Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2015 г. N 10АП-8455/15

г. Москва

25 ноября 2015 г.

Дело N А41-6923/15

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Епифанцевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Кожухарь Д.В. по доверенности N 03 от 12.01.15;

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сенеж": Комаров В.И. по доверенности N 4-АС от 20.06.15; Стогова Е.Г. по доверенности N 4-АС от 20.06.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сенеж" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2015 года по делу N А41-6923/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сенеж", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания (ООО "УК) "Сенеж" о расторжении договора аренды земельного участка N 750 от 20.06.05, обязании освободить земельный участок площадью 3 550 кв.м., кадастровый номер 50:09:0080202:0033, расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Почтовая, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 250 039 рублей 07 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 673 288 рублей 49 копеек (т. 1, л.д. 4-7).

Иск заявлен на основании статей 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Правительство Московской области (т. 1, л.д. 1).

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил:

- взыскать с ООО "УК "Сенеж" задолженность по договору аренды земельного участка N 750 от 20.06.05, заключенному между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "УК "Сенеж", по состоянию на 30.04.15 года в размере 1 935 943 рубля 81 копейка, из них: сумма основного долга - 1 182 238 рублей 60 копеек, пени - 753 705 рублей 21 копейка;

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 750 от 20.06.05, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "УК "Сенеж";

- обязании ООО "УК "Сенеж" освободить земельный участок, площадью 3 350 кв.м., с кадастровым номером 50:0960080202:0033, расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Почтовая (т. 2, л.д. 18).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2015 года исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области были удовлетворены частично: взыскано с ООО "УК "Сенеж" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 750 от 20.06.05 в размере 143 848 рублей 96 копеек и пени, начисленные за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 258 132 рубля 95 копеек, а всего - 401 981 рубль 91 копейка В остальной части заявленных требований отказано (т. 2, л.д. 29-31).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "УК "Сенеж" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неверный расчет суммы спорной задолженности (т. 2, л.д. 33).

В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "УК "Сенеж" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 26.11.04 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области (Арендодатель), "МУП "Киновидеоцентр" (Балансодержатель) и ООО "УК "Сенеж" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания N 1301, по условиям которого Арендодатель и Балансодержатель сдают, а Арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 1 335,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Солнечногорск, ул. Почтовая, д. 17/8, для реконструкции (т. 1, л.д. 91-94).

Здание расположено на земельном участке площадью 3 550 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0080202:0033, который находится у ООО "УК "Сенеж" в аренде сроком на 49 лет в соответствии с договором N 750 аренды земельного участка от 20.06.05 (т. 1. л.д. 11-13).

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды от 20.06.05 Арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере, установленном в Приложении 2 к договору аренды.

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2. договора от 20.06.05).

Согласно пункту 3.3. договора от 20.06.05 арендная плата изменяется в случаях изменения действующего законодательства, а также нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, регламентирующих арендную плату, но не чаще одного раза в течение календарного года. Для Арендатора основанием изменения арендной платы по настоящему договору является уведомление Арендодателя. В случае изменения базового размера арендной платы Арендатор по уведомлению арендодателя самостоятельно проводит перерасчет путем умножения действующей арендной платы на коэффициент индексации базового размера арендной платы.

На дату заключения договора аренды от 20.06.05 арендная плата была установлена в размере 136 362 рубля 60 копеек в год (т. 1, л.д. 15).

В соответствии с уведомлением Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 03.04.15 размер арендной платы за участок с кадастровым номером 50:09:0080202:0033 с 01.01.14 составляет 674 021 рубль 46 копеек в год, а с 01.01.15 - 708 254 рубля 82 копейки в год (т. 2, л.д. 7).

Несмотря на изменения размера арендной платы, ООО "УК "Сенеж" продолжало в спорный период перечислять арендную плату в прежнем размере.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области указал, что ООО "УК "Сенеж" с 09.02.12 принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполняет ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 1 182 238 рублей 60 копеек (т. 2, л.д. 19).

16.03.15 Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "УК "Сенеж" претензию N исх. 883-исх/КУИ, в которой требовал погасить имеющуюся задолженность и предложил расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 61).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что задолженность частично была погашена ответчиком, а истцом был пропущен срок исковой давности.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывалось выше, на основании договора аренды земельного участка N 750 от 20.06.05 ООО "УК "Сенеж" в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок площадью 3 550 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0080202:0033, расположенный по адресу: г. Солнечногорск, ул. Почтовая, при д. 17/8, для реконструкции здания кинотеатра "Сенеж" (т. 1, л.д. 91-94).

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды от 20.06.05 Арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере, установленном в Приложении 2 к договору аренды.

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2. договора от 20.06.05).

Согласно пункту 3.3. договора от 20.06.05 арендная плата изменяется в случаях изменения действующего законодательства, а также нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, регламентирующих арендную плату, но не чаще одного раза в течение календарного года. Для Арендатора основанием изменения арендной платы по настоящему договору является уведомление Арендодателя. В случае изменения базового размера арендной платы Арендатор по уведомлению арендодателя самостоятельно проводит перерасчет путем умножения действующей арендной платы на коэффициент индексации базового размера арендной платы.

На дату заключения договора аренды от 20.06.05 арендная плата была установлена в размере 136 362 рубля 60 копеек в год и рассчитывалась по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка, то есть в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (т. 1, л.д. 15).

