения связаны с реализацией публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка, к данным правоотношениям подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Из указанного положения закона следует, что реализация преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должна производиться при обеспечении прочих равных условий, в том числе, с использованием предусмотренных законом соответствующих конкурентных процедур.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований общества.

Общество не лишено возможности участвовать в соответствующих публичных процедурах по приобретению права на размещение нестационарного торгового объекта на территории муниципального образования.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2015 по делу N А53-11330/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева