Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2015 г. N 09АП-48813/15

г. Москва

26 ноября 2015 г.

дело N А40-44517/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26.11.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционные жалобы Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.-11.09.2015 г.

по делу N А40-44517/2014,

принятое судьей Коноваловой Е.В.

по спору с участием:

заявитель ООО "Виорайс" (ОГРН 1107746734424, 127015, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1)

заинтересованные лица 1- ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, 107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1), 2- Правительство Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), 3- Департамент городского имущества г. Москвы (125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/ 12),

третье лицо ООО "МОК Центр",

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: неявка;

от заинтересованного лица: неявка;

от третьего лица: неявка,

УСТАНОВИЛ:

26.03.2014 г. ООО "Виорайс" предъявило требования к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о пересмотре результатов определения на основании Постановления Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП кадастровой стоимости находящегося у Истца в аренде земельного участка площадью 5000 кв.м. с кадастровым N 77:07:0014002:46 по адресу: г. Москва, ул. Озерная, вл. 44, по основанию установления на 01.01.2013 г. его рыночной стоимости, равной 77 664 170 руб. (отчет об оценке от 2014 г. N 03.14-03).

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 18.08.2015 г., изготовленным в полном объеме 11.09.2015 г. (т. 5 л.д. 66-67), иск удовлетворен.

На состоявшееся Решение Правительством Москвы, Департаментом городского имущества г. Москвы поданы апелляционные жалобы (т. 5 л.д. 70-77).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 5 л.д. 102).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требвоаний.

Установлено, что Истец арендует у города Москвы земельный участок площадью 5 000 кв.м. с кадастровым N 77:07:0014002:46 по адресу: г. Москва, ул. Озерная, вл. 44, для строительства и последующей эксплуатации автосервиса-техцентра и автомагазина со складскими помещениями.

Ставка арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП в рамках полномочий, предоставленных ст. 66 Земельного кодекса РФ, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2013 г., в силу которых кадастровая стоимость земельного участка Истца составила 170 727 300 руб.

Привлеченным Заявителем оценщиком (отчет об оценке от 2014 г. N 03.14-03 (т. 2 л.д. 10-148)) определено, что рыночная стоимость земельного участка составляет 77 664 170 руб. по состоянию на 01.01.2013 г.

На основании данного заключения оценщика Заявитель требует внесения в Кадастр соответствующих сведений о кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции принял представленный Заявителем отчет в качестве надлежащего доказательства и на этом основании пришел к выводу об обоснованности притязаний Заявителя.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.

Заключение оценщика, на основании которого суд первой инстанции признал обоснованными требования Заявителя, является недостоверным.

Предметом оценки является стоимость права собственности на земельный участок.

В отчете в основу исследования сравнительным методом положены сведения о стоимости 5-ти объектов-аналогов, из которых 4 (четыре) - цены приобретения права аренды, а не права собственности (т. 2 л.д. 66).

Оценщик посчитал, что стоимость права долгосрочной аренды земли может быть приведена к стоимости права собственности на землю.

Для этого оценщик увеличил цену права аренды объектов-аналогов на 16,3%, после чего полученную величину рассматривал как стоимость права собственности оцениваемого земельного участка.

Цену права аренды аналога N 2 равную 7 456 руб. за 1кв.м. оценщик увеличил на 16,3% и полученную сумму 8 671 руб. рассматривал как цену права собственности за 1кв.м.; цену права аренды аналога N 3 равную 8 475 руб. за 1кв.м. оценщик увеличил на 16,3% и полученную сумму 9 856 руб. рассматривал как цену права собственности за 1кв.м., цену права аренды аналога N 4 равную 14 407 руб. за 1кв.м. оценщик увеличил на 16,3% и полученную сумму 16 755 руб. рассматривал как цену права собственности за 1кв.м.; цену права аренды аналога N 5 равную 10 395 руб. за 1кв.м. оценщик увеличил на 16,3% и полученную сумму 12 089 руб. рассматривал как цену права собственности за 1кв.м.

Оценщик указал (т. 2 л.д. 71), что утверждение о том, что стоимость права долгосрочной аренды земли может быть приведена к стоимости права собственности на землю, а также то, каким образом этом можно сделать, взяты им из Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2012 г.

В отчете приведены выдержки из данного Справочника, содержащие информацию, на которую сослался оценщик (т. 2 л.д. 71, 137), оформленную в виде следующей таблицы, относительно которой в справочнике указано, что в ней приведены усредненные по городам России значения корректировок на передаваемые права по земельным участкам, а также общепринятые характеристики рассеивания и значения нижней и верхней границы доверительного интервала (уровень значимости 0,05):

показатель	среднее	доверительный интервал		кол-во значений
отношение цен земельных участков под производственно-складское использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,86	0,85	0,87	176
отношение цен земельных участков под офисное использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,85	0,84	0,87	177
отношение цен земельных участков под торговое использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,86	0,84	0,87	177
отношение цен земельных участков под придорожный сервис, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,87	0,85	0,87	171

Таким образом, оценщик попросту сослался на утверждение, авторство которого принадлежит иному лицу, без проверки его обоснованности, научной ценности.

Однако опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.