Согласно Закону Московской области N 203/2012-ОЗ от 26.12.12 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год" базовый размер арендной платы за земельные участки в г. Солнечногорске в 2013 году составлял 29,35 руб./кв.м. в год.

В 2014 году базовый размер арендной платы составлял 32,29 руб./кв.м. в год в соответствии с Законом Московской области N 116/2013-ОЗ от 02.10.13 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год", а в 2015 году - 33,93 руб./кв.м. в год в соответствии с Законом Московской области N 113/2014-ОЗ от 16.09.13 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2015 год".

Согласно абзацу 1 части 3 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к настоящему Закону.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:0033 был предоставлен ООО "УК "Сенеж" для реконструкции здания кинотеатра "Сенеж".

На основании разрешения N RU50531000-009-11 от 25.05.11 здание кинотеатра "Сенеж" было принято в эксплуатацию с назначением "культурно-торгово-развлекательный центр" (т. 1, л.д. 90).

Пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) закреплено, что на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5. Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений. По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Таким образом, при расчете арендной платы по договору N 750 от 20.06.05 за период до 20.06.08 подлежал применению Кд в размере 1,5, а после этого - КД в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с приложением "Коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка" к Закону Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" для земельных участков, выделенных под объекты торговли, Кд устанавливается равным 4,2.

Согласно приложению к решению Совета депутатов муниципального образования "Солнечногорский район" Московской области N 183/21 от 29.07.05 для земельных участков, предоставленных под торговлю, значение Пкд устанавливается равным 1,4, а Км - 1.

Таким образом, в 2012 году арендная плата рассчитывалась по формуле: 26,68 х 4,2 х 1,4 х 1 х 3550 и составляла 556 918 рублей 32 копейки в год, в 2013 году по формуле: 29,35 х 4,2 х 1,4 х 1 х 3550 и составляла 613 651 рубль 90 копеек в год, в 2014 году - 32,29 х 4,2 х 1,4 х 1 х 3550 и составляла 674 021 рубль 46 копеек в год, в 2015 году - 33,93 х 4,2 х 1,4 х 1 х 3550 и составляет 708 254 рубля 82 копейки.

Общий размер арендной платы за период с 09.12.12 по 31.12.15 составляет 2 074 053 рубля 19 копеек.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "УК "Сенеж" доказательств внесения арендной платы в спорный период в полном объеме не представлено, в связи с чем требования Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области подлежат удовлетворению в размере 320 427 рублей 56 копеек задолженности за период с 09.02.12 по 31.12.14.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3.4 договора аренды N 750 от 20.06.15 за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным ее исчислением, Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь указанным положением истец начислил ответчику пени за период с 09.02.12 по 31.12.14 в размере 227 742 рубля 31 копейка (т. 2, л.д. 66-68).

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендных платежей, исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению.

Ссылка ООО "УК "Сенеж" на внесение им арендных платежей в полном объеме за спорный период в соответствии с условиями заключенного договора подлежит отклонению.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям N 333 от 12.04.13, N 429 от 13.05.13, N 1095 от 23.10.13, N 1096 от 23.10.13, N 390 от 02.04.14, N 459 от 29.04.14, N 907 от 11.08.14, N 1263 от 06.11.14 ООО "УК "Сенеж" в 2013 году уплатило 366 426 рублей 33 копейки арендной платы по договору N 750 от 20.06.15, за 2014 год - арендную плату в размере 612 651 рубль 90 копеек (т. 2, л.д. 10-17).

Как указывалось выше, согласно условиям договора N 750 от 20.06.15 в 2013 году размер арендной платы составил 613 651 рубль 90 копеек в год, в 2014 году - 674 021 рубль 46 копеек в год. Таким образом, доказательств уплаты арендных платежей в полном объеме не представлено.

ООО "УК "Сенеж" указывает, что арендная плата вносилась им в соответствии с условиями договора N 750 от 20.06.15, никаких уведомлений об изменении размера арендной платы общество не получало.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 года N 12404/09 и постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2015 года по делу N А41-38787/14.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.10 N 11487/09 и постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.11.15 N Ф05-15383/2015 по делу N А41-68881/14, от 15.10.15 N Ф05-13064/2015 по делу N А41-70006/14, от 03.09.15 N Ф05-11580/2015 по делу N А41-82875/14.

Следует отметить, что ненаправление либо некорректное заполнение уведомлений об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствие обязанности по оплате арендной платы в полном размере, а также неустойки за просрочку ее внесения.

Уведомления являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Ответчик, являясь арендатором земельного участка, должен самостоятельно отслеживать коэффициенты, применимые для расчета арендной платы, необходимой для расчета арендной платы, так как ему известно, что от размера коэффициентов зависит арендная плата, которую он должен будет внести на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды.

Данный вывод сформулирован в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2014 года N Ф05-12374/13 по делу N А41-33825/2012.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что расчет арендной платы был произведен Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области в соответствии с условиями соглашения сторон и нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суде

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17 июня 2015 года по делу N А41-6923/15 отменить.

Взыскать с ООО "Управляющая компания "Сенеж" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района задолженность по арендным платежам в размере 320 427 рублей 56 копеек и пени в размере 227 742 рубля 31 копейка.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Управляющая компания "Сенеж" в доход Федерального бюджета госпошлину в размере 9 162 рубля 60 копеек.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов С.Ю. Епифанцева