Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 г. N 17АП-14017/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 1 марта 2016 г. N Ф09-12229/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

18 ноября 2015 г.

Дело N А60-9785/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 ноября 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю. А.,

судей Жуковой Т.М., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ходыревой Н.В.,

при участии:

от истца - не явился,

от ответчика - Кравцов Н.И., паспорт, лично, Донских Л.В., удостоверение, доверенность от 10.07.2015,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 августа 2015 года

по делу N А60-9785/2015,

принятое судьей Евдокимовым И.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Кравцову Николаю Ивановичу (ОГРНИП 304661527900027, ИНН 661501543766)

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кравцову Николаю Ивановичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 377 920 руб. 68 коп., пени в сумме 71 339 руб. 45 коп.

Решением суда от 21.08.2015 в удовлетворении иска отказано.

Истец с решением суда от 21.08.2015 не согласен, считает, что при определении размера арендной платы в отношении ответчика за спорный период подлежит применению ставка для земельных участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли в размере 8,27, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

Ответчик представил письменный отзыв, в котором указал на законность и обоснованность принятого решения, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Истец в судебное заседание не явился.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Качканарским городским округом и ОАО "Гостиница Октябрьская", ИП Кравцовым Н.И. заключен договор аренды от 20.07.2012 N 15 (далее - договор аренды) земельного участка общей площадью 4952 кв.м с кадастровым N 66:48:0306003:5, расположенный по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, уч. 10, с разрешенным использованием участка "гостиница -магазин".

Договор аренды заключен на срок 5 лет, с 01.08.2012 по 01.08.2017.

Договор аренды в установленном порядке 31.08.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды арендная плата перечисляется ежемесячно до десятого числа текущего месяца.

Согласно п. 5.2.3 договора аренды арендатор обязан арендную плату уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных настоящим договором.

Согласно Приложению N 2 к договору аренды размер годовой арендной платы составляет 48 671,21 руб.

Оплата арендных платежей за 2014 год ответчиком произведена согласно указанному расчету в полном объеме (л.д. 31-32).

В мае 2013 года Контрольным управлением Качканарского городского округа проведена проверка в части произведения годового размера арендной платы по договору аренды на 2012 год, по результатам которой было выявлено, что при расчете арендной платы по договору аренды ошибочно была применена ставка арендной платы, установленная решением Думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122, для земельных участков под объектами гостиничного хозяйства - 1, вместо ставки для 8,27 для земельных участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли.

При перерасчете с применением указанной ставки образовалась задолженность за 2014 год в размере 377 920 руб. 68 коп.

Связи с этим Комитет направлял ответчику уведомления об увеличении размера арендной платы от 02.02.2014, 09.09.2014.

Полагая, что при определении размера арендной платы в 2014 году должна использоваться ставка арендной платы 8,27, применяемая для земельных участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли, а не ставка 1, установленная в договоре аренды, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно расчету арендной платы на 2012 год, оформленному в качестве приложения к договору аренды (пункты 3.2, 9.2 договора аренды), арендная плата за пользование земельным участком установлена исходя из ставки арендной платы -1. Разрешенное использование земельного участка согласовано сторонами в договоре и определено как "гостиница-магазин" (пункт 1.1 договора), изменение целевого назначения и разрешенного использования предоставленного участка не допускается (пункт 1.2 договора аренды).

В спорный период предпринимателем внесены арендные платежи в соответствии с данным расчетом.

Изменений, связанных с видом разрешенного использования земельного участка, в договора аренды сторонами не вносилось, фактическое использование земельного участка не менялось, занимаемое ответчиком помещение не является отдельно стоящим зданием торговли. Магазин ответчика занимает помещение на первом этаже здания гостиницы.

Иное фактическое использование земельного участка Комитетом в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказано, из материалов дела не следует.

Довод апелляционной жалобы о применении при расчете арендных платежей за спорный период ставки арендной платы, исходя из ставки 8,27 с применением иного вида разрешенного использования (земельные участки под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли) является необоснованным, исходя из следующего.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 424 ГК РФ определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

Изменение условий договора осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 450 - 452 ГК РФ на основании соглашения сторон или решения суда.

Доказательств соблюдения порядка, установленного для изменения условий договора статьей 452 ГК РФ, Комитетом не представлено.

Не доказано также наличие оснований для изменения договора в соответствии со статьей 450 - 451 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

При заключении договора аренды арендодатель и арендатор добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали порядок определения и величину арендной платы. В расчете арендной платы сторонами согласованы определенные значения ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета денежного обязательства арендатора.

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено право арендодателя пересмотреть размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области.

В случае изменения арендной платы арендодатель в разумный срок направляет заказным письмом с уведомлением арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора. Стороны условились, что обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений ее размера возникает у арендатора с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного правового акта Свердловской области, либо указанного в таком нормативном правовом акте Свердловской области срока, изменяющего размере арендной платы, независимо от даты получения уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.

Исходя из указанных условий договора аренды и вышеприведенных положений действующего законодательства, суд апелляционной инстанции считает, что направление арендатору уведомлений об изменении расчета арендной платы на 2014 год не влечет изменение договора аренды в части определения размера арендной платы исходя из установленного данным договором вида разрешенного использования и ставки арендной платы, поскольку установленный действующим законодательством, а также пунктом 3.5 договора аренды порядок внесения изменений в действующий договор, соблюден не был.

Право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с применением иного значения ставки арендной платы, установленного для другого вида разрешенного использования земельного участка, по сравнению с согласованным в договоре, у Комитета отсутствует, поскольку пунктом 3.5 договора не предусмотрено.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве ставок или коэффициентов при расчете в случае изменения их значений на основании соответствующего нормативного акта (например, установление иных значений ставки арендной платы или коэффициентов для того же вида разрешенного использования).

Вместе с тем, арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством самовольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение ставки арендной платы отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что если стороны распространили действие нормативно-правового акта, регулирующего арендную плату, на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ) (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что составленный Комитетом расчет арендной платы на 2014 год не соответствует положениям действующего законодательства.

Поскольку в спорный период ответчик правомерно уплачивал арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренных договором аренды, оснований для удовлетворения заявленных требований и довзыскания арендной платы за спорный период судом первой инстанции правомерно не усмотрено, в удовлетворении исковых требований отказано законно и обоснованно.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Решение суда от 21.08.2015 отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 августа 2015 года по делу N А60-9785/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

Т.М. Жукова В.В. Семенов