Допустимо предположить, что методами экономической или статистической науки может быть обнаружена зависимость между стоимостью права аренды земельного участка и стоимостью права собственности, а также определена методика приведения одного к другому.

Например, по результатам статистических наблюдений за сделками, по которым одни и те же земельные участки приобретались в долгосрочную аренду, а затем в собственность (наблюдений в течение такого периода времени, за таким количеством сделок, чтобы сделанные на их основе обобщения показали не случайные, а закономерные зависимости), вероятно, можно было бы обосновать с позиции статистической науки зависимость цены права собственности от цены права аренды на земельный участок.

Однако ни в Справочнике, ни в заключении оценщика нет ссылки на признанную статистической, экономической, др. наукой методику приведения стоимостей указанных прав.

В справочнике не отражен ход исследования, по результатам которого автор справочника вывел формулу, позволяющую определить стоимость права собственности, основываясь на данных о стоимости права аренды; не указано, какого содержания были те исходные данные и из каких источников они были взяты, по каким критериям отобраны, в каком количестве подобраны, за какой период времени, а также не указано, с помощью каких методов автор указанные данные обработал, которые позволили ему прийти к вышеуказанным выводам (т.е. обоснованность и достоверность данных, изложенных в Справочнике, невозможно проверить на базе общепринятых научных и практических данных).

В отношении автора Справочника (указано, что он является кандидатом технических наук), не представлено сведений о том, что им установлена закономерность и построена ее математическая модель, признанная официальной экономический или статистической наукой, описывающая зависимость величин стоимости прав аренды и собственности на земельный участок и позволяющая на основании одной величины определить другую.

Поэтому использовать выводы данного Справочника суд полагает невозможным.

Соответственно, выводы оценщика, поскольку они основываются на сведениях, достоверность которых не подтверждена, в свою очередь не могут быть признаны достоверным.

Кроме того, взятые оценщиком из рекламных объявлений сведения о стоимости права аренды не содержат существенных данных, характеризующих отчуждаемое право и влияющих на его цену (т. 2 л.д. 138-143), как то: каков оставшийся срок аренды; каков размер арендной платы; наличие особых условий, например, обязывающих застроить участок в определенный срок, при нарушении которого арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, др.

Поскольку в использованных оценщиком рекламных объявлений не указаны кадастровые номера земельных участков, объявления о продаже права аренды которых опубликованы, не указаны наименования и адреса местонахождения лиц, опубликовавших соответствующие объявления, то доступным суду и участвующим в деле лицам способом невозможно выяснить обстоятельства, которые позволили бы удостовериться в том, что на продажу не выставлены неликвидные или низколиквидные права аренды из договоров, в отношении которых у арендодателя города Москвы возникло право расторгнуть их в связи с существенным нарушением договора арендатором, во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), или в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ч. 9 ст. 22 ЗемК РФ.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение оценщика, со ссылкой на которое Заявитель требует пересмотреть результаты определения государственной кадастровой стоимости, является недостоверным.

Никакого иного отчета Заявителем в материалы дела не представлено.

При предыдущем рассмотрении дела судом кассационной инстанции даны указания судам обсудить вопрос о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, при наличии у суда сомнений в достоверности внесудебного отчета, положенного в обоснование требований Заявителя.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 г. (т. 5 л.д. 97) Заявителю было предложено представить письменные объяснения с указанием на согласие/ несогласие на проведение экспертизы и ее оплату, выполнить иные условия, предусмотренные Постановлением Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

Однако Заявитель в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, ходатайства о проведении экспертизы не представил, согласия на оплату экспертизы не представил и не выполнил условий, при которых судом может быть назначена экспертиза (денежные средства в оплату за экспертизу на депозитный счет суда не внес, предложений по кандидатурам экспертов не представил).

Для назначения экспертизы по инициативе суда, т.е. за счет Федерального бюджета, отсутствуют установленные АПК РФ основания, учитывая характер спора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований как необоснованных.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что по спору о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении него рыночной стоимости законом не предусмотрена обязанность суда определять действительную рыночную стоимость самому, т.е. если Заявитель рыночную стоимость не доказал, суд не должен устанавливать ее за Заявителя любыми способами в рамках своей компетенции.

Аналогична позиция Верховного Суда РФ выражена в Определениях ВС РФ от 29.04.2015 г. N 56-АПГ15-11, 29.04.2015 г. N 67-АПГ15-16, 22.04.2015 г. N 33-АПГ15-2, 22.04.2015 г. N 33-АПГ15-3, 15.04.2015 г. N 67-АПГ15-5, 01.04.2015 г. N 56-АПГ15-3, 04.02.2015 г. N 25-АПГ14-7, 18.02.2015 г. N 53-АПГ14-15, 18.04.2015 г. N 53-АПГ14-16, 01.04.2015 г. N 56-АПГ15-3.

В указанных делах Верховный суд РФ не направил на новое рассмотрение для проведения судами по делу судебных экспертиз или для собирания судами иным образом дополнительных доказательств за сторон, а принял окончательное решение/ поддержал принятое нижестоящими судами решение об отказе в удовлетворении требований о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости, т.к. отчеты, положенные заявителями в обоснование своих требований, являлись недостоверными.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.-11.09.2015 г. по делу N А40-44517/2014 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Барановская Е.Н. Сумарокова Т.Я